Estas son las nuevas normas urbanísticas que el Gobierno del PP quiere poner en marcha en Córdoba
El Ayuntamiento de Córdoba ha dado un nuevo paso para cambiar la regulación jurídica de su territorio. El último Pleno municipal aprobó la innovación que modifica de forma sustancial las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de la capital, una propuesta normativa de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) viene a sustituir de manera integral el marco operativo anterior, adaptándolo a la legislación andaluza vigente y estableciendo un nuevo modelo de ciudad con vigencia indefinida.
El texto del documento, que aún no es el definitivo -aunque el PP tiene mayoría absoluta y es probable que cambie poco- consagra los principios de publicidad, otorgando a cualquier ciudadano el derecho a consultar el régimen de sus fincas, ejecutividad, para agilizar la expropiación y ocupación de terrenos destinados a infraestructuras, y obligatoriedad, haciendo jurídicamente exigible su cumplimiento exacto por vía de la acción pública.
Uno de los bloques más destacados de la reforma se encuentra en el Título Duodécimo, enfocado en el uso residencial. La nueva normativa asume la necesidad de flexibilizar el diseño de los hogares y establece una distinción estructural clave en las condiciones mínimas de habitabilidad:
- Vivienda Compartimentada: Mantiene el esquema clásico de estar-comedor, cocina, dormitorio doble y baño. Se fijan superficies útiles mínimas muy estrictas para el estar-comedor según el número de habitaciones
- Vivienda en Espacio Único: Se regula por primera vez esta tipología (estilo loft), eliminando los tabiques opacos de más de un metro de altura entre las zonas de día y de descanso. Para garantizar que no se pierda habitabilidad, se crea el concepto de Superficie Abierta Vertical de Contacto (SAVC). Este tabique virtual de comunicación entre las funciones de estar, cocina y dormitorio debe ser igual o superior al 40% de la superficie de la estancia principal.
- Espacios para la Adaptación Climática (EAC): En una apuesta decidida por combatir el rigor climático de Córdoba, las terrazas no voladas y los cuerpos salientes abiertos no computarán de cara a la edificabilidad máxima del edificio hasta un límite del 15. En estas terrazas se autoriza explícitamente la instalación de toldos y cerramientos verticales de vidrio sin perfilería (cortinas de cristal). No obstante, la norma prohíbe taxativamente que los EAC alberguen funciones de salón, cocina o dormitorio, debiendo limitarse al uso de mobiliario de exterior para evitar fraudes de ampliación térmica de la vivienda.
- Alojamiento Dotacional: Se abre la puerta de forma pionera a que suelos calificados como equipamiento comunitario básico o de interés público y social (SIPS) puedan albergar viviendas y alojamientos dotacionales temporales en régimen de alquiler rotatorio para colectivos vulnerables, sin necesidad de modificar el planeamiento.
Plan de choque contra el “Calor Urbano” y blindaje del anillo verde
El texto normativo introduce un giro radical hacia los criterios ambientales y de sostenibilidad en la obra pública y el diseño urbano, recogidos en los Títulos Octavo y Decimocuarto. Así, el Anillo Verde queda blindado bajo la consideración jurídica de Sistema General de Espacios Libres, reconociendo su función social, climática y de cohesión entre barrios . Las directrices de diseño para sus grandes parques públicos son sumamente meticulosas:
- Arboleda y Cobertura: Se impone el uso de especies autóctonas y xéricas de bajo mantenimiento adaptadas al clima continentalizado (almez, algarrobo, olivo, encina, pino piñonero y carrasco), limitando la introducción de especies alóctonas (exóticas) a menos del 10%.
- Porcentaje de Suelo Natural: Para mitigar el efecto “isla de calor”, se obliga a preservar el suelo natural y mantener libre de pavimentación al menos el 75% de la superficie total de las zonas verdes. En el 25% restante se priorizarán pavimentos permeables, prohibiendo las soleras estancas de hormigón.
- Red de Itinerarios Peatonales y Circuitos: Los parques del Anillo Verde contarán con una jerarquía estricta de tres niveles de caminos: un camino principal longitudinal de 5 metros cuadrados de ancho pavimentado con adoquín; caminos de conexión transversal de 3 metros cuadrados; y circuitos deportivos terrizos de 2,5 metros cuadrados de sección mínima. Todos ellos se cimentarán preferentemente mediante estabilización con cal. Además, se integrará de forma obligatoria un ciclo-carril independiente de 2,5 metros cuadrados para bicicletas y patinetes.
