La venta de pisos turísticos que puede acabar en estafa: “Las licencias no se pueden transferir”

“Se vende piso con licencia turística”. “Disfrute de vivir en pleno Centro Histórico por un módico precio o invierta en este extraordinario apartamento con licencia turística”. “Si buscas una oportunidad única en una de las zonas más turísticas y emblemáticas de Córdoba (...) este inmueble es perfecto tanto para posible explotación turística como residencial o comercial”.

Todos estos anuncios están sacados de una importante plataforma de compraventa de inmuebles y se ofertan hoy mismo en la ciudad de Córdoba, en un apartado propio “pisos con licencia turística”. Y todos ellos tienen un problema: ofrecen expectativas falsas a quien pretenda comprar el piso con el incentivo de poder explotar en un futuro la licencia de Vivienda de Uso Turístico (VUT) que está vinculada al inmueble.

¿Por qué podríamos estar ante un fraude? Pues porque, del análisis del decreto andaluz de viviendas turísticas (ver preguntas número 6 y 27 de este enlace) queda bastante claro que, tras la transmisión de la propiedad, no se conserva la antigüedad de la licencia, de manera que al nuevo propietario se le exigirá que cumpla con la normativa que esté en vigor en el momento de la adquisición,

Y la normativa ha cambiado esta semana tanto a nivel nacional como en la propia ciudad de Córdoba. A nivel local, el miércoles el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) publicó la orden del Ayuntamiento que impide durante los próximos tres años que la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía autorice nuevas licencias de uso turístico en las viviendas de los distritos Centro y Sur de la capital cordobesa. Por tanto, quien comprara alguno de estos pisos no podría explotar la autorización del anterior propietario.

Los pisos turísticos durmientes

La cuestión es peliaguda. Desde hace más de un año, en un movimiento denominado como pisos turísticos durmientes por este periódico, cientos de propietarios han acudido a sacar licencia turística para su casa y así poder sortear las posibles limitaciones a este fenómeno que se han anunciado desde el Ayuntamiento. Muchos de ellos, con la idea de explotarlo en el presente o en el futuro; otros, para poder subir el precio de la venta de su propiedad, pensando que, con la prohibición, tener uso turístico será un extra y una atracción para inversores.

Sin embargo, la mayoría de estas últimas personas, y las inmobiliarias que ofertan sus propiedades, han pasado por alto una cuestión importantísima: las licencias turísticas no son transferibles. Así lo confirman a este periódico desde la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía en Córdoba, que aclaran que, cuando un nuevo propietario quiera continuar con la explotación de una vivienda de uso turístico, debe comunicar el cambio de titularidad a través del Registro de Turismo de Andalucía (RTA), incluyendo, además, el certificado registral de dominio de la vivienda donde se especifique que no existe acuerdo prohibitivo para el uso turístico por parte de la comunidad de propietarios.

Pero la cuestión es que, en los próximos tres años, no se van a conceder licencias turísticas en las zonas más importantes y rentables de la ciudad, y que en el resto de la urbe, hay dos nuevos impedimentos que complican bastante la explotación turística: por un lado, que el piso turístico nuevo tendrá que tener entrada independiente al resto del edificio en el que se ubique; por otro, que la nueva ley de propiedad horizontal habilita a las comunidades de vecinos a que veten los pisos turísticos nuevos.

El sector inmobiliario reconoce que ya ha habido suspensiones de compras

La confusión en torno a la transmisión de licencias ha provocado que algunas operaciones de compraventa se frustren. José Manuel Recio, experto inmobiliario, señala a este periódico que ya ha tratado con compradores que han perdido la reserva de una compra al descubrir que no podrían explotarlas turísticamente. “Se han dado casos de compradores que han preferido perder los 3.000 euros de arras antes que meterse en una inversión de 50.000 euros para reformar un piso que, finalmente, no podrían rentabilizar como esperaban”, comenta este experto.

Recio ya había advertido a este periódico de que muchos vendedores subían el precio de sus propiedades por tener una licencia e incluso buena puntuación en las plataformas como Booking o Airbnb, cuyas claves solicitaba el futuro comprador con la idea de seguir explotándolo. Según sus cálculos, hasta ahora, la licencia turística incrementaba el valor de la oferta de venta en torno a un 20%. A partir de ahora, en la mayoría de los casos, tendrá valor cero.

Ante esta situación, algunos vendedores y compradores han buscado vías alternativas para mantener la rentabilidad de los inmuebles. Una de las opciones planteadas es que la gestión del alquiler turístico siga en manos del vendedor, mientras que el nuevo propietario reciba los beneficios a través de una empresa explotadora. Sin embargo, este esquema plantea dudas legales y fiscales. “El problema es que, en caso de una inspección o un incidente grave en la vivienda, la responsabilidad seguiría recayendo sobre el antiguo propietario, aunque ya no tenga vínculo con la propiedad”, advierte Recio, que también menciona que los ingresos hay que declararlos en la renta.

El sector de las inmobiliarias cordobesas, de momento, hace como si nada de esto estuviera ocurriendo. La prueba está en que, en plataformas como Idealista, se pueden encontrar hoy mismo casi un centenar de pisos en Córdoba ofertados con el incentivo de contar con licencia turística. Y con la circunstancia de que la mayoría de estos inmuebles están situados en el distrito Centro y Sur, donde la moratoria municipal impide la concesión de nuevas licencias durante los próximos tres años.

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