Los cordobeses ya compran más viviendas que en 2007 (pero más baratas)

La provincia de Córdoba ha cerrado el año 2025 comprando y vendiendo más viviendas que antes de la crisis inmobiliaria de 2008. Según los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el año pasado se cerró con la venta de 11.331 viviendas, una cifra incluso superior a la de 2007. No obstante, hay matices que hacen diferente la situación a entonces. Los precios son más bajos, se venden y compran más viviendas de segunda mano que nuevas y no se firman tantas hipotecas como entonces.

El análisis de la serie histórica desde 2007 hasta 2025 confirma que el pasado ejercicio ha marcado un hito sin precedentes en las últimas dos décadas. Las 11.331 compraventas registradas superan las 11.015 alcanzadas en pleno auge inmobiliario, lo que supone un incremento del 2,87% respecto a aquel año que simbolizó el techo de la burbuja. Nunca antes, al menos en el periodo analizado, se habían formalizado tantas operaciones en la provincia.

Un aspecto clave para entender esta dinámica es la evolución de los precios de la vivienda en Córdoba en los últimos años. Aunque el mercado ha registrado un volumen de compraventas similar o incluso superior al de 2007, los precios siguen estando por debajo de los máximos históricos de aquella época. Según datos recientes de idealista para enero de 2026, el precio medio de la vivienda en venta en la provincia se sitúa alrededor de 1.283 euros por metro cuadrado, lo que representa un incremento interanual cercano al 7,9 % respecto a enero de 2025, pero sigue estando más de un 28 % por debajo del máximo histórico registrado en 2007.

La capital cordobesa, por su parte, muestra una evolución similar en términos relativos. En Córdoba ciudad el precio medio ronda los 1.682 euros por metro cuadrado en enero de 2026, con un incremento anual de más del 10 % en comparación con el mismo mes del año anterior. Estos datos reflejan un mercado en ligero ascenso de precios, pero con niveles de coste aún contenidos si se comparan con los de hace casi veinte años, cuando los precios llegaron a superar los 2.100 euros por metro cuadrado en la ciudad.

La evolución del mercado refleja, además, una recuperación sólida tras el parón provocado por la pandemia. En 2020, el número de transacciones cayó hasta las 5.598, prácticamente la mitad de las registradas en 2025. Desde entonces, la actividad ha ido creciendo de manera sostenida: 7.678 operaciones en 2021, 8.462 en 2022, 8.068 en 2023 y un notable salto hasta 9.468 en 2024. El impulso definitivo llegó en 2025, cuando el mercado aceleró con fuerza hasta alcanzar el nuevo máximo histórico.

Sin embargo, aunque el volumen total es comparable al del periodo previo al estallido de la crisis financiera, la estructura del mercado ha cambiado de forma radical. En 2007, la vivienda nueva representaba casi la mitad de las operaciones, con 5.190 compraventas, lo que suponía un 47% del total. En 2025, la situación es muy distinta: la vivienda de segunda mano concentra 8.998 operaciones, el 79% del mercado, mientras que la obra nueva se queda en 2.333 transacciones, menos de la mitad de las que se firmaban en el punto álgido del boom.

Este desplazamiento hacia el mercado de segunda mano evidencia un modelo más apoyado en el parque ya existente que en la expansión urbanística. También influye la menor promoción de vivienda nueva en comparación con la etapa anterior a 2008, cuando el crecimiento inmobiliario estaba vinculado a una intensa actividad constructora. Hoy, la prudencia financiera, los costes de construcción y la planificación urbanística condicionan el ritmo de nuevos desarrollos.

Por régimen de protección, el grueso de las operaciones continúa concentrándose en la vivienda libre. En 2025 se registraron 9.980 compraventas de este tipo, frente a 1.351 viviendas protegidas. Aunque estas últimas muestran cierta estabilidad en los últimos años, siguen representando una parte minoritaria del conjunto del mercado residencial cordobés.

Otro elemento diferenciador respecto a 2007 es la financiación. Aunque 2025 ha sido también un año destacado en la firma de hipotecas —tal y como ha informado el diario local Cordópolis— el contexto es distinto. Si bien se trata del mayor volumen de constitución de préstamos hipotecarios en los últimos quince años, el acceso al crédito es hoy más exigente que en los años previos a la crisis financiera, cuando la concesión de financiación era más flexible y generalizada.

A ello se suma una diferencia clave: los precios. Aunque el mercado vive un momento de intensa actividad, el valor medio de la vivienda en Córdoba se sitúa por debajo de los niveles máximos alcanzados durante la burbuja, especialmente si se tiene en cuenta la inflación acumulada en estos años. Es decir, se venden más viviendas que en 2007, pero en términos reales son más baratas que entonces.

En conjunto, los datos dibujan un mercado inmobiliario dinámico, que ha dejado atrás tanto la profunda crisis posterior a 2008 como el frenazo de 2020, pero que funciona bajo parámetros distintos a los del pasado. Más protagonismo de la vivienda usada, menor peso de la obra nueva, financiación más prudente y precios contenidos en comparación con el pico de la burbuja configuran un escenario nuevo.