Las comunidades de vecinos podrán vetar las viviendas turísticas con la nueva normativa andaluza

El borrador del decreto que prepara la Junta de Andalucía para regular la figura de las viviendas con fines turísticos, conocidos popularmente como los pisos turísticos, va a suponer un giro de 180 grados para el sector. La futura normativa andaluza introduce por primera vez vetos para los multipropietarios y empresas explotadoras, así como otorga a los ayuntamientos la potestad de limitar la proliferación de pisos turísticos en determinados barrios y edificios por cuestiones urbanísticas o de planificación.

No sólo eso, el borrador del decreto, al que ha tenido acceso este periódico, también frena la posibilidad de iniciar un negocio de vivienda turística en inmuebles cuyos estatutos lo prohíban expresamente, o donde ya exista un acuerdo por parte de los vecinos para vetar esta figura. Este apartado es clave, dado que el texto reconoce expresamente que “con esta nueva regulación, se pretende incorporar elementos que den respuesta a la creciente demanda social tanto de las asociaciones vecinales como de las personas usuarias y consumidoras que abogan por una regulación que ordene este mercado”.

Tampoco podrán pasarse al alquiler turístico las viviendas sometidas a régimen de protección pública (VPO) y las viviendas en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación (AFO). Además, sólo será admisible una vivienda turística por cada referencia catastral, salvo que la licencia de ocupación estipule claramente que hay más de una, ya que no es raro que algunos propietarios dividan de manera irregular su propiedad para duplicar el beneficio.

Los multipropietarios

Las VFT, viviendas con fines turísticos (no son los apartamentos turísticos, que son un negocio hotelero puro), son casas o pisos particulares que un propietario convierte al alquiler para turistas. Para ello, hasta ahora, basta con presentar una declaración responsable y conseguir una licencia de ocupación, aunque la Delegación de Turismo hace un seguimiento de la solicitud antes de aprobarla definitivamente.

La actual normativa, que data de 2016, no impedía a un mismo propietario alquilar varias viviendas. La nueva sí lo hará, limitando su actividad a dos de las que sea titular. Evidentemente, quien hace la ley, hace la trampa, y con un cambio de titularidad, una misma familia con mucho patrimonio urbanístico, podría alquilar varias.

Del mismo modo, la normativa también introduce por primera vez la figura de la empresa gestora de viviendas turísticas, los profesionales que gestionan turísticamente estos negocios. Pues bien, el borrador también estipula que “estas empresas estarán sometidas a la misma limitación de explotar un máximo de dos viviendas por persona propietaria, con el mismo objetivo de evitar la especulación inmobiliaria y que grandes operadores económicos se acojan a esta figura alojativa a través de terceros”.

Los ayuntamientos

En cuanto al papel de los ayuntamientos, la nueva normativa los facultará para controlar y regular el mercado. Así, el texto prevé “que los ayuntamientos puedan establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o por sector”, lo que consideran “da seguridad jurídica en la aplicación de la norma para delimitar competencias con respecto a las que corresponde aplicar a las corporaciones locales en materia urbanística y de planificación de su territorio”. 

Esto afecta directamente a Córdoba, donde el alcalde, José María Bellido, se ha manifestado públicamente a favor de regular el mercado. También lo hizo la Asociación de Viviendas y Alojamientos Turísticos de Córdoba (Avacor), constituida a partir de una comunidad de propietarios de pisos turísticos, y que pidió públicamente una “moratoria”.

La nueva normativa andaluza llega después de años de batalla política sobre este asunto, en la que las primeras iniciativas locales para frenar la proliferación de pisos turísticos acabaron en los tribunales -de hecho, la propia Junta de Andalucía recurrió la norma de Cádiz- y, en algunos casos, paralizadas, como ocurrió en Cataluña.

De hecho, en Córdoba, en el mandato 2015-2019, el entonces concejal de Urbanismo y Turismo, Pedro García (IU), anunció un plan que preveía la “paralización de las viviendas turísticas” hasta que se hiciera un “desarrollo racional del casco histórico”, así como un estudio de implantación de una tasa turística. De todo aquel plan, la Gerencia de Urbanismo acabó aprobando la paralización de la concesión de licencias para cambios de uso del espacio residencial a uso terciario en varias zonas del casco histórico de Córdoba, lo cual no tuvo ningún efecto sobre los pisos turísticos, ya que su régimen es distinto al de los hoteles y apartamentos turísticos.