¿Son tan rentables los apartamentos turísticos?
Desde hace un par de años, el fenómeno de la inversión en apartamentos o viviendas cuyo destino es el alquiler turístico para estancias de pocos días ha experimentado un boom espectacular.
Esta situación también está provocando que exista menor oferta de viviendas para el alquiler tradicional, que no es capaz de satisfacer a la demanda cada vez más creciente.
La consecuencia de que esta demanda sea superior a la oferta de viviendas de alquiler tradicional está conllevando a la subida del precio del alquiler tradicional.
El fenómeno de destinar la vivienda al alquiler turístico pudo surgir por diferentes motivos. La crisis ocasionó la búsqueda de nuevas fuentes de ingresos sobre los activos que ya se poseían, desde el alquiler de habitaciones hasta de chalets que veían una fuente de ingresos en el alquiler destinado al turista.
Existía un vacío legal en Andalucía referente a esta actividad, siendo considerada como alegal hasta su regulación, que ya define claramente los requisitos que deben cumplir para ser considerados legales o ilegales.
Partimos de que estamos realizando una actividad legal que origina unos ingresos por una actividad de alquiler de una vivienda, con unos gastos que tendremos que tener para el buen desarrollo de la actividad y de la que obtendremos un rendimiento.
La pregunta que nos hacemos: ¿Es tan rentable destinar una vivienda al alquiler turístico ?.
Supongamos que tenemos una vivienda y que nos planteamos dos opciones para obtener un rendimiento:
- Alquilar la vivienda a un inquilino durante un año.
- Alquilar la vivienda durante estancias cortas a turistas que visitan nuestra ciudad.
La primera opción ha sido la más habitual hasta hace poco tiempo: obtener un ingreso fijo mensual del inquilino con la incertidumbre de que pague todos los meses puntualmente.
Esta incertidumbre, o riesgo, hoy puede ser cubierto por un seguro o solicitando un aval bancario.
Los gastos que tendremos serán los de mantenimiento, seguro de la vivienda y el IBI; el resto de gastos como puedan ser luz, agua, basura o comunidad pueden ser a cargo del inquilino.
En la segunda opción estamos desarrollando una actividad en la que tendremos una serie de gastos si queremos obtener un buen rendimiento.
Gastos que tendremos que tener si deseamos alquilar periódicamente la vivienda, tales como de limpieza, seguros, luz, agua, comunidad, IBI, mantenimiento, gastos página web, etc.
No olvidemos el tiempo que debemos dedicar a la gestión, tanto interna como de promoción.
Pongamos un ejemplo de la opción de alquilar una vivienda, tanto para alquiler turístico tomando una ocupación de 239 días al año con unos ingresos y gastos, como para el alquiler de la larga duración durante un año, con un tipo medio de tributación del 24% y unos gastos estimados para este caso que se presenta como ejemplo.
Dos opciones a estudiar, según circunstancias. Cada uno debe ser consciente de la oportunidad y riesgos que conlleva cada opción.
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