Decenas de edificios abandonados en el casco histórico incumplen la norma ante la pasividad municipal

Sitúese en la coqueta y bella Plaza de San Agustín, en el corazón de la Axerquía norte. De frente se alza la imponente iglesia fernandina con sus excepcionales murales y yeserías barrocas en su interior. Ahora dese la media vuelta. ¿Qué ve? Exacto. Un deprimente panorama de casas abandonadas y locales cerrados a cal y canto. Hasta cuatro edificios vacíos y en deplorable estado más otros cuatro comercios clausurados degradan una de las joyas del sobresaliente casco histórico de Córdoba.

La Plaza de San Agustín es un caso paradigmático. Pero no es el único. Cientos de viviendas abandonadas y solares vacíos deterioran gravemente el barrio antiguo de Córdoba, sobre todo en la Axerquía, pero también en la Medina. Muchos de esos edificios son focos de plagas y suciedad, y amenazan la estabilidad estructural de las viviendas colindantes. Otros tantos son ocupados ilegalmente y perturban con frecuencia la paz vecinal.

La semana pasada, sin ir más lejos, los ocupas del número 6 de San Agustín quemaron cobre en su interior y provocaron un inquietante incendio que obligó a la presencia de los bomberos. No es la primera vez. En los últimos años, se han denunciado hasta tres fuegos provocados en similares circunstancias, esta vez en las calles Humosa y Moriscos.

No se sabe con exactitud cuántos edificios y solares abandonados hay en el casco histórico. Previsiblemente varios cientos. La ley estipula la creación de un registro municipal de inmuebles vacíos y en mal estado, y prevé la adopción de medidas concretas al objeto de evitar situaciones de insalubridad y degradación urbana como la que acabamos de reflejar más arriba. No es una previsión normativa de antes de ayer, sino de muchos años atrás.

La última reforma legislativa de 2021 estipula claramente qué hay que hacer con todos esos inmuebles y otorga a los ayuntamientos una responsabilidad esencial. El artículo 134 de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía sanciona el “incumplimiento del deber de edificación” y obliga a las entidades locales a incluir todas esas viviendas y parcelas abandonadas en un Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas.

Previa audiencia a las personas propietarias, la norma da un plazo de 15 días antes de incluir su edificación abandonada en el listado municipal. Y entonces se inicia un periodo de un año “para el comienzo de las obras”. Si en ese tiempo el propietario no actúa, la parcela o el solar quedará en situación de “ejecución por sustitución”. Es decir, el Ayuntamiento tendrá la potestad de convocar un concurso para la “venta forzosa y sustitución de la persona propietaria incumplidora”.

La realidad sobre el terreno es bien distinta. Decenas de solares y edificaciones ruinosas llevan años, si no décadas, infringiendo la ley y provocando problemas de toda índole en los barrios históricos. Para empezar, o no existe el citado registro municipal, que según la norma “tendrá carácter público”, o simplemente no funciona adecuadamente. Y sin registro no se puede iniciar procedimiento alguno para su “ejecución por sustitución”.

Tanto es así que dos de las casas vacías y sin uso de la Plaza de San Agustín son propiedad del Ayuntamiento y la Junta de Andalucía. Ambas se encuentran abandonadas y en semirruina desde hace casi dos décadas bajo continuas promesas incumplidas de remodelación y adecuación para destinarlas como espacios complementarios del barrio.

Cordópolis ha contactado con el Ayuntamiento para verificar la existencia del inventario de edificaciones y solares abandonados, saber cuántos hay en el casco histórico y comprobar si se están incoando expedientes de subasta previstos por la normativa. Al cierre de esta edición, no se había recibido respuesta alguna.

Una ordenanza municipal estipula que la declaración de estado ruinoso de una edificación implica su “inclusión automática” en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar y la “obligación del propietario” de demoler, sustituir total o parcialmente el inmueble o rehabilitarlo. Si no se ejecuta en el plazo previsto, se aplicará la “venta forzosa” del edificio.

