Córdoba construye casi 15.000 nuevas viviendas en una década cuando hay un parque de 20.000 vacías

El mercado inmobiliario en Córdoba se encuentra en estado de ebullición y regresa a niveles no registrados desde el boom del ladrillo de principios del tercer milenio. En septiembre de 2024, se practicaron 854 transacciones, la cifra más elevada desde 2007, cuando se compraron en Córdoba 919 viviendas. La actividad febril del sector inmobiliario se frenó en seco en 2008 como consecuencia del crack financiero que colapsó la economía planetaria.

Dieciocho años después, la compraventa de viviendas vuelve a dar señales de euforia. Durante el primer semestre de 2024, se vendieron en Córdoba y provincia 5.307 casas, entre nuevas y usadas, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La dinámica constructora está recuperando el pulso que alcanzó en los años de la fiebre inmobiliaria y en una década ha puesto en pie 14.657 nuevas casas, según datos oficiales del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

El repunte edificatorio contrasta con el abultado parque de viviendas vacías que existe en Córdoba, cuyo stock se aproxima a las 20.000, según datos cruzados suministrados por el INE y la cartera de Transportes. En ese nutrido conjunto de casas deshabitadas podrían alojarse hasta 50.000 personas, en un contexto de claro estancamiento demográfico. Córdoba cuenta en la actualidad con 325.000 habitantes y no solo no incrementa su población desde hace años sino que las previsiones indican que para 2033 descenderá hasta los 315.000.

El envejecimiento demográfico, la baja natalidad y la persistente fuga a Madrid, Málaga y Sevilla arrojan en Córdoba un crecimiento natural negativo o extremadamente débil. Con estos datos objetivos en la mano, adquiere una mayor relevancia la nueva agitación del mercado inmobiliario en contraste con la enorme bolsa de viviendas vacías.

Lo lógico sería ajustar primero la demanda con la vivienda vacante y luego construir

Juan Francisco Fernández — Profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla

Juan Francisco Fernández, profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Sevilla, ha investigado detalladamente el “desajuste” entre la “vivienda vacante” y la “demanda residencial insatisfecha” en varios municipios andaluces. En su trabajo de campo, ha logrado identificar dos tipos de viviendas deshabitadas. La primera de ellas está integrada por casas muy antiguas, que no cumplen las condiciones de habitabilidad y accesibilidad, y cuya puesta en circulación exigiría importantes reformas con un alto coste adicional. El segundo grupo lo forman viviendas nuevas y, en gran medida, vinculadas al boom inmobiliario de principios del siglo XXI, cuya venta se quedó estancada y hoy es propiedad de bancos y fondos buitres.

Considerando el alza del mercado inmobiliario y la existencia de una nutrida bolsa de viviendas vacías, el profesor Fernández se plantea una interrogante que cae por su propio peso: “¿Por qué no casamos la demanda con la vivienda vacante?”. En su opinión, lo prioritario es conectar ambos factores. “Primero casar y luego construir”, argumenta en toda lógica. La realidad es que se produce un desajuste evidente del mercado que bloquea la adquisición de vivienda vacía, de tal forma que desvía la demanda a las nuevas construcciones.

Lo que el experto propone para desatascar esa disonancia del mercado es atribuir a la administración pública la articulación de mecanismos que conecten la demanda con la oferta de viviendas deshabitadas. “Proponemos que se organicen oficinas municipales de viviendas para captar casas vacías, contactar con los propietarios y ofrecer programas de intermediación, a través de garantías de impago y otras contingencias”, explica Fernández.

El profesor de la Universidad de Sevilla ha estudiado los mercados inmobiliarios de Bormujos, Arroyomolinos de León, Bollullos de la Mitación y Montefrío. En general, ha detectado la reticencia de muchos propietarios reacios a adecuar sus viviendas y la apatía de las administraciones por asumir las labores de intermediación. “Hay que profundizar en esta dirección”, sugiere Fernández.

Esta fórmula permitiría a un sector social con menos recursos optar a viviendas sociales o protegidas. “No todo el mundo puede acceder a la vivienda nueva con las condiciones del mercado”, explica el experto. “Hay mucha gente sin acceso a hipotecas o alquileres altos y se quedan fuera del mercado”, subraya Juan Francisco Fernández.

La comunidad autónoma referente en mecanismos de intermediación pública es el País Vasco. “Existen distintos programas de gestión de viviendas vacías y han funcionado bastante bien”. Los propietarios colocan su casa en una bolsa, la administración ofrece garantías y seguros de impago y riesgo, y los demandantes optan a la oferta en función de su renta o condiciones familiares. La iniciativa fue el germen del Programa de Intermediación en el Mercado de Alquiler (PIMA), que se puso en marcha en Andalucía. “Faltó financiación y no funcionó demasiado bien”, lamenta Fernández.

En Europa hay experiencias de ese tipo con un largo recorrido y reconocidos éxitos. En los Países Bajos, por ejemplo, son las entidades sin ánimo de lucro quienes gestionan un significativo parque de vivienda social, que se benefician de ventajas fiscales y suelo más barato. Allí la vivienda social representa nada menos que el 32% del total del mercado, mientras que en España apenas llega al 2%. “En Países Bajos gran parte de la población tiene acceso a la vivienda en condiciones asequibles”.

No tengo muy claro que las viviendas vacías del censo de 2021 sigan vacantes ahora

Beñat del Coso — Analista del portal inmobiliario Idealista

Otro argumento en favor de la reutilización del parque de viviendas vacías es el de la sostenibilidad medioambiental. En un contexto de emergencia planetaria por el consumo desaforado de energía y materias primas, muchos expertos recomiendan frenar la construcción de viviendas y centrarse en la rehabilitación de las vacías. “La reutilización de viviendas es más sostenible, independientemente de la reforma que necesite. Consumirá menos energía, desde luego. Ese es también un criterio de interés, aunque en España hoy estamos más preocupados en el acceso a la vivienda que en mejorar las condiciones ambientales”, reflexiona Fernández.

Otros expertos cuestionan los datos disponibles de viviendas vacías y, por tanto, ponen en entredicho que exista un “desajuste” en el mercado. Es el caso de Beñat del Coso, analista del portal inmobiliario Idealista. En su opinión, el último censo disponible fue elaborado por el INE entre 2020 y 2021 en un momento, además, marcado por la pandemia. “No tengo muy claro que esas viviendas sigan vacías hoy día”, señala.

Del Coso cree que muchas de esas viviendas deshabitadas pueden estar saliendo al mercado en este último repunte de compraventa detectado en el cuarto trimestre de 2024. Y subraya un elemento a tener en cuenta: “En Andalucía precisamente los municipios más turísticos son los que tienen un mayor volumen de viviendas vacías”. Se refiere a la explosión de pisos turísticos de los últimos años, que podría estar propiciando el afloramiento de un parque de casas vacantes que ahora encuentran una demanda más rentable.

Beñat del Coso sí constata una reactivación de los precios en el último semestre de 2024 propiciado por una mayor demanda. “De eso no hay duda”, remarca. Conforme a sus datos, el año 2022 experimentó un incremento “muy fuerte”, que se vio frenado en 2023 debido al alza de los tipos de interés. “La realidad es que incluso con la subida de tipos la demanda ha sido lo suficientemente fuerte como para que los precios sigan creciendo”, asegura.