Las viviendas turísticas, una burbuja mucho más resistente a la pandemia de lo previsto

A finales de junio, el CEO de la compañía Airbnb Brian Chesky se quejaba amargamente en una entrevista del estado de las finanzas de la startup tras el golpe de la pandemia del coronavirus. “Tardamos 12 años en construir el negocio de Airbnb y perdimos casi todo en cuestión de 4-6 semanas”, dijo el directivo en una entrevista en la que, al mismo tiempo, reconocía que, para su sorpresa, las reservas en mayo y junio en EE. UU. volvían a ser similares a las del mismo periodo del año anterior.

Y todo eso sin necesidad de invertir en publicidad, apostillaba Chesky, apenas un mes después de despedir a unas 2.000 personas y a un mes visto de su anuncio de salida a bolsa. El mercado se había regulado solo y, pese a las previsiones iniciales, Airbnb se había mostrado como un vector turístico resistente en un momento de cambio global del modelo de viajes y alojamientos.

Esta dualidad entre las perspectivas de pinchazo y la sorprendente resistencia del mercado de pisos o viviendas turísticas es aplicable, en su justa medida, a la ciudad de Córdoba. Una capital en la que, a pesar del batacazo del turismo, en estos momentos hay activos 1.336 anuncios de alquiler vacacional según los datos de AirDNA, el Open Data de plataformas como Airbnb o Homeaway, especializadas en este tipo de alojamiento.

Es decir, en estos momentos hay 1.336 viviendas que o bien han sido alquiladas o bien han sido ofertadas en el último mes. Es un número sensiblemente inferior al que había cuando se inició la pandemia (unas 1.900) o durante el estado de alarma, cuando eran casi 1.840 los anuncios activos, si bien sorprende la resistencia de este tipo de alojamiento durante la temporada baja de Córdoba. De hecho, ya era normal que en julio y agosto, coincidiendo con el periodo vacacional de algunos “anfitriones”, se retiraran algunos anuncios de las plataformas.

En este sentido, el presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), Carlos Pérez-Lanzac, arranca su análisis advirtiendo de que los datos de ocupación turística “son malísimos” y las previsiones son “incluso peores”. Tan malos que Perez-Lanzac considera que si no hay ayudas directas al sector -incluidos los pisos turísticos-, este languidecerá y morirá.

El 72% de las viviendas turísticas que había en marzo están disponibles al turismo

No obstante, el portavoz de esta asociación, creada hace apenas unos años en Málaga, reconoce que las viviendas con fines turísticos se han beneficiado de dos cuestiones este verano: la primera, la falta de oferta hotelera, que se alargará, además, hasta finales de año o incluso a mediados del próximo -mientras duren los ERTE-; la segunda, la sensación de seguridad que ofrece esta modalidad de alojamiento para el turismo familiar, que prefiere confinarse en una casa antes que exponerse a compartir espacio en un hotel.

Así, “las viviendas turísticas que más se alquilan son las rurales y, en ciudades, las que tienen terraza y piscina”, indica Pérez-Lanzac, que añade, en cualquier caso, que esta modalidad de alojamiento se ha visto, al mismo tiempo, muy afectada por la caída del turismo internacional, que estaba muy habituado a plataformas como Airbnb o Homeaway.

Sea como sea, basta una regla de tres para observar que mientras hoy solo están ofertadas el 40% de las plazas de los hoteles y apartamentos de Córdoba, en el caso de las viviendas turísticas, la oferta disponible es del 72% respecto a la que había al inicio de la pandemia. Y hay que recordar, además, que en diciembre de 2019 la oferta extrahotelera superó por primera vez a la oferta hotelera en la provincia y en la capital.

Esta resistencia explica, por otro lado, que Córdoba capital sea una de las ciudades de España donde más está subiendo el precio del alquiler de larga duración, que se suponía que iba a ser el principal beneficiado del pinchazo de la burbuja del alquiler turístico. Sin embargo, este trasvase no se ha dado por el momento y el pato lo pagan los de siempre, la gente con menor poder adquisitivo, sorprendida ante la subida de los precios.

Más pisos en el mercado inmobiliario, pero de manera temporal

En este ámbito, José Manuel Recio, director de Redpiso en Córdoba, señala que el precio al alza del alquiler en estos meses está relacionado también con que estamos “en la época de mayor demanda”, en la que el inicio del curso universitario hace que las solicitudes estén absorbiendo a la oferta, a pesar de la incertidumbre que en este ámbito provoca el Covid-19.

En cualquier caso, Recio remarca que este año la inmobiliaria ha notado que tiene más oferta de alquiler que en 2019 y que gran parte de ello proviene de arrendatarios que hace unos meses tenían los pisos para el turista. Este experto inmobiliario precisa incluso más: “Tenemos a propietarios que buscan inquilinos que se comprometan a estar solo un año para que, cuando se acabe el contrato, puedan volver a meter el piso en el mercado turístico”.

Porque Recio reconoce que la mayor parte de los pisos o casas que se han pasado al alquiler de larga duración son de personas que no pueden tener apalancado este piso y necesitan una renta para hacer frente a sus gastos. Pero ocurre que, según sus cálculos, es posible que en Córdoba haya “muchos pisos que no están ni en un sitio ni en otro”. Es decir: que se han sacado del mercado turístico para evitar las complicaciones derivadas del Covid-19 y a la espera de que el tiempo cambie y vuelvan a llover los turistas.

Esa esperanza también la tienen los hoteleros y dueños de apartamentos turísticos. Sin embargo, el presidente de la patronal Aehcor, Alejandro Navarro, ya advertía hace meses de que era el momento de plantear la profesionalización de la vivienda turística ante la falta de oferta hotelera.

En declaraciones a este periódico, Navarro afirmaba: “Se tienen que fiscalizar de una vez y de verdad. Que toda esa oferta sea economía declarada y que genere empleo y que los pisos turísticos dejen de tributar como un complemento de la renta”. No decía, aunque se intuía, que también beneficiaría al precio del alquiler.

En cualquier caso, Navarro dejaba la pelota, la burbuja en este caso, donde siempre ha estado cuando se habla de viviendas turísticas: en el tejado de las administraciones.