Según diversas fuentes municipales consultadas, el registro fue creado hace muchos años pero “nunca se puso en marcha” ni se actuó sobre los inmuebles abandonados. En la práctica, existe una “dejación de funciones” de la administración y un “incumplimiento flagrante de la ley”. Y si no se pone en marcha el registro es imposible echar a rodar el trámite administrativo y ejecutar al propietario en cumplimiento de la normativa. Estas fuentes aseguran que “nunca se ha subastado” una edificación o solar, tal como prevé la ley.

El único inventario conocido fue elaborado hace cinco años por la Asociación de Vecinos La Medina en colaboración con la Iniciativa 20-30. El estudio arrojaba un total de 288 inmuebles y solares abandonados, que ocupaban en conjunto una superficie de 90.000 metros cuadrados. Una de cada cinco edificaciones incluidas en el informe se encontraba en estado ruinoso. La mayor parte de ellos están localizados en la Axerquía.

El estudio vecinal fue entregado al Ayuntamiento y a la delegación del casco histórico. “Hasta la fecha no sabemos nada ni nos van a responder”, afirma Lourdes Martínez, presidenta de la asociación. “El Ayuntamiento tiene la obligación de mantener en uso este tipo de inmuebles”, subraya. Y recuerda que el Gobierno local puede actuar en el edificio y pasar la factura al propietario, o incluso “expropiar la vivienda” llegado el caso. “Esa es la ley pero no se aplica. ¿Por qué? Cuantos menos vecinos haya más fácil para los fondos buitres que quieren convertir el casco histórico en un centro comercial y un mero decorado”.

El único inventario de edificios y solares abandonados lo elaboró en 2021 la Asociación La Medina: 288 fincas

La responsable vecinal es muy crítica con el auge de las viviendas turísticas y lamenta la pasividad municipal ante el aluvión de denuncias presentadas por el “deterioro” del centro histórico. “Se está yendo la gente porque no nos dejan vivir”, protesta.

Existe otro estudio parcial elaborado por el experto Antonio Torres Espino en 2023, que recoge el número de parcelas sin edificar de toda Córdoba. El distrito centro, que integra el casco histórico, contaba hace poco más de dos años con 134 solares y un total de 51.400 metros cuadrados. La Axerquía disponía de 79 parcelas vacías y 29.800 metros cuadrados, mientras que la Medina tenía 45 solares y 11.200 metros. San Francisco, la Ribera, San Lorenzo, San Andrés, Santiago, Santa Marina y San Pedro eran los barrios más afectados de superficies sin construir, según el exhaustivo trabajo de Torres Espino, ex director del Centro de Proceso de Datos del Ayuntamiento, hoy jubilado. El informe no recoge el número de edificaciones abandonadas o ruinosas.

El fenómeno de las viviendas turísticas está reduciendo significativamente el número de inmuebles o solares abandonados en la zona de la Medina. Así lo indica un informe de Vimcorsa fechado en diciembre de 2024 sobre el impacto de la vivienda turística. Los barrios de San Francisco-La Ribera, El Salvador y la Compañía, Santiago, Cercadilla y Medina Azahara, algunos de ellos ya fuera del casco, registran “la mayor reducción hasta el punto de no existir viviendas vacías en 2021”, según el estudio.

Los vecinos presionan al Ayuntamiento para que adquiera solares y edificios abandonados o sin uso con el objetivo de que Vimcorsa promueva vivienda, una de las demandas sociales más acuciantes. El Consejo de Distrito ha enviado varios escritos al Gobierno local en ese sentido. “No hemos obtenido respuesta alguna”, señala Emilio García, de la Asociación Regina-Magdalena. El PSOE ha propuesto un gravamen del 50% y hasta un 150% para las viviendas vacías. “Eso obligaría a tener un registro donde estuviesen identificados este tipo de inmuebles”, reflexiona Antonio Hurtado.