La foto de la turistificación en Córdoba: dos barrios del centro ya tienen más plazas de alojamiento que habitantes

Más regulación y limitación de licencias en varios puntos del Centro de Córdoba. Eso es lo que pide el último informe sobre la distribución y regulación de alojamientos turísticos y que muestra que, a pesar de la moratoria de licencias que ha afectado a las Vivienas de Uso Turístico (VUT) en los distritos Centro y Sur, la presión turística que también ejercen apartamentos y hoteles está desplazando la vida residencial en el corazón de la ciudad.

El estudio, elaborado por Antonio Torres Espino y con datos cerrados al 31 de diciembre de 2025, ofrece una radiografía detallada de un fenómeno que ha alcanzado su punto crítico en el Casco Histórico. Así, a finales del año pasado, el municipio de Córdoba registraba un total de 3.620 alojamientos turísticos, lo que se traduce en una oferta de 28.634 plazas. Sin embargo, esta marea alojativa no se reparte de forma equitativa. El Distrito Centro actúa como un imán absoluto, concentrando el 63,23% de los alojamientos y el 60,13% de las plazas de todo el municipio.

La situación es especialmente alarmante en dos barrios emblemáticos donde el turismo ya “pesa” más que la población: La Catedral y San Francisco-Ribera. En estos puntos, el número de plazas de alojamiento supera ampliamente al de habitantes censados. En el barrio de La Catedral, la desproporción es tremenda: existen 187,86 plazas por cada 100 habitantes. Le sigue San Francisco-Ribera, con una ratio de 106,21 plazas por cada 100 residentes.

En estos momentos, existen exactamente nueve secciones censales en el municipio de Córdoba que superan el umbral del 10% de presión turística (medida como el porcentaje de alojamientos turísticos sobre el total de viviendas de la sección). Son las siguientes:

Estas nueve áreas se pueden considerar el “continuo territorial” donde la concentración de alojamientos ha alcanzado niveles críticos, provocando una reducción efectiva del parque de vivienda disponible para los residentes habituales y tensionando el mercado inmobiliario. Por ello, el informe recomienda que estas secciones sean las primeras en ser objeto de restricciones y medidas de planificación para limitar la implantación de nuevos alojamientos.

El imperio de la vivienda turística

El informe detalla que el modelo de alojamiento ha mutado hacia la vivienda de uso turístico (VUT). Esta modalidad representa ya el 91,77% del total de establecimientos registrados en la ciudad. La oferta, a fecha de 31 de diciembre de 2025, se distribuía así:

La velocidad del cambio ha sido vertiginosa: el 68,59% de los alojamientos actuales se han inscrito entre 2020 y 2025. El informe, además, muestra con datos un fenómeno que denunciamos en su día en este periódico: Solo en marzo de 2025 se produjo un aluvión de 281 inscripciones, motivado por el anuncio municipal de suspender nuevas licencias en los distritos Centro y Sur.

El éxodo de los residentes

Mientras las plazas turísticas crecen, los barrios se vacían. El informe confirma que esta expansión se produce en un contexto de pérdida generalizada de población. Entre 2016 y 2025, el Distrito Centro sumó 2.077 nuevos alojamientos, mientras que, en paralelo, perdió 3.384 habitantes, un descenso del 7,46% de su población. El barrio de San Basilio encabeza esta fuga demográfica con una pérdida del 19,33% de sus vecinos en menos de una década.

Le sigue el barrio de La Catedral, que ha perdido el 14,5% de sus vecinos, Ollerías, que ha visto como el número de residentes desciente un 13,7%, y La Trinidad, donde el éxodo vecinal ha sido del 12,76%.

Por debajo del 10% están las fugas demográficas en San Miguel - Capuchinos (9,5%, aunque supera el umbral del 10% de presión turística, lo que lo sitúa en la lista de barrios en riesgo de saturación según las recomendaciones del informe), San Andrés - San Pablo (9,15%) y el Centro Comercial, que es uno de los que más ha perdido en términos absolutos (un 5,4%, traducido en 469 residentes menos).

Conclusión del informe para el Distrito Centro

El estudio destaca que el crecimiento de los alojamientos turísticos en el Centro (que sumó 2.077 nuevas unidades en el mismo periodo) se produce de forma inversa a la evolución demográfica. Esta “sustitución” de usos es la que lleva al autor a recomendar medidas urgentes, como la limitación de licencias y la declaración de zonas saturadas en estos barrios para evitar que se conviertan en museos habitados únicamente por población flotante.

En esta línea, el informe advierte de que esta saturación dificulta el acceso a la vivienda para los residentes locales y altera la convivencia debido al aumento de ruidos y la transformación del comercio tradicional hacia actividades orientadas exclusivamente al visitante.

Propuestas claras (y urgentes): limitación y control

Ante este escenario de “turistificación intensiva”, el informe es tajante en sus recomendaciones para el Ayuntamiento de Córdoba, al que le pide que declare formalmente como zonas saturadas aquellos barrios donde los alojamientos superen el 10% del total de viviendas, especialmente en la Villa y la Axerquía. En estas zonas, se recomienda la suspensión total o limitación cuantitativa de nuevas licencias de todo tipo.

En este sentido, el informe sugiere limitar no solo las viviendas de uso turístico, sino también los apartamentos turísticos en el centro, integrando esta actividad de forma diferenciada en el planeamiento urbanístico (PGOU) para evitar que sigan desplazando al uso residencial.

Además, siguiendo una medida ya implementada por Urbanismo, se propone que los nuevos alojamientos deban contar obligatoriamente con accesos independientes o diferenciados del resto de los vecinos para mitigar los conflictos de convivencia, así como establecer incentivos para que las viviendas turísticas se reconviertan de nuevo en alquileres residenciales de larga duración. También pide limitar el porcentaje máximo de alojamientos permitidos por edificio para evitar edificios completos dedicados exclusivamente al turismo.

La conclusión del informe es clara: si no se adoptan medidas urgentes de regulación y gestión municipal, la sostenibilidad urbana y el derecho a la vivienda en el centro de Córdoba seguirán en serio peligro frente a un modelo que prioriza el valor de cambio turístico sobre el valor de uso residencial.