Casi la mitad de las viviendas que se compran en Córdoba se hacen sin hipoteca

En los locos años del ladrillo, antes de 2008, se firmaban hipotecas por encima de las posibilidades de los compradores. Eso provocó que se hinchase tanto una burbuja que cuando estalló provocó auténticos dramas, con cientos de desahucios por impagos.

A diferencia de aquellos años, el sector inmobiliario vive una nueva euforia pero diferente. Ya no se conoceden tantos créditos hipotecarios, aunque se esté vendiendo un número similar de viviendas. El último ejemplo está en los datos de concesión de hipotecas del pasado mes de septiembre.

En septiembre, en Córdoba se vendieron un total de 854 viviendas. En el mismo periodo de tiempo se firmaron 484 hipotecas para la adquisición de viviendas. Es decir, el 44% de las operaciones de compraventa se llevaron a cabo sin la necesidad de firmar un préstamo.

Este dato significa varias cosas, pero la principal es que detrás de la compraventa de viviendas están o grandes ahorradores o fondos de inversión. Esos ahorradores disponen del dinero suficiente como para afrontar adquisiciones a tocateja. Los fondos de inversión tienen créditos de otro tipo o disponen de inversores detrás capaces de afrontar adquisiciones por paquetes.

La caída de la firma de hipotecas se produjo a partir del 2022 y ya ha comenzado a recuperarse. Entonces, la subida de los tipos de interés para contener la inflación llevó a los bancos a pensarse mucho a quién y cómo prestaban su dinero. Esto, a su vez, provocó la salida de muchas personas del mercado y la dificultad de su acceso a la vivienda.

El precio de la vivienda y del alquiler continuará al alza en 2025

El precio tanto de compraventa como de alquiler de vivienda seguirá subiendo durante el año 2025 debido al “alto tensionamiento” del mercado inmobiliario ante la falta de oferta de vivienda y una demanda cada vez mayor, según las previsiones para 2025 del portal inmobiliario Idealista.

“No tenemos ningún dato ni tendencia que nos haga pensar que el precio puede estabilizarse y mucho menos bajar. En ambos mercados, tanto en venta como en alquiler, el déficit de vivienda es tan enorme que la tensión en los precios seguirá empujándolos hacia arriba”, ha señalado el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta.

La escasez de oferta de vivienda es la causa principal señalada por el portal inmobiliario debido a “la criminalización de la construcción de vivienda en los últimos años, la falta de previsión en el desarrollo del suelo, la ausencia de diálogo político que busque soluciones, el ruido populista alrededor de la vivienda, los laberintos burocráticos, la importante carestía de mano de obra y la desaparición de constructoras y empresas especializadas”.

Asimismo, al empuje ya alto de la demanda actual, durante el año que viene puede sumarse todavía un mayor número de familias que quieran comprar una vivienda debido a las bajadas de tipos de interés que han tenido lugar en los últimos meses y que probablemente sigan esta tendencia durante el 2025; esto provocará un abaratamiento de la financiación que anime a acceder a una vivienda en propiedad.

Los precios de la compra de vivienda aumentarán para finales de 2024 un 10% respecto al año anterior, tendencia que se mantendrá para el próximo año y que obligará a las familias a destinar un porcentaje más elevado de sus ingresos al pago de la vivienda, superando en cada vez más lugares la recomendación de no sobrepasar un tercio de los ingresos.

El número de operaciones de compraventa de vivienda en 2024 ha ascendido a 600.000, una ligera subida respecto a 2023, y para el próximo año no se espera un aumento significativo de estas operaciones debido, de nuevo, a la falta de oferta disponible.

En este sentido, el número de hipotecas aumentó de manera significativa a partir de junio con el anuncio de la bajada de tipos y así parece que seguirá siendo la tendencia durante los próximos doce meses.

El tipo fijo seguirá predominando frente a las opciones mixtas o de tipo variable debido a sus elevados índices y serán cada vez más competitivos, de acuerdo al análisis del portal inmobiliario.

Dos escenarios en el alquiler

Con una oferta disponible en niveles mínimos, una gran competencia entre las familias y los precios subiendo cada día más, el mercado del alquiler alcanzará niveles “críticos en 2025”, según Idealista, que añade que sumado a la legislación aprobada por el Congreso en materia de vivienda, ahondará en el problema. Por ello, contempla dos escenarios según las medidas que se apliquen: “Uno muy malo y el otro peor”.

El escenario “muy malo” estaría condicionado por la no aplicación de la normativa de control de precios del alquiler, que obligaría a no subir o incluso bajar el precio a los propietarios.

En las zonas donde la aplicación de la Ley de Vivienda no es tan fuerte, los precios seguirían subiendo aunque la oferta puede caer de forma “más suave o que incluso se estabilice”; sin embargo, la inseguridad que sienten los propietarios y su gran posibilidad de elegir el perfil del inquilino, hará que exijan mayores condiciones de situación financiera y bajo riesgo de impago, según Idealista.

En el escenario “peor”, en aquellas zonas donde la intervención del mercado del alquiler es mayor como Cataluña, la oferta del alquiler será todavía menor y los precios continuarán al alza.

“En estas zonas los propietarios se seguirán sintiendo especialmente perseguidos y sin ningún incentivo para mantener sus viviendas en el mercado, por lo que la reducción de la oferta será mucho más marcada que en el resto del país. Solo en la ciudad de Barcelona el stock de alquiler disponible se ha reducido en un 75% en 5 años en los que ha tenido dos periodos de control de precios, por lo que es esperable que las nuevas ciudades que se animen a intervenir los precios”, ha afirmado el portavoz del portal inmobiliario.

No obstante, desde Idealista señalan que durante comienzos del año 2025 se observará un aumento de la oferta que supondrá una recuperación interanual del volumen de viviendas en el mercado.

Sin embargo, este incremento estará provocado por cumplirse el plazo de vencimiento máximo de muchos contratos de alquiler, 5 años, tras el cambio de la normativa en 2019 que aumentó de 3 a 5 años el plazo de vencimiento de los contratos.