Además, el documento técnico desaconseja los firmes flexibles convencionales para las calles urbanas debido a la dificultad de compactación que genera la maraña de redes de servicios subterráneos. En su lugar, recomienda pavimentos semirrígidos fonoabsorbentes compuestos por mezclas bituminosas en caliente con caucho reciclado procedente de neumáticos usados.
Otras medidas en este ámbito son:
- Reciclaje obligatorio en obras: Se fija la reducción del uso de áridos naturales, priorizando de forma absoluta el uso de zahorras artificiales recicladas de hormigón y mixtas procedentes de Residuos de Construcción y Demolición (RCD) .
- Drenaje Sostenible (SUDS): Las nuevas urbanizaciones están obligadas a incorporar zonas verdes deprimidas de infiltración, imbornales y zanjas drenantes para garantizar que no se aumente la escorrentía pluvial previa a las obras .
- Pérgolas Solares en Espacios Públicos: Se autoriza la ocupación de espacios libres y aparcamientos públicos por instalaciones solares para autoconsumo, obligando a situar los captadores sobre estructuras elevadas (pérgolas solares de sombra) con líneas de evacuación soterradas.
Suelo No Urbanizable: legalizaciones y planes especiales
El Título Undécimo reordena con firmeza el Suelo No Urbanizable (SNU) dividiéndolo en categorías claras, persiguiendo las parcelaciones ilegales y ordenando los equipamientos históricos:
El Plan General establece que el uso permitido por naturaleza es la explotación agropecuaria, forestal y cinegética. Fuera de ello, cualquier edificación se considera de “utilidad pública o interés social” y adquiere carácter de uso autorizable, quedando sujeta a la tramitación de Planes Especiales obligatorios si implican un cambio sustancial del territorio. Para poder edificar naves o almacenes de aperos vinculados a la actividad primaria, se establecen superficies mínimas estrictas de parcela:
Dependiendo del tipo de uso y cultivo de la finca, se establecen las siguientes superficies mínimas de parcela para tener la posibilidad de edificar las construcciones e instalaciones permitidas: un mínimo de 1 Hectárea para terrenos de regadío; 2 Hectáreas en el caso de secano arbóreo; 3 Hectáreas para otros cultivos de secano; y un mínimo de 10 Hectáreas si se trata de terrenos de monte, encinar o dehesa. No obstante, cuando se trate de parcelas históricas de menor superficie, el Ayuntamiento podrá autorizar la edificación siempre que quede garantizado su destino a la explotación agrícola. Viviendas de Nueva Planta en el SNU: Las nuevas viviendas familiares aisladas en las Zonas de Campiña (SNU-CA) requerirán obligatoriamente que la finca vinculada posea una superficie mínima de 10 Hectáreas, elevándose esta exigencia a 25 Hectáreas en los Espacios Forestales de la Sierra con Protección Compatible (SNUEP-PC).
El Ayuntamiento encauza la problemática histórica de las parcelaciones residenciales en el medio rural disponiendo la formulación obligatoria de Planes Especiales de Mejora del Medio Rural y Saneamiento. Estos planes regularán las construcciones existentes, delimitarán las infraestructuras mínimas y atajarán la contaminación de pozos negros. El régimen se aplicará de forma directa a los ámbitos identificados como SNU-PR: El Negrete, El Melgarejo, Las Siete Fincas (en su parte consolidada), El Jardinito, Las Solanas del Pilar, Virgen de la Cabeza, Casilla del Aire y La Torrecilla-La Gitana.
Sin embargo, el urbanismo municipal impone un régimen de especial cautela (SNU-P) supeditado a informes sectoriales previos para las parcelaciones más sensibles:
- Ámbito del Plan Especial de Medina Azahara: Las parcelas de Cercado de las Pitas, Córdoba la Vieja, La Gorgoja II y Nueva o Dehesilla del Hornillo quedan totalmente condicionadas a las directrices de protección del patrimonio histórico y requerirán informe previo vinculante de la Consejería de Cultura .
- Área de Cautela del Aeropuerto: La parcelación de La Altea queda supeditada al visto bueno del organismo competente para no interferir en el Plan Director del Aeropuerto .
