La Ley del Suelo de Andalucía permitirá 'normalizar' miles de viviendas irregulares en Córdoba

El Parlamento de Andalucía aprobó este jueves la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) con los votos favorables de PP, Cs y Vox y la abstención del PSOE. Y lo hizo justo un día después de que la misma Cámara tumbase la propuesta de presupuestos de la Junta de Andalucía para 2022. Esta vez, Vox votó a favor y el PSOE se abstuvo. Y solo Unidas Podemos y Adelante Andalucía votaron en contra. La clave está en una cuestión aritmética: las miles de viviendas construidas irregularmente desde hace décadas en Andalucía que van a poder ir normalizando su situación a partir de ahora.

Según ha podido saber este periódico, la abstención del PSOE se explica en la presión de sus centenares de alcaldes en Andalucía. La Ley del Suelo de Andalucía (eufemísticamente llamada LISTA) prevé una regularización importante de un enorme problema urbanístico y ambiental de Andalucía: miles de parcelaciones construidas irregularmente en Andalucía prácticamente desde los años setenta.

Cada territorio tiene una realidad y unos números diferentes. En Córdoba, por ejemplo, hay un inventario concreto de viviendas construidas de manera irregular y que, por tanto, carecen de papeles: 47.283. Según datos que maneja la propia Junta de Andalucía, la mayor bolsa de parcelas irregulares se localiza entre la Campiña y la Subbética. En total, el gobierno andaluz señala que en estas comarcas hay 16.150 viviendas irregulares (aunque se incluyen algunas de la provincia de Jaén). En segundo lugar, están las comarcas del Valle del Guadiato y Los Pedroches, donde se calculan unas 11.900 viviendas irregulares. En Córdoba capital hay construidas un total 11.017, según la misma fuente.

Y ahora, ¿qué?

La pelota pasa ahora al tejado de los ayuntamientos. Todas las viviendas irregulares que no estén situadas en suelos de especial protección (cauces de ríos, zonas inundables, con riesgo de incendio medio ambiental o que pongan en riesgo bienes culturales, como el yacimiento de Medina Azahara) se podrán acoger a la nueva ley. La criba será muy importante en Córdoba capital, donde seguirá existiendo un problema muy grave. Aproximadamente la mitad de las 11.000 viviendas construidas de manera irregular están en zona inundable, en el corazón de la sierra o en el entorno de Medina Azahara, y no se podrán acoger al decreto. Aunque muchas podrán presentar sus correspondientes alegaciones.

A partir de ahora habrá una nueva figura urbanística con la que los parcelistas se tendrán que asimilar: el AFO. Este es un acrónimo que significa Asimilado Fuera de Ordenación. La figura ya existía y viene de leyes del suelo anteriores, pero apenas se aplicó. En esencia, daba legalidad a aquellas viviendas construidas en el medio rural pero aisladas, que no creaban un nuevo núcleo parcelista.

La declaración AFO permite que los propietarios accedan al Registro de la Propiedad y a servicios básicos como el agua, la luz y el saneamiento, así como la posibilidad de realizar obras de conservación y mantenimiento. Aceptada la posibilidad de la declaración de AFO para viviendas aisladas en general, la Junta se ha negado hasta la fecha a admitir dicha declaración para las edificaciones aisladas en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable y también en las edificaciones situadas dentro de asentamientos (grupos de edificaciones). Todo eso cambia.

La Ley del Suelo permite el acceso al AFO a cualquier edificación irregular, aunque con algunas excepciones, como las viviendas que están aún en plazo para restablecer la legalidad (seis años desde su construcción) o con sentencia. Tampoco podrán acogerse al decreto ley las viviendas que se asienten sobre suelos de especial protección.

El papel de los ayuntamientos

Una vez que las parcelas consigan la declaración AFO (que será la madre de todas las batallas jurídicas) llegará el turno de los ayuntamientos. Las parcelaciones irregulares lo siguen siendo porque en su inmensa mayoría no son núcleo urbano. No tienen alcantarillado, no depuran sus aguas residuales, no tienen un sistema común de electricidad, y carecen de un sistema de recogida de basura. Muchos ayuntamientos, por ejemplo, localizan los contenedores en los accesos de las parcelaciones. Legalmente, no pueden hacer otra cosa. Pero si se desarrolla un plan especial, la cosa cambia.

Hasta ahora también los vecinos no desarrollaban los planes especiales por cuestiones económicas. Necesitaban derramas importantes de dinero y un acuerdo muy mayoritario de todos los vecinos. Era algo así como o todos o ninguno. A partir de ahora, los ayuntamientos podrán encargarse de esos planes especiales: podrán construir acerados, alcantarillados, depurar las aguas residuales (algo que está generando un enorme problema medioambiental), llevar agua potable, electricidad, recoger la basura y llevar hasta el transporte público al interior de estas nuevas urbanizaciones.

¿Y pagarán todos los vecinos los desmanes de unos pocos? Sí. La Junta ha previsto ayudas de 10.000 euros por plan especial. A partir de ahí, los ayuntamientos harán las obras y deberán cobrar impuestos como bienes inmuebles a estos propietarios. Solo así se autofinanciaría esta inversión.

Hasta ahora, había que esperar nueve años de media para aprobar un PGOU, más los 20 meses que requería un plan especial. A partir de ahora, el problema se puede resolver en un plazo de entre 12 y 18 meses, en colaboración con los ayuntamientos.

Por último, el tercer pilar en el que se sustenta la ley es la incorporación de las agrupaciones de viviendas irregulares de carácter urbano a los planes generales. Los ayuntamientos deben prever en sus PGOU una serie de servicios mínimos, como equipamientos públicos o zonas verdes, si pretenden incorporar un asentamiento como urbano o urbanizable.