El precio de la vivienda de segunda mano se desplomó el año pasado en la provincia aunque subió en la capital

El precio de la vivienda de segunda mano en España cerró 2019 con un descenso anual del -1,3% y sitúa el precio de diciembre de 2019 en 1.846 euros por metro cuadrado, según los datos del informe de La vivienda de segunda mano en 2019 elaborado a partir del Índice Inmobiliario Fotocasa que cuenta ya con 15 años de análisis ininterrumpido de la vivienda se segunda mano en nuestro país. En Córdoba, los precios cayeron en la provincia una media de un 1,1%, pero aumentaron en la capital, donde crecieron un 1,5%, según el mismo informe.

Según Fotocasa, en Córdoba capital el precio medio de una vivienda de segunda mano está en 1.528 euros por metro cuadrado. Es decir, una vivienda tipo de 90 metros cuadrados tiene un precio medio de 137.520 euros. En la provincia, al contrario, el precio medio de una vivienda ronda los 1.425 euros por metro cuadrado. Es decir, una casa tipo de 90 metros cuadrados en la provincia tiene un coste total de 128.250 euros de media.

Si desde el año 2016 hasta el 2018 todos los meses se registraron datos interanuales positivos, en 2019 se registró a nivel nacional el primer y único descenso registrado en el mes de diciembre (-1,3%). Diciembre es el mes que rompe la cadena de 38 meses de incrementos interanuales consecutivos (desde octubre de 2015 hasta noviembre de 2019).

Cabe destacar que el incremento interanual en 2019 ha ido bajando poco a poco mensualmente a partir del mes de abril. Ya desde el segundo semestre del año (en julio con 4,6%) ningún incremento superó el 5% y la última subida registrada fue en noviembre con un 0,1%.

“A lo largo del año 2019 el Índice Inmobiliario Fotocasa ha ido registrando incrementos en el precio de la vivienda de segunda mano, aunque eran mucho más leves de lo que habíamos visto durante 2018.

Durante todo este año hemos visto cómo la variación interanual arrancó con fuerza a principios de año, con incrementos del 8% pero a partir de la mitad de año estos incrementos se han ido moderando hasta registrar en diciembre la primera caída de precios de los últimos tres años“, explica Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación de Fotocasa.

“Cabe esperar para este 2020 que el precio de la vivienda de segunda mano vaya fluctuando a lo largo del año con pequeñas subidas y bajadas del precio interanual. No creemos que vayan a ser grandes variaciones ya que consideramos que los precios este año se van a estabilizar. Atrás vamos a dejar los grandes incrementos de precio vividos en 2018 y los grandes descensos registrados en 2013”, explica Kardoudi.

El precio sube en 12 comunidades autónomas

El precio medio de la vivienda de segunda mano se ha incrementado en 12 de las 17 comunidades autónomas españolas. A cierre de 2019, Baleares es la comunidad que más aumenta (9,9%), seguido de Canarias (5,6%), Madrid (5,1%), Región de Murcia (2,7%), Navarra (1,9%), La Rioja (1,6%), Aragón (1,5%), Andalucía (1,5%), Cantabria (0,7%), Asturias (0,6%), Comunitat Valenciana (0,6%) y País Vasco (0,05%).

Variación anual por comunidades autónomas

En el ranking por precio de la vivienda, Madrid sigue a la cabeza de la lista de las comunidades con el precio más elevado por segundo año consecutivo, después de destronar a País Vasco tras 13 años liderando el primer puesto. Así, Madrid, que supera después de ocho años los 3.000 euros/m² (desde 2010) se sitúa en el primer puesto del ranking de los más caros con 3.030 euros/m². Le sigue País Vasco con un precio medio en diciembre de 2019 de 2.799 euros/m², Baleares con un precio medio de 2.784 euros/m² y Cataluña con un precio medio de 2.416 euros/m², como las comunidades que lideran el ranking con los precios más altos.

“El precio de la vivienda de segunda mano se comporta de manera muy diferente en cada comunidad autónoma. Durante 2020 vamos a ir viendo como el mercado se mueve a diferentes velocidades y hay comunidades en que el precio ya ha tocado techo y se esperan caídas, como por ejemplo en Cataluña, y otras comunidades como Madrid en que la tensión en los precios todavía va a seguir durante este año”, explica Ismael Kardoudi.

En el 48% de las provincias sube el precio de la vivienda

Si a cierre de 2018 el precio se incrementaba en 37 provincias, a cierre de 2019 son 24 las provincias que suben el precio, es decir, el 48% de las provincias españolas. Illes Balears es la que más incrementa, en concreto un 9,9%, seguido de Santa Cruz de Tenerife (9%), Málaga (6,9%), Girona (5,4%), Álava (5,4%) y Madrid (5,1%), entre otras.

En cuanto a los precios, las cinco provincias españolas con el precio medio de la vivienda más elevado en 2019 serían las mismas desde hace tres años, aunque el orden haya cambiado. De esta manera, el precio de la vivienda en venta en Madrid se sitúa en 3.030 euros/m², llegando a superar los 3.000 euros/m² con los que se situaba desde el 2005 hasta el 2009 en la provincia. Guipúzcoa con 3.002 euros/m² se coloca en el segundo puesto de las provincias más caras para comprar una vivienda en 2019. Le siguen, Barcelona en el tercer puesto por segundo año consecutivo con 2.953 euros/m², lugar que no ocupaba desde 2006.