- Zonas con Riesgo de Inundación: La Altea, El Cañuelo Bajo, Pilar (Llanos de la Vega) y La Atalayuela requerirán un informe previo de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir que acredite la seguridad frente a avenidas fluviales.
Historia y arqueología: de la Muralla a Ategua
La Innovación blinda el ingente patrimonio de la capital mediante una reordenación exhaustiva de las cautelas arqueológicas derivadas de la Carta Arqueológica de Riesgo de Córdoba, estructuradas en el Capítulo Segundo del Título Octavo. Antes de tramitar cualquier licencia de obras que afecte al subsuelo, el promotor estará obligado a aportar una evaluación arqueológica previa firmada por un técnico competente. La normativa define seis tipos de cautelas en función de la zonificación de la parcela:
- A. Sin cautelas: Para zonas sin riesgo apreciable.
- B. Supervisión arqueológica durante las obras: Un arqueólogo supervisará in situ los movimientos de tierra. Si se produce un hallazgo relevante, se suspenderán cautelarmente los trabajos y se notificará en un plazo máximo de 48 horas a Cultura para proceder a una intervención de urgencia .
- C. Intervención preventiva tipo sondeo: Obligatoria en parcelas con probabilidad media/alta de restos. Implica realizar catas previas a la concesión de la licencia de obras. El porcentaje mínimo a excavar se fija de forma estricta: 1 sondeo de 5x3 metros por cada 100 m2 de solar o fracción .
- D. Intervención de urgencia en extensión: Si los sondeos resultan positivos o hay constancia de restos importantes, la excavación se ampliará obligatoriamente a toda el área que vaya a impactar la obra constructiva. Los porcentajes mínimos obligatorios de excavación extensiva se escalonan según el tamaño del solar: 50% en parcelas menores de 200 m2; 35% en parcelas de entre 200 y 500 m2 y 25% en solares que superen los 500 m2.
- E. Parcelas afectadas por la Muralla: Obliga a conservar in situ cualquier resto de las fortificaciones históricas de Córdoba, exigiendo sistemas de cimentación no invasivos (como losas continuas) en las proximidades del lienzo para desvincular las cargas de los muros antiguos.
- F. Reserva arqueológica de subsuelo: La medida más restrictiva. Prohíbe cualquier remoción de terreno y declara el subsuelo intangible debido a su excepcional relevancia. Se aplica de forma directa a la zona verde del Parque Cruz Conde (antigua Corduba prerromana).
La actualización urbanística incorpora un catálogo georreferenciado en coordenadas UTM que identifica con precisión métrica los yacimientos localizados en zonas no urbanas. Asimismo, se reconocen formalmente como “Bienes Significativos” el Puente Romano de Alcolea, el Castillo de Torres Cabrera, las Ruinas de Alamiriya y el Castillo de la Albaida, remitiéndose al Plan Especial de Medina Azahara para la delimitación exacta del catalogado Acueducto de Valdepuente.
Obras en edificios existentes y “fuera de ordenación”
El Título Noveno aclara el estatus legal en el que quedan las construcciones e instalaciones erigidas con anterioridad que presenten disconformidades con el nuevo planeamiento:
- Asimilados a Licencia: Las edificaciones e instalaciones terminadas de forma conforme antes del 25 de mayo de 1975 que carezcan de licencia original se asimilarán plenamente a todos sus efectos a las construcciones legales, siempre que mantengan su uso habitual y características tipológicas, lo cual se acreditará mediante certificación municipal.
- Fuera de Ordenación Total: Se aplica a inmuebles totalmente incompatibles que ocupen viales públicos, sistemas generales de espacios libres, zonas verdes o dotaciones públicas, así como aquellos que alberguen usos expresamente prohibidos o con repercusión ambiental nociva . En ellos se denegará cualquier licencia, admitiendo únicamente de forma excepcional obras parciales de consolidación o reparación si no está prevista la expropiación o demolición del inmueble en el plazo de cinco años, obligando al propietario a renunciar expresamente al incremento del valor expropiatorio.
- Fuera de Ordenación Parcial: Aplicable a edificios que simplemente incumplan parámetros de edificabilidad, alturas, patios o separación a linderos . En estos casos sí serán plenamente autorizables las obras de consolidación, conservación, reparación, rehabilitación y mejora, e incluso ampliaciones de volumen siempre que el total resultante no supere la edificabilidad máxima permitida por la ordenanza de zona.
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