La imaginativa doble fórmula con la que Córdoba limitará los pisos turísticos en toda la ciudad

La ciudad de Córdoba ha ideado una doble estrategia para abordar la creciente proliferación de las viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad. La fórmula que ha puesto en marcha el Ayuntamiento de la capital, en manos del PP, ha sido, por un lado, declarar desde este mismo martes una moratoria de tres años en la concesión de nuevas licencias y declaraciones responsables para VUT en los distritos Centro y Sur, los más saturados; y, por otro, interpretar la nueva normativa andaluza de forma que los pisos turísticos que se quieran abrir en el resto de la ciudad tengan que cumplir las mismas reglas que cualquier negocio.

Lo más inmediato ha sido la moratoria, aprobada en el Consejo Rector de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU), y que, de facto, prohíbe ya obtener licencias para convertir viviendas en pisos turísticos en la parte más reconocible de la ciudad, donde, en virtud a un informe previo, se había alcanzado o superado el porcentaje deseable de este modelo de alojamiento temporal, cuya proliferación impacta en el acceso a la vivienda y la calidad de vida de los vecinos.

Así, los barrios donde, en los próximos tres años, no se podrán abrir nuevos pisos turísticos son: Mezquita-Catedral, San Basilio, San Francisco-Ribera, San Pedro, El Salvador y la Compañía, La Trinidad, Santa Marina, San Miguel Capuchinos, Santiago, San Andrés-San Pablo, La Magdalena, Huerta del Rey Vallellano, Centro Comercial, San Lorenzo, Campo de la Merced-Molinos Alta, Ollerías, Cerro de la Golondrina, El Carmen, Campo de la Verdad-Miraflores, Fray Albino, Sector Sur y Barrio del Guadalquivir.

A la hora de aprobar esta moratoria, la GMU se ha amparado en la legislación vigente, que permite a los ayuntamientos establecer limitaciones proporcionadas al número máximo de VUT y acordar la suspensión de licencias por razones imperiosas de interés general debidamente justificadas. El informe del Servicio de Planeamiento argumenta que la proliferación de VUT genera problemas de convivencia vecinal, gentrificación, pérdida de identidad y de población residencial, así como una mayor desigualdad en la distribución de la renta

Pero es que, además, el alcalde de Córdoba, José María Bellido, indicaba estar martes por la mañana, antes del Consejo Rector, que la moratoria podría ampliarse a cualquer barrio de la ciudad donde el número de viviendas de uso turístico supere el 5% del parque inmobiliario. Bellido ha dejado claro que el 5% es un “índice dinámico” y que, si se supera, “se ampliaría lógicamente esa prohibición” tanto a los barrios donde se alcanzara como a todo el distrito donde esté ese barrio incrustado para evitar “ese efecto fuga de un barrio al barrio de al lado”.

Equiparación con actividad hostelera o comercial

No obstante, para evitar precisamente este “efecto fuga”, el Ayuntamiento de Córdoba ha encontrado una vía para limitar la proliferación de pisos turísticos en toda la ciudad a través de la interpretación de la reciente modificación normativa andaluza (el Decreto 31/2024, de 29 de enero).

Según la interpretación que hace el servicio de licencias de la Gerencia de Urbanismo en un informe, al que ha tenido acceso este periódico, al prestar un servicio de alojamiento turístico de carácter temporal y desarrollar una actividad económica, la vivienda de uso turístico debe encuadrarse dentro del uso urbanístico terciario de hospedaje, de acuerdo con el artículo 12.4.2 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Córdoba vigente. Es decir, que para poder inscribir una vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, el interesado deberá manifestar que resulta compatible para el uso turístico de conformidad con la planificación u ordenación urbanística aplicable.

La clave de la nueva estrategia reside en la interpretación del artículo 12.4.2.2 del PGOU de Córdoba para el uso de hospedaje en edificios destinados total o parcialmente a viviendas. Según este artículo, una actividad de este grupo (como las VUT) solo podrá desarrollarse si dispone de elementos de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio, así como de instalaciones generales (luz, agua, teléfono, etc.) igualmente independientes.

Eso limita la apertura de pisos turísticos, en la mayoría de los casos, a los bajos de los edificios que han podido solicitar el cambio urbanístico. El alcalde ha aclarado que, con esta interpretación, se equipara en ciertos aspectos la actividad de una vivienda de uso turístico con la de un comercio u otra actividad económica en cuanto a la necesidad de no generar interferencias con el uso residencial del edificio.

Además, el regidor ha adelantado que la intención es plasmar todo esta imaginativa fórmula de combate contra la vivienda turístico en una innovación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), cuyo proceso se ha iniciado precisamente este martes con la aprobación paralela de la moratoria de tres años. Bellido ha aclarado, no obstante, que su gobierno no rechaza las VUT de plano, ya que son una forma de alojamiento que complementa la oferta hotelera y que, además, permite a muchas personas viajar que, de otro modo, no podrían hacerlo.

“Lo que sí queremos es ordenarlas para que no alteren la convivencia ni el mercado de la vivienda en zonas específicas”, ha rematado el alcalde de Córdoba, que ha recordado, además, que todos estos movimientos se enmarcan en un objetivo más amplio de no convertir el casco histórico en un mero escaparate de empresas de alquiler turístico y de proteger el acceso a la vivienda para los residentes, algo a lo que se comprometió Córdoba en el último congreso de las Ciudades Patrimonio de la Humanidad, celebrado el pasado año.

A fecha 26 de marzo de 2025, el número total de pisos turísticos registrados en la capital cordobesa es de 3.415. Solo desde el 1 de enero de este año, el Registro de Turismo de Andalucía ha dado de alta 262 nuevas licencias (a principios de año eran 3.153).