Radiografía del ladrillo en Córdoba: barrios donde el precio de la vivienda se ha duplicado y el alquiler está en máximos

Son datos, no impresiones. La vivienda y su coste es un enorme problema en España al que no es ajena la ciudad de Córdoba. El Instituto Nacional de Estadística (INE) en su informe 'Indicadores Urbanos 2026' acaba de ponerle cifras a una situación que ya es extrema para muchas familias cordobesas. En determinados barrios de la ciudad de Córdoba comprar una casa cuesta el doble que hace una década, especialmente en las zonas de expansión inmobiliaria. El alquiler, en cambio, no ha subido tanto como los precios de venta, pero está en máximos de la serie histórica.

En concreto, el informe detalla que hay varias zonas de la ciudad donde los precios están alcanzando niveles más que alarmantes. Es el caso del área denominada Valdeolleros-Chinales, donde se han promovido varios edificios de viviendas en los últimos años. En 2016, el precio del metro cuadrado estaba en 1.035 euros. En 2025, el precio medio cerró a 2.044 euros el metro cuadrado. El incremento es el doble en este tiempo.

Los precios han crecido tanto que incluso han llegado a superar los de otra zona donde sobre el papel se supone que las casas tienen que costar más: Brillante-Naranjo. Esta zona incluye a Mirabueno y espacios también en expansión. En 2016, el metro cuadrado se pagaba aquí a 1.262 euros. Ahora a 2.025 euros. Más barato, aunque por poco, que en Valdeolleros-Chinales.

El informe también detalla cómo en el área periurbana de Córdoba (las parcelaciones) los precios están creciendo de manera más que notable. De los 847 euros el metro cuadrado que se pagaban hace diez años se ha pasado a 1.607. Y la evolución de los costes en las nuevas zonas en construcción, que se engloban dentro del área Figueroa-San Rafael de la Albaida, donde los precios se han incrementado en un 72%. La zona más cara de Córdoba para comprar sigue estando en el centro comercial, en Tejares-Molinos Alta-San Cayetano, donde el metro cuadrado se paga a 2.237 euros. Es, eso sí, un 55,3% más que hace una década.

Los precios han subido en toda la ciudad pero no de manera lineal. Hay zonas como Villarrubia y Encinarejo donde apenas han crecido un 7,3%. En estos lugares el precio medio del metro cuadrado está en menos de 1.000 euros (981). En el Sector Sur, eso sí, ya se ha superado esta cifra. Se ha pasado de pagar 799 euros el metro cuadrado en 2016 y se ha ido ya a 1.025. El incremento es superior al 28%.

El drama del alquiler: nuevos máximos históricos

Pero si los precios de compra están alcanzando cotas nunca vistas, el mercado de alquiler no se queda atrás. Los datos del INE revelan que el precio medio del alquiler en Córdoba ha alcanzado máximos históricos durante este 2025, aunque el ritmo de crecimiento ha sido menor que el de los precios de venta. Esta desproporción entre la oferta de compra y alquiler genera una brecha cada vez más grande que deja sin opciones a miles de familias cordobesas.

En las zonas de mayor crecimiento económico, como Valdeolleros-Chinales, el alquiler se ha convertido prácticamente en un lujo. Los propietarios, viendo cómo revalorizan sus inmuebles, han aprovechado para aumentar sensiblemente las rentas mensuales. Lo que hace una década era una opción asequible para jóvenes parejas o familias de clase media, ahora requiere dedicar una proporción insostenible del presupuesto familiar.

El Sector Sur experimenta una situación similar. Si el precio de compra se ha disparado un 28% en estos diez años, el alquiler ha seguido una trayectoria parecida, aunque con matices. Esto indica que el mercado de la vivienda en alquiler en Córdoba está completamente tensionado, siguiendo la estela de otras grandes ciudades españolas donde vivir de alquiler se ha convertido en una dificultad económica de primer orden.

Una ciudad fragmentada: la división entre barrios ricos y pobres en vivienda

Lo más llamativo de este informe del INE no es solo que los precios hayan subido, sino cómo han subido de manera desigual, creando una ciudad cada vez más fragmentada. Mientras en Villarrubia y Encinarejo los precios apenas han crecido un 7,3% en diez años, en Valdeolleros-Chinales se han duplicado. Esta disparidad refleja dinámicas muy concretas del desarrollo urbano cordobés.

