Casi un tercio de los inmuebles de Córdoba están en manos de multipropietarios y grandes tenedores

Córdoba es una ciudad de propietarios, pero también una ciudad donde una parte relevante del ladrillo se concentra en pocas manos. La gran mayoría de los titulares de viviendas de Córdoba solo tiene un inmueble a su nombre, pero el reparto cambia cuando se mira el número de propiedades: casi un tercio de los bienes urbanos de la capital pertenece a personas o entidades que acumulan dos o más inmuebles. Y cuanto más crece el patrimonio inmobiliario, más desaparece el propietario particular y más peso adquieren las sociedades y las entidades públicas.

Son datos extraídos del Catastro y correspondientes al año 2025, y que se deben analizar siempre en consonancia a otras tres ideas: Córdoba es la segunda capital andaluza donde más población vive en vivienda hipotecada y una de las que menos población tiene viviendo de alquiler de toda la comunidad autónoma (concretamente, el 9,8% de los cordobeses vive en un piso en régimen de arrendamiento, según los datos que publicó el INE en 2023); los últimos datos apuntan que siete de cada diez contratos de arrendamiento en la ciudad son indefinidos; lo que más crece en estos momentos es la compra de vivienda con financiación.

Sin embargo, los datos fríos del Catastro sí que muestran una brecha en el reparto de las viviendas de la capital cuando se analiza con detalle la titularidad del ladrillo. Los datos oficiales que radiografían la situación de los bienes urbanos en el municipio revelan una realidad de contrastes: aunque el modelo del propietario con una única vivienda sigue siendo la norma absoluta entre la ciudadanía, la concentración de patrimonio en manos de quienes tienen dos o más propiedades ha alcanzado un volumen extraordinario.

Así, en la actualidad, el 31% del total de las viviendas de la ciudad pertenece al segmento de la multipropiedad. Esta bolsa de inmuebles acumulados roza ya la cifra de 50.000 propiedades, dibujando un mapa urbano donde la inversión privada a pequeña escala convive puerta con puerta con el acaparamiento puramente institucional y corporativo

El 69% del parque inmobiliario está en manos de unipropietarios

Para comprender la magnitud de este reparto, es necesario observar las cifras globales. En Córdoba capital constan registrados un total de 158.277 inmuebles urbanos, los cuales se distribuyen entre 127.345 titulares tributarios. Si se divide este inmenso parque inmobiliario, se comprueba que 109.160 propiedades pertenecen a ciudadanos que ostentan un único bien a su nombre, lo que habitualmente se traduce en su primera y única residencia. Estos propietarios únicos representan casi el 86% de las personas que pagan impuestos por bienes inmuebles en la ciudad, pero, paradójicamente, solo controlan el 69% del volumen físico del ladrillo cordobés.

El contrapeso de la balanza lo conforman las 49.117 propiedades restantes. Toda esta ingente masa inmobiliaria se encuentra en manos de multipropietarios, lo que significa que el volumen de bienes gestionados por aquellos que acumulan patrimonio supone ya casi la mitad del peso que tienen las viviendas únicas.

Sin embargo, dentro de este grupo que aglutina casi un tercio de la ciudad, el mercado se fragmenta en realidades muy distintas que van desde el pequeño ahorrador o heredero hasta las grandes corporaciones, marcando límites muy definidos sobre quién puede acceder a cada nivel de riqueza.

En esta línea, los titulares extranjeros tienen además un peso reducido entre los propietarios de varios inmuebles. Los datos del Catastro registran 1.044 personas físicas extranjeras y siete entidades extranjeras como titulares de inmuebles urbanos en Córdoba. De ellas, 977 tienen un solo inmueble y 74 cuentan con entre dos y cinco. No figura ningún titular extranjero con más de cinco inmuebles.

La clase media inversora y las grandes fortunas inmobiliarias

El grueso de esta multipropiedad recae sobre lo que se podría denominar la clase media inversora. El registro catastral contabiliza a 17.802 titulares que poseen entre dos y cinco inmuebles, aglutinando un total de 40.382 propiedades. Este bloque está conformado en su abrumadora mayoría por familias y particulares que reflejan la estructura clásica del ahorro local: ciudadanos que complementan su residencia habitual con un segundo inmueble o una tercera propiedad.

A medida que el patrimonio exige mayor capacidad económica, el número de actores desciende bruscamente. En el siguiente escalón, el de aquellos que poseen entre seis y diez inmuebles, el padrón se reduce a 283 propietarios que gestionan, en su conjunto, algo más de 2.000 propiedades urbanas. Es al superar la decena de propiedades cuando se hace visible el verdadero techo de cristal del ciudadano de a pie.

El umbral de los 25 inmuebles marca la frontera absoluta de la riqueza inmobiliaria particular en Córdoba, ya que no existe ni una sola persona física que haya logrado rebasar esa cifra. El nivel máximo de acumulación por parte de ciudadanos se encuentra en la franja de 11 a 25 inmuebles, un estrato donde figuran 74 titulares que suman un total de 1.147 propiedades. Es precisamente aquí donde destacan 20 personas físicas nacionales —particulares cordobeses— que han logrado amasar un total conjunto de 296 inmuebles, lo que arroja una media de casi 15 propiedades por inversor.

Los grandes tenedores

Sin embargo, incluso en este nivel, el sesgo corporativo ya es dominante: junto a estos veinte particulares compiten 51 sociedades mercantiles que gestionan 796 inmuebles, dos administraciones públicas con 42 propiedades y una entidad sin ánimo de lucro que administra 13 bienes.

A partir de la propiedad número 26, el mercado local expulsa definitivamente al particular y se vuelve de naturaleza exclusivamente jurídica e institucional. En el tramo que va de los 26 a los 100 inmuebles figuran 20 grandes titulares que concentran un total de 912 bienes urbanos, sin que haya rastro de vecinos empadronados.

El dominio empresarial en este punto es rotundo, con 16 sociedades mercantiles que suman 732 propiedades. A ellas se suman una entidad sin ánimo de lucro con 89 propiedades, dos organismos públicos con 60 inmuebles y un titular de otra naturaleza jurídica que suma 31 bienes.

La cúpula: seis entidades con 4.668 propiedades

La cúpula del urbanismo cordobés está reservada para un grupo minúsculo pero de un poder abrumador. El gran vértice de la ciudad lo componen los grandes tenedores que superan los cien inmuebles. Son únicamente seis entidades, pero su capacidad de acaparamiento es tal que acumulan de forma conjunta 4.668 propiedades, multiplicando por cuatro todo el patrimonio del estrato anterior.

El desglose de esta élite confirma al sector público como el mayor actor inmobiliario de la capital: un único titular institucional (el Catastro no aclara cuál es, pero por los datos públicos, es la empresa pública AVRA), copa este nivel con la apabullante cifra de 3.227 inmuebles a su nombre.

El resto de este selecto club lo conforman tres grandes sociedades mercantiles —presumiblemente fondos de inversión, promotoras o entidades financieras— que suman 1.115 inmuebles, así como una entidad sin ánimo de lucro que acumula 123 propiedades y un último titular de distinta clasificación que gestiona 203 inmuebles.

El resultado del análisis de todos estos datos acaba mostrando una radiografía que evidencia que, si bien el mapa de vivienda de la ciudad pertenece en su mayoría a cientos de miles de vecinos y propietarios, la realidad es que los grandes paquetes inmobiliarios de la capital cordobesa son administrados, en buena medida, desde los despachos de grandes fondos y empresa públicas y privadas. Es la otra Córdoba, una ciudad prácticamente invisible que no aparece en los mapas urbanos, pero sí en los balances contables.