Consulta en este mapa interactivo cómo se distribuyen los pisos turísticos en Córdoba y qué nivel de presión soporta cada calle. A partir de los datos del INE y los anuncios en plataformas digitales, la herramienta permite identificar las zonas donde la oferta se concentra y tensiona el mercado residencial, en un contexto en el que la regulación empieza a notarse con miles de anuncios menos y un mayor control sobre la actividad .

Explora tu barrio, compara áreas y descubre hasta qué punto el turismo ha transformado el mapa de la vivienda en la ciudad de Córdoba, donde, como te hemos ido contando en este periódico, ya hay zonas en las que una de cadas tres casas se alquila a turistas.

La oferta de alojamientos turísticos en Córdoba empieza a tensionarse de cara a la próxima Semana Santa, uno de los periodos de mayor afluencia del año. Y lo hace a pesar de la incertidumbre generada por el retraso en la conexión de Alta Velocidad con Málaga, lo que ha desatado en las últimas horas una tormenta política en la que empresarios y políticos locales han querido tomar parte.

La patronal del alojamiento en Córdoba, la Asociación de Empresarios de Hospedaje de Córdoba (Aehcor), de momento ha guardado silencio. A preguntas de este periódico, su presidenta, Elena Rizos, ha reconocido que aún no tienen una previsión de ocupación durante las próximas fiestas, si bien su pálpito es que “la Semana Santa pinta mal” para el sector del alojamiento.

“Ahora mismo, hay muy poca demanda, y esperamos que la reserva de última hora llegue pronto y bien”, ha indicado Rizos, que representa a una patronal que incluye a Hoteles, Apartamentos Turísticos y también Viviendas de Uso Turístico (VUT), es decir, la mayor parte de la oferta en la capital.

Los datos de Booking y Airbnb

De las tres modalidades, los pisos turísticos son, de largo, el tipo de alojamiento que oferta más plazas en la capital. Y el acceso a este tipo de hospedaje se suele hacer a través de Booking y Airbnb. La foto, a falta de diez días para que arranque la Semana Santa, anticipa una alta demanda en los pisos turísticos concentrada en los días clave (el segundo tramo), con una reducción progresiva de las opciones disponibles.

Y para verlo basta con cruzar los datos de estos motores de búsqueda con los del open data de AirDNA, que monitoriza la oferta activa en plataformas centradas exclusivamente en ofertar Vivienda de Uso Turístico (VUT). Así, según AirDNA, en el último mes han estado activos en los motores de búsqueda un total de 1.945 pisos turísticos en la capital cordobesa.

Sobre ese volumen, las cifras actuales para el tramo comprendido entre el Jueves Santo y el Domingo de Resurrección reflejan que Airbnb ofrece 418 viviendas de uso turístico (VUT), lo que representa cerca del 21,5% de la oferta activa. El 78,5% restante, o se ha reservado o se ha retirado de los portales.

Por su parte, también se puede cruzar datos con Booking, el principal motor de búsqueda de alojamientos online, que, según los últimos informes, en 2024 ya centralizaba el 25% de las reservas en España. Esta plataforma permite filtrar la búsqueda por modalidad de alojamiento, una vez aplicado este criterio, dispone de 382 opciones de viviendas turísticas, lo que equivale aproximadamente al 19,6% del total de la oferta activa. Los datos son muy similares a los de Airbnb (que siempre suele ofrecer más porque es más laxo con el cumplimiento de la normativa) y muchas de las ofertas coinciden. En cualquier caso, eso significa que, a falta de diez días para que comience la Semana Santa en Córdoba, las reservas de pisos turísticos rozan el 80%.

Ruido político y posible efecto rebote

Sin los datos de hoteles y apartamentos, solo podemos comparar con la previsión del año pasado. En aquel momento, la Asociación de Empresarios de Hospedaje de Córdoba (Aehcor) preveía una ocupación del 75% a pocos días del inicio de la festividad, aunque finalmente se alcanzó una media del 87%, según datos posteriores que ofreció el Ayuntamiento.

A la espera de que la patronal actualice sus previsiones para este año, los indicadores de mercado apuntan que, en lo que a pisos turísticos se refiere, podría darse un comportamiento similar o incluso superior en determinados segmentos, como puede ser el turismo rural (Booking, por ejemplo, en estos momentos solo ofrece 12 opciones de casa rural para el primer finde de la Semana Santa y 35 para el segundo tramo).