Las nuevas zonas de expansión, especialmente Figueroa-San Rafael de la Albaida, con crecimientos del 72%, se han convertido en focos de atracción inmobiliaria. Son espacios nuevos, con viviendas modernas, servicios en construcción y la promesa de un tipo de vida diferente. En cambio, en zonas más antiguas y consolidadas como Villarrubia y Encinarejo, donde el tejido urbano ya estaba completamente formado, la dinámica ha sido diferente. Hay menos novedad, menos espacio para construir, menos atracción de promotores. Por eso los precios apenas han crecido, quedando estas áreas como refugios relativos para quienes no pueden permitirse las nuevas zonas.

Hay una zona que rompe esta pauta: el centro comercial de Córdoba, donde se concentran Tejares-Molinos Alta-San Cayetano. Aquí, los precios llevan a la lógica de siempre. Con 2.237 euros el metro cuadrado, es la zona más cara de la ciudad. Un 55,3% más que hace una década, sí, pero no con los incrementos espectaculares de Valdeolleros-Chinales o el área periurbana.

Esto tiene su explicación. El centro comercial de Córdoba ya era la zona cara en 2016. Los precios partían de una base elevada (2.237 euros en 2016 serían aproximadamente 1.440 euros actualizados, aunque hay que tener en cuenta la inflación). El crecimiento, aunque importante, ha sido menos explosivo que en las zonas de nueva expansión, donde partían de precios mucho más bajos.

Aun así, esta es la realidad: para vivir en el corazón comercial de Córdoba, en zonas bien comunicadas y con todos los servicios al alcance de la mano, hay que desembolsar más de 2.200 euros por cada metro cuadrado. Para una vivienda antigua y de 90 metros cuadrados, estamos hablando de más de 200.000 euros. Una cifra inalcanzable para la mayoría de las familias cordobesas.

El boom inmobiliario se va a las parcelas

Un fenómeno destacable que recoge el informe del INE es el crecimiento de los precios en el área periurbana de Córdoba, donde se concentran las parcelaciones y las urbanizaciones de las afueras. De los 847 euros el metro cuadrado en 2016 se ha pasado a 1.607 en 2025. Esto representa un incremento del 89,7%, casi un doble también, aunque partiendo de una base más baja.

Este crecimiento refleja cómo familias que no podían acceder a los precios del centro de la ciudad han buscado opciones en las afueras. Las parcelaciones y urbanizaciones periurbanas se han convertido en refugios de la demanda reprimida. Sin embargo, incluso estos espacios han experimentado una revalorización que pone en duda su sostenibilidad como alternativa asequible a largo plazo.

La expansión periurbana también tiene consecuencias urbanísticas y ambientales que van más allá del precio. El crecimiento sin control de estas zonas ha llevado a problemas de congestión en carreteras, dificultades para dotar de servicios básicos y una fragmentación aún mayor del tejido urbano cordobés.

¿Quién compra ahora en Córdoba?

Ante estos datos, surge una pregunta inevitable: ¿quién está comprando vivienda en Córdoba en estos momentos? Los números sugieren que son fundamentalmente tres tipos de compradores.

En primer lugar, están los inversores. Propietarios con capital disponible que ve en la vivienda cordobesa un activo donde invertir. Algunos están comprando para alquilar, buscando rentabilidad en un mercado donde los precios suben y el alquiler también. Otros compran esperando que los precios sigan subiendo, apostando por la plusvalía futura.

En segundo lugar, familias que heredan capital o que tienen acceso a ahorros importantes. Son personas que hace años decidieron empezar a ahorrar para la entrada de una casa, y que con esos ahorros ahora pueden acceder, aunque sea de manera ajustada, a la compra de una vivienda. Para muchas de ellas, el proceso es angustioso: saben que deben comprar ahora o probablemente no podrán hacerlo en el futuro.

En tercer lugar, hay gente que se ve forzada a comprar porque el alquiler se ha vuelto tan caro que la hipoteca de compra resulta más barata. Este fenómeno, frecuente en grandes ciudades, está llegando también a Córdoba. Las cuotas mensuales de un préstamo hipotecario son comparables, o incluso más bajas, que el pago de un alquiler, especialmente después de que el propietario pague la hipoteca y durante muchos años no tenga que pagar nada.

Pero, al mismo tiempo, hay un cuarto grupo que está siendo completamente expulsado del mercado: jóvenes sin herencia, familias de ingresos medios-bajos, trabajadores precarios. Para ellos, ni comprar ni alquilar son opciones viables. Esta es quizás la verdadera tragedia que subyace en estos números del INE.

Comparativa con otras ciudades españolas

Para poner en perspectiva los datos cordobeses, es útil compararlos con lo que está ocurriendo en otras ciudades españolas de tamaño similar. En ciudades como Sevilla, Zaragoza o Malaga, los incrementos de precio en la última década han sido similares, a veces incluso superiores. En las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, los incrementos han sido más moderados en términos porcentuales, pero partiendo de bases mucho más altas.

