Una de cada cinco viviendas del eje Mezquita-San Basilio-La Ribera ya son pisos turísticos

El Ayuntamiento de Córdoba dará el jueves un nuevo paso adelante hacia la publicación de su nueva ordenanza que limitará las viviendas de uso turístico (VUT) en amplias zonas de la capital con la presentación del informe encargado para analizar este fenómeno. Así, los responsables de este documento ofrecerán las claves maestras del mismo en la empresa municipal de vivienda (Vimcorsa).

A partir de ese día, el documento estará a disposición de todos los grupos políticos y los agentes sociales, económicos y vecinales. No obstante, el alcalde de Córdoba, José María Bellido, ya anunció a mediados de noviembre que Córdoba va a prohibir dar más licencias de uso turístico en los distritos Centro y Sur, siguiendo las recomendaciones del informe, que no es vinculante, sino un punto de partida sobre el que trabajar.

Unas medidas que, en algunos barrios, llegan cuando la presión turística está ya muy por encima de lo recomendable. Así, una de cada cinco viviendas de los barrios de Mezquita, San Basilio y la Ribera de Córdoba ya son pisos turísticos. Son estos tres los puntos de Córdoba capital en los que la presión turística registrada (la relación de viviendas de uso turístico respecto al total de inmuebles familiares) ya está totalmente disparada.

Esa es una de las principales cuestiones que muestra el Informe sobre el Impacto de la Vivienda Turística en la Ciudad de Córdoba, al que ha tenido acceso este periódico. Un análisis que demuestra que, en un centro histórico tan amplio como el de Córdoba, la presión turística es irregular, aunque muy notable en tres zonas: todo el área que circunda a la Mezquita de Córdoba, el barrio de San Basilio-Alcázar Viejo y la Ribera de Córdoba-San Francisco.

En estos tres barrios, los que desde hace décadas conforman el cogollo principal por el que transitan los visitantes que vienen a Córdoba, ya hay un número elevadísimo de pisos turísticos. Son viviendas que, hace solo unos años, eran familiares o se destinaban al alquiler de larga duración, y que hoy ya están pensadas para acoger a turistas y viajeros.

Solo estos tres barrios aglutinan el 15% de la oferta de pisos turísticos que hay en la capital (con datos del Registro de Turismo de Andalucía [RTA], que es el que otorga las licencias para comenzar la actividad). En números redondos, ya hay 471 pisos turísticos en este eje, que se corresponde con el kilómetro cero del turismo, y también con una de las zonas que más población residente viene perdiendo.

La zona con la presión turística más alta es el distrito Mezquita-Catedral, donde una de cada cuatro viviendas ya se ha pasado al alquiler turístico. La presión en este barrio es del 24,20%. Es decir, de las 1.058 viviendas familiares que hay en este distrito, 256 son ya pisos turísticos.

Le sigue el barrio de San Basilio, conocido mundialmente por sus patios. La zona más visitada durante el concurso en el mes de mayo tiene una presión turística registrada del 20%, de manera que 98 de sus 472 viviendas familiares censadas ya se han pasado al alquiler para turistas.

El tercer barrio con mayor presión turística es la Ribera-San Francisco, donde hay 117 licencias de VUT para un barrio con 572 viviendas familiares registradas (la presión es del 20%).

Al mismo tiempo, estos tres barrios vienen sufriendo una pérdida de población en los últimos ocho años (desde 2015 a 2023) que va desde el 5% de la zona más pegada a la Mezquita (la primera que fue cediendo su carácter residencial por el auge del turismo en la ciudad), hasta el 19,88% que ha registrado San Basilio. La Ribera también pierde un 8,6% de residentes en estos ocho años.

Más allá de estos tres, el barrio de la ciudad que alberga más licencias de VUT es el centro comercial, con 358 pisos turísticos dados de alta en el registro oficial. Sin embargo, la presión turística es, menor, y apenas supera el 8%.

Un fenómeno localizado en el Centro Histórico y el Sur

A nivel general, según el citado informe, las VUT representan más del 60% de las plazas de alojamiento turístico ofertadas en Córdoba. Esta cifra supera ampliamente a la oferta de apartamentos turísticos (5%) y hoteles (35%), lo que evidencia un cambio significativo en el modelo de alojamiento turístico de la ciudad.

Si bien las VUT se distribuyen por toda la urbe, su concentración es desigual, creando una presión heterogénea en los distintos barrios. Los distritos Centro y Poniente-Sur concentran el 77% de las VUT habilitadas para operar en la ciudad. Esta realidad implica que el 27% de la población cordobesa, residente en estas dos áreas, soporta la mayor parte de la presión turística generada por las VUT.

El análisis de la evolución temporal del fenómeno revela un crecimiento desproporcionado de las VUT en las zonas con mayor presión turística registrada. Esta tendencia sugiere que la rentabilidad del alquiler turístico está impulsando la concentración de VUT en ciertas áreas, a pesar de los posibles impactos negativos en la vida de los residentes.

La presión turística y la dinámica demográfica

Uno de los aspectos más preocupantes de la proliferación de VUT, según el informe, es su posible impacto en la dinámica demográfica de los barrios. Córdoba ha experimentado una ligera pero constante pérdida de población en los últimos años, a la vez que se ha incrementado el número de hogares. Este fenómeno se debe a la reducción del tamaño medio de los hogares, lo que indica un cambio en la estructura familiar de la ciudad.

Al analizar la presión turística por barrios, los responsables del informe observan una correlación significativa: los barrios con mayor presión turística registrada son los que más población y hogares han perdido. Esta tendencia sugiere que la expansión de las VUT podría estar contribuyendo a la despoblación de ciertos barrios, especialmente en el centro histórico.

Otro factor crucial a considerar es el impacto de las VUT en el acceso a la vivienda. La alta rentabilidad del alquiler turístico puede incentivar a los propietarios a destinar sus inmuebles a las VUT en detrimento del alquiler tradicional. Esta dinámica genera una reducción de la oferta de viviendas en alquiler convencional, lo que a su vez impacta negativamente en el acceso a la vivienda, limitando las opciones de los residentes y elevando los precios.

El análisis de la evolución del régimen de tenencia de la vivienda en los barrios con mayor presión turística confirma esta hipótesis: estas zonas han experimentado un menor crecimiento, o incluso un decrecimiento, de las viviendas principales en régimen de alquiler. Esta situación genera una competencia desleal entre el alquiler turístico y el tradicional, perjudicando a los residentes que buscan una vivienda permanente.

Un aspecto importante a destacar es la correlación entre la presión turística y la desigualdad económica. Los barrios con mayor presión turística tienden a concentrar mayores rentas medias, pero también presentan mayores índices de desigualdad. Esta realidad sugiere que la expansión de las VUT puede estar exacerbando la disparidad entre los residentes con mayor poder adquisitivo y aquellos con menos recursos.