El contexto, sin embargo, está marcado por la polémica en torno al retraso en la apertura de la conexión de Alta Velocidad con Málaga, que no estará operativa hasta después de las fiestas. La situación ha provocado críticas en distintos puntos de Andalucía, especialmente en la provincia costera, principal motor del turismo en Andalucía, y donde el sector ha alzado la voz por el posible impacto económico. De hecho, el presidente andaluz, Juanma Moreno, ha difundido estimaciones de pérdidas que han sido cuestionadas por carecer de respaldo estadístico, en el marco de una confrontación que ha comenzado a ser directa con el ministro de Transportes, Óscar Puente.

En Córdoba, el debate también ha llegado al ámbito político local. El portavoz del Gobierno municipal, Miguel Ángel Torrico, se desplazó a la estación de trenes para criticar la gestión del Ejecutivo central, calificando la situación como “un duro golpe” para la ciudad y su sector turístico.

A estas críticas se ha sumado el presidente de Hostecor, Jesús Guerrero, quien ha anunciado la celebración de una reunión “de urgencia” el próximo lunes con representantes del sector y de las administraciones. El objetivo será analizar el impacto del retraso ferroviario y coordinar medidas para minimizar sus efectos durante uno de los periodos clave del calendario turístico.

La presidenta de Aehcor, de momento, espera a tener la encuesta previa de reservas antes de hablar. Sí que cuestiona la posibilidad de que Córdoba se beneficie de una especie de efecto rebote y asuma turismo que, al no poder viajar a Málaga en alta velocidad, decida pasar la Semana Santa en Córdoba. “No creo que tengamos ningún beneficio por el problema del AVE de Málaga”, razona.

Córdoba se sitúa entre las provincias andaluzas con mayor grado de cumplimiento del Registro Único de Alojamientos impulsado por el Gobierno para que los pisos turísticos puedan seguir operando en las plataformas como Booking, Airbnb o Homeaway, en cumplimiento de una directiva europea.

Según los datos facilitados por la Asociación de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía (Avvapro), de las 3.696 viviendas turísticas con licencia vigente en la provincia, 2.434 ya han completado su inscripción en los dos trámites obligatorios. Es decir, dos de cada tres pisos turísticos (un 66% del total) que contaban con el permiso de la Delegación de Turismo de Andalucía han podido pasar el doble trámite que es obligatorio desde el año pasado para tener un número de Registro Único.

El primer trámite terminó el verano pasado y consistía en entregar la documentación que se había gestionado con la Delegación Territorial de Turismo en el Registro de la Propiedad, bien de manera online o de forma presencial. El segundo trámite terminó este 2 de marzo, y consistía en registrar el depósito de alquileres realizados durante 2025 en el mismo registro, especificando las plataformas que los habían gestionado y el tipo de arrendamiento (viaje o trabajo).

En Córdoba, la mayoría ha pasado los dos cortes. El resto tendrá una licencia en vigor concedida por la administración competente en materia de turismo (la Junta de Andalucía), pero podrían ver revocado su acceso al principal canal de comercialización de estos alojamientos o por no haber recibido un número de registro o por no haber presentado el listado de arrendamientos del año pasado.

Así están las provincias andaluzas, por volumen total de viviendas

Avvapro, por su parte, ha cruzado los datos oficiales del Registro de Turismo de Andalucía (RTA), el INE (Estadística Experimental) y el Registro Único de Alojamientos (NRUA) para saber cuántas viviendas turísticas han pasado este doble corte. Y ese análisis sitúa a Córdoba en la parte alta del ranking autonómico, solo por detrás de Granada en porcentaje de cumplimiento.

Un proceso aún pendiente en la mayoría de Andalucía

Avvapro insiste en que, en el conjunto de Andalucía, aún existen 153.517 viviendas con licencia vigente pero que no van a poder operar en las plataformas. ¿Por qué? Pues porque, de ellas, 67.106 han obtenido número de registro (43%), pero, sin embargo, solo el 40% de estas ha completado también el segundo trámite obligatorio —el depósito de contratos de 2025 (modelo N2)—, lo que reduce al 17,2% el porcentaje de viviendas que han culminado todo el proceso administrativo.