Lo que hace a Córdoba particular es precisamente que estaba rezagada respecto a otras ciudades. Hace diez años, Córdoba era barata. Era posible comprar una casa en el centro por precios que hoy parecen de cuento de hadas, aunque, eso sí, con salarios mucho más bajos. Pero ese rezago se ha ido cerrando, y ahora Córdoba está en línea con el resto de ciudades españolas de tamaño similar.

Este proceso de “convergencia de precios” es algo que se ha visto en muchas ciudades españolas. Primero bajan o se estabilizan en una crisis, luego recuperan, y en la recuperación capturan territorio que habían perdido. Es un movimiento que genera ganadores (propietarios) y perdedores (jóvenes compradores y alquilados).

Marbella (Málaga) y San Roque (Cádiz), entre los diez municipios con la vivienda más cara de España

Marbella (Málaga) y San Roque (Cádiz) se encuentran entre los diez municipios españoles de más de 20.000 habitantes con mayor precio medio de compraventa de vivienda en 2025, con 742.787 y 605.337 euros, respectivamente, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su informe 'Indicadores Urbanos 2026'. Además, Torremolinos (Málaga) registra la tercera mayor subida del precio medio de compraventa desde 2013, con un incremento del 176,5%.

En concreto, Marbella ocupa la sexta posición nacional entre los municipios con la vivienda más cara, mientras que San Roque se sitúa en décimo lugar. La clasificación está encabezada por Calvià (Baleares), con 981.485 euros, seguido de Pozuelo de Alarcón (Madrid), con 907.270 euros, y Santa Eulària des Riu (Baleares), con 888.800 euros.

En el extremo contrario, Andalucía cuenta con cuatro municipios entre los 15 con los precios medios de compraventa más bajos de España. Se trata de Loja (Granada), con 72.493 euros; Andújar (Jaén), con 76.801; Linares (Jaén), con 77.395 euros, y Palma del Río (Córdoba), con 80.913 euros.

De este modo, los datos del INE reflejan diferencias superiores a los 670.000 euros entre los precios medios de compraventa registrados en Marbella y Loja.

Por otra parte, Torremolinos es el tercer municipio español de más de 20.000 habitantes donde más ha aumentado el precio medio de compraventa de vivienda desde 2013, con un incremento del 176,5%, únicamente superado por Tías (Las Palmas), con un 180,6% y Marratxí (Baleares), con un 179,6%.

El INE toma 2013 como año de referencia por los bajos niveles alcanzados por los precios de la vivienda tras la crisis inmobiliaria.

En cuanto al precio medio por metro cuadrado, Córdoba concentra dos de las tres zonas más económicas de las grandes ciudades españolas de más de 250.000 habitantes. En concreto, El Higuerón-Majaneque-Alameda del Obispo registra 813 euros por metro cuadrado y Alcolea, 832 euros, solo por detrás de una zona de Murcia, con 783 euros.

También figuran entre las 15 zonas con los precios medios por metro cuadrado más bajos del país Los Pajaritos y Amate, en Sevilla, con 963 euros; Villarrubia-Encinarejo de Córdoba, con 981 euros; el Sector Sur de Córdoba, con 1.025 euros, y el Polígono Sur de Sevilla, con 1.033 euros.

Priego de Córdoba y Écija, entre los alquileres más bajos

Respecto al gasto mensual medio en alquiler de vivienda habitual, Priego de Córdoba (Córdoba) y Écija (Sevilla) presentan el segundo y tercer importe más bajo de los municipios españoles de más de 20.000 habitantes en 2024, con 334 y 339 euros mensuales, respectivamente, únicamente por detrás de Lalín (Pontevedra), con 330 euros.

A estas localidades andaluzas se suman Loja (Granada), con un gasto mensual medio de 342 euros, y Palma del Río (Córdoba), con 363 euros, que también figuran entre los 15 municipios con menores importes por alquiler del país.

En el caso de los barrios de las grandes ciudades, el Sector Sur de Córdoba registra el segundo menor gasto mensual medio en alquiler de España, con 430 euros, solo por detrás de una zona de Murcia, con 425 euros.

También aparecen entre las zonas con menor gasto medio en alquiler una de Sevilla, con 461 euros mensuales; el Polígono del Guadalquivir de Córdoba, con 465 euros, y Fuensanta-Santuario, también en Córdoba, con 478 euros.

La edición de 2026 de 'Indicadores Urbanos', enmarcada en el proyecto europeo Urban Audit, amplía la información sobre precios de compraventa de vivienda e incorpora datos desde 2010 para diferentes ámbitos territoriales, incluidos distritos administrativos y barrios.