La costa española acumula los mayores incrementos anuales

El precio de la vivienda de segunda mano sube en el 65% de los municipios de España con variación anual en 2019. La subida más destacada se produce en Alboraya, en Valencia, que aumenta un 56%; seguido de Mula, Murcia, que sube un 46,4%; San Bartolomé de Tirajana, en Las Palmas, que sube un 38,2% y Fuensalida, Toledo, que incrementa el precio un 30,2%.

En cuanto a las caídas más destacadas a cierre de 2019, destacan los descensos de Oliva (Valencia) que cae un -26,6%, Mojácar en Almería (-24,7%), Chiva en Valencia (-21,8%), Piélagos, en Cantabria (-19,3%) y Esplugues de Llobregat (-17,9%), entre otros municipios.

Por otro lado, Eivissa es el municipio más caro con 5.293 euros/m². Le siguen Donostia - San Sebastián (5.054 euros/m²), Zarautz (4.899 euros/m²) y Hondarribia (4.438 euros/m²).

En el otro extremo, Benicull de Xúquer es el municipio más barato para comprar una vivienda de segunda mano. En concreto cuesta 564 euros/m², seguido de Caudete en Albacete (578 euros/m²), L'Olleria en Valencia (593 euros/m²), Malagón en Ciudad Real (609 euros/m²) y Masalavés en Valencia (626 euros/m²).

Madrid y Barcelona cierran el año con caídas en el precio

Los municipios de Madrid y Barcelona merecen una atención especial, ya que durante mucho tiempo han sido protagonistas de incrementos en el precio de la vivienda de segunda mano y por primera vez hay un gran cambio de paradigma.

Así, la ciudad de Madrid cierra 2019 con un descenso anual de un -1% (en 2018 lo hizo con un incremento del 18,7%) respecto al año anterior, después de encadenar cuatro subidas anuales (desde el 2015 hasta el 2018). Mientras, en el caso de Barcelona la variación anual cae un -5,9% respecto a 2018, después de cinco años seguidos de subidas anuales. Estos datos negativos rompen con la tendencia interanual (mes a mes) que se ha venido dando a lo largo de estos últimos cinco años.

Respecto a los precios, la ciudad de Barcelona se sitúa en diciembre en 4.166 euros/m² y en el caso de Madrid el precio medio se sitúa en 3.685 euros/m². De hecho, Barcelona se encuentra actualmente un 126% por encima de la media nacional y en el caso de Madrid está un 100% por encima.

En cuanto al precio máximo, Barcelona registró su máximo en diciembre de 2007 cuando alcanzó los 5.378 euros/m² y en el caso de Madrid lo hizo en agosto de 2007 con un precio de 4.523 euros/m². Actualmente el precio de la vivienda de segunda mano se encuentra en un -23% por debajo del precio máximo en Barcelona y en un -19% en Madrid.

En 18 distritos madrileños se registran subidas anuales

Todos los distritos superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional, establecido a finales de año en 1.846 euros/m². A cierre de 2019 el precio se incrementa anualmente en 18 distritos de los 21 distritos de la capital. El aumento anual más significativo se produce en el distrito de Vicálvaro (12,2%), seguido de Villaverde (10,2%), Fuencarral (9,2%), Ciudad Lineal (7,8%), Retiro (7,5%) y Puente de Vallecas (6,7%).

Los cinco distritos madrileños con el precio medio de la vivienda más elevado en 2019 serían los mismos desde hace cinco años. En cuanto a los precios, el distrito de Salamanca sigue encabezando la lista de la capital como distrito más caro para comprar una vivienda, cuyo precio medio se sitúa en diciembre en 6.286 €/m² después de incrementar anualmente un 2,2%. Le sigue como segundo más caro el distrito de Chamberí, cuyo precio medio se sitúa a diciembre de 2019 en 5.513 €/m². En tercera y cuarta posición se encuentra el distrito de Centro (5.266 €/m²) y Chamartín (5.174 €/m²).

Todos los distritos de Barcelona superan el precio medio nacional

Todos de los distritos de la ciudad condal superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional, establecido a finales de año en 1.846 euros/m². En lo referente a la variación anual del precio se puede observar al concluir el año 2019 que en Barcelona el precio se incrementa en ocho distritos de la ciudad condal. Las variaciones positivas anuales van desde el 0,2% de Gràcia al 7,5% de Les Corts. En cuanto a los distritos con descensos interanuales, Sants - Montjuïc ha descendido un -0,2% y Sarrià - Sant Gervasi un -0,3%.

Los cinco distritos barceloneses con el precio medio de la vivienda más elevado en 2019 son los mismos desde hace siete años. En el ranking por precio de la vivienda, Sarrià - Sant Gervasi ocupa el primer lugar en el ranking de los distritos más caros de la ciudad con 5.605 €/m2. Les Corts es el segundo distrito más caro con un precio de 5.282 euros/m², le siguen Eixample (5.274 €/m2), Ciutat Vella (4.675 €/m2) y Gràcia (4.596 €/m2).