Desde la Asociación de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía advierten de la saturación del sistema y han solicitado una prórroga para el depósito de contratos, cuyo plazo expiraba este lunes. La patronal considera que el procedimiento, obligatorio para cumplir con el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo y garantizar la transparencia y la supervisión del sector del alquiler vacacional, se ha convertido en una traba burocrática para el sector.

Por su parte, fuentes del Ministerio apuntan a la laxitud de algunas comunidades autónomas para verificar los requisitos legales para obtener la licencia, mientras que en el Registro único “se comprueba verdaderamente” la documentación. “Hay CCAA que no comprueban si las viviendas tienen las licencias necesarias, si las comunidades de propietarios han autorizado la actividad económica...”, explican.

En Andalucía, basta una declaración responsable de que la vivienda no incumple ninguna normativa municipal y es compatible con el PGOU para poder inscribirla en el registro, sin perjuicio de que luego pueda revisarse esa inscripción a petición de los ayuntamientos.

Más regulación y limitación de licencias en varios puntos del Centro de Córdoba. Eso es lo que pide el último informe sobre la distribución y regulación de alojamientos turísticos y que muestra que, a pesar de la moratoria de licencias que ha afectado a las Vivienas de Uso Turístico (VUT) en los distritos Centro y Sur, la presión turística que también ejercen apartamentos y hoteles está desplazando la vida residencial en el corazón de la ciudad.

El estudio, elaborado por Antonio Torres Espino y con datos cerrados al 31 de diciembre de 2025, ofrece una radiografía detallada de un fenómeno que ha alcanzado su punto crítico en el Casco Histórico. Así, a finales del año pasado, el municipio de Córdoba registraba un total de 3.620 alojamientos turísticos, lo que se traduce en una oferta de 28.634 plazas. Sin embargo, esta marea alojativa no se reparte de forma equitativa. El Distrito Centro actúa como un imán absoluto, concentrando el 63,23% de los alojamientos y el 60,13% de las plazas de todo el municipio.

La situación es especialmente alarmante en dos barrios emblemáticos donde el turismo ya “pesa” más que la población: La Catedral y San Francisco-Ribera. En estos puntos, el número de plazas de alojamiento supera ampliamente al de habitantes censados. En el barrio de La Catedral, la desproporción es tremenda: existen 187,86 plazas por cada 100 habitantes. Le sigue San Francisco-Ribera, con una ratio de 106,21 plazas por cada 100 residentes.

En estos momentos, existen exactamente nueve secciones censales en el municipio de Córdoba que superan el umbral del 10% de presión turística (medida como el porcentaje de alojamientos turísticos sobre el total de viviendas de la sección). Son las siguientes:

Estas nueve áreas se pueden considerar el “continuo territorial” donde la concentración de alojamientos ha alcanzado niveles críticos, provocando una reducción efectiva del parque de vivienda disponible para los residentes habituales y tensionando el mercado inmobiliario. Por ello, el informe recomienda que estas secciones sean las primeras en ser objeto de restricciones y medidas de planificación para limitar la implantación de nuevos alojamientos.

El imperio de la vivienda turística

El informe detalla que el modelo de alojamiento ha mutado hacia la vivienda de uso turístico (VUT). Esta modalidad representa ya el 91,77% del total de establecimientos registrados en la ciudad. La oferta, a fecha de 31 de diciembre de 2025, se distribuía así:

La velocidad del cambio ha sido vertiginosa: el 68,59% de los alojamientos actuales se han inscrito entre 2020 y 2025. El informe, además, muestra con datos un fenómeno que denunciamos en su día en este periódico: Solo en marzo de 2025 se produjo un aluvión de 281 inscripciones, motivado por el anuncio municipal de suspender nuevas licencias en los distritos Centro y Sur.

El éxodo de los residentes

Mientras las plazas turísticas crecen, los barrios se vacían. El informe confirma que esta expansión se produce en un contexto de pérdida generalizada de población. Entre 2016 y 2025, el Distrito Centro sumó 2.077 nuevos alojamientos, mientras que, en paralelo, perdió 3.384 habitantes, un descenso del 7,46% de su población. El barrio de San Basilio encabeza esta fuga demográfica con una pérdida del 19,33% de sus vecinos en menos de una década.

Le sigue el barrio de La Catedral, que ha perdido el 14,5% de sus vecinos, Ollerías, que ha visto como el número de residentes desciente un 13,7%, y La Trinidad, donde el éxodo vecinal ha sido del 12,76%.

Por debajo del 10% están las fugas demográficas en San Miguel - Capuchinos (9,5%, aunque supera el umbral del 10% de presión turística, lo que lo sitúa en la lista de barrios en riesgo de saturación según las recomendaciones del informe), San Andrés - San Pablo (9,15%) y el Centro Comercial, que es uno de los que más ha perdido en términos absolutos (un 5,4%, traducido en 469 residentes menos).

Conclusión del informe para el Distrito Centro

El estudio destaca que el crecimiento de los alojamientos turísticos en el Centro (que sumó 2.077 nuevas unidades en el mismo periodo) se produce de forma inversa a la evolución demográfica. Esta “sustitución” de usos es la que lleva al autor a recomendar medidas urgentes, como la limitación de licencias y la declaración de zonas saturadas en estos barrios para evitar que se conviertan en museos habitados únicamente por población flotante.

En esta línea, el informe advierte de que esta saturación dificulta el acceso a la vivienda para los residentes locales y altera la convivencia debido al aumento de ruidos y la transformación del comercio tradicional hacia actividades orientadas exclusivamente al visitante.

Propuestas claras (y urgentes): limitación y control

Ante este escenario de “turistificación intensiva”, el informe es tajante en sus recomendaciones para el Ayuntamiento de Córdoba, al que le pide que declare formalmente como zonas saturadas aquellos barrios donde los alojamientos superen el 10% del total de viviendas, especialmente en la Villa y la Axerquía. En estas zonas, se recomienda la suspensión total o limitación cuantitativa de nuevas licencias de todo tipo.

En este sentido, el informe sugiere limitar no solo las viviendas de uso turístico, sino también los apartamentos turísticos en el centro, integrando esta actividad de forma diferenciada en el planeamiento urbanístico (PGOU) para evitar que sigan desplazando al uso residencial.

Además, siguiendo una medida ya implementada por Urbanismo, se propone que los nuevos alojamientos deban contar obligatoriamente con accesos independientes o diferenciados del resto de los vecinos para mitigar los conflictos de convivencia, así como establecer incentivos para que las viviendas turísticas se reconviertan de nuevo en alquileres residenciales de larga duración. También pide limitar el porcentaje máximo de alojamientos permitidos por edificio para evitar edificios completos dedicados exclusivamente al turismo.

La conclusión del informe es clara: si no se adoptan medidas urgentes de regulación y gestión municipal, la sostenibilidad urbana y el derecho a la vivienda en el centro de Córdoba seguirán en serio peligro frente a un modelo que prioriza el valor de cambio turístico sobre el valor de uso residencial.

El crecimiento de las viviendas de uso turístico en Córdoba capital ha entrado en una fase de clara desaceleración tras años de fuerte expansión. Los últimos datos del Registro de Turismo de Andalucía —el instrumento oficial que permite monitorizar este fenómeno— reflejan un frenazo significativo en el ritmo de concesión de nuevas licencias, especialmente desde la entrada en vigor de las nuevas medidas urbanísticas y normativas aprobadas en 2025, y que han afectado de lleno a la concesión de licencias.

Así, mientras durante todo el año 2024 se concedieron en Córdoba capital un total de 718 nuevas licencias de pisos turísticos, el año pasado este número menguó bastante: en total, han sido 168 las nuevas licencias otorgadas en los doce meses de 2025. Este descenso se traduce en un cambio sustancial del ritmo de crecimiento: de una media aproximada de más de dos nuevas licencias al día se ha pasado a tres a la semana.

El frenazo, no obstante, no es un retroceso, ni mucho menos. Pese a esta ralentización, el parque de viviendas turísticas sigue aumentando en la capital, aunque sea de forma más moderada. Así, en enero de 2024 la capital contaba con 2.435 licencias, cifra que subió hasta 3.153 en enero de 2025 y que alcanza las 3.321 licencias a fecha de 11 de enero de 2026, un 6,3% más que hace un año. El crecimiento, no obstante, es notablemente inferior al registrado entre enero de 2024 y enero de 2025, cuando el aumento fue de 718 licencias, casi un 30%.

Córdoba capital concentra más del 92% de los pisos turísticos de la provincia

A escala provincial, el Registro de Turismo contabiliza 3.634 viviendas de uso turístico, de las cuales 3.353 se localizan en Córdoba capital, lo que supone aproximadamente el 92,3% del total provincial. Esta elevada concentración evidencia el peso específico de la ciudad en el mercado del alquiler turístico, aunque el peso ha caído (el año pasado era el 96%9)

No obstante, dada la importancia que tiene la capital, la evolución provincial también muestra una desaceleración progresiva. En enero de 2024 había 2.641 licencias en la provincia, que pasaron a 3.338 en enero de 2025 (697 más, un crecimiento del 26,4%). Entre enero de 2025 y enero de 2026, el aumento ha sido de 296 licencias, lo que representa un crecimiento más moderado, del 8,9%. En comparación, el frenazo es incluso más acusado en la capital, donde el crecimiento interanual ha sido menor que el provincial.

El impacto de la moratoria y los cambios normativos

En este ámbito, la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía en Córdoba ha eliminado un total de 506 licencias de Viviendas de Uso Turístico (VUT) en la provincia entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2025. Los datos del año pasado evidencian un endurecimiento de los controles administrativos sobre este tipo de alojamientos y un aumento significativo respecto al ejercicio anterior. La mayoría de las suspensiones son en la capital cordobesa.

En general, este cambio de tendencia está directamente relacionado con varias nuevas normativas. Especialmente clave ha sido la moratoria aprobada por el Ayuntamiento de Córdoba el 2 de abril de 2024, que tiene una duración de tres años y que impide a la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía autorizar nuevas licencias en los distritos Centro y Sur de la ciudad.

A esta medida se suma la entrada en vigor del cambio en la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a las comunidades de propietarios a emitir un certificado con la autorización expresa para permitir el uso turístico de las viviendas, así como la exigencia, desde abril, de contar con todas las aprobaciones, autorizaciones, licencias urbanísticas y declaraciones responsables en los distritos afectados.

Medidas para evitar el “efecto fuga”

Paralelamente, el Ayuntamiento de Córdoba ha tratado de evitar un posible “efecto fuga” hacia otros barrios de la ciudad. Para ello, ha encontrado una vía para limitar la proliferación de pisos turísticos en todo el término municipal mediante la interpretación de la reciente modificación normativa andaluza, obligando a que los nuevos pisos turísticos tengan siempre una entrada independiente de la del bloque en el que se instalen.

Eso complica la posibilidad de comenzar la actividad, puesto que exige más trámites tanto con sus vecinos como con Urbanismo (de hecho, la mayoría de nuevas licencias son para bajos reconvertidos en vivienda y, después, comercializados como pisos turísticos).

En conjunto, los datos del Registro de Turismo de Andalucía confirman que, aunque el número total de viviendas turísticas sigue creciendo, el mercado cordobés ha entrado en una etapa de contención, marcada por un endurecimiento normativo y por una menor velocidad en la concesión de nuevos permisos, especialmente en las zonas con mayor presión turística.

Más de 2.000 anuncios

Ahora bien, ¿cuál es la oferta real de pisos turísticos en Córdoba? Para ello está la herramienta AirDNA, el open data que monitorea la oferta de alquiler vacacional de plataformas como Airbnb o Vrbo. Una plataforma que muestra que el número de anuncios de pisos turísticos activos en Córdoba es de 2.139, un dato que muestra una cierta recuperación tras bajar a 1.800 el pasado verano (el dato más bajo desde el año 2022).

En 2018, esta herramienta llegó a mostrar que había más de 3.000 pisos turísticos activos en Córdoba en las plataformas, mientras que en el registro oficial apenas había poco más de un millar. ¿Qué ocurrió entonces? Que las plataformas fueron obligadas a dar de baja a todos alojamientos que no tenía licencia de alquiler turístico (que, en Andalucía, autoriza la Junta).

Desde entonces, la actividad comenzó a crecer hasta que la pandemia hizo que muchos pisos turísticos salieran de las plataformas. Una vez pasados los años más duros del Covid, el sector del alquiler turístico en la capital explosionó. Muchos propietarios se lanzaron a solicitar licencia para sus viviendas, en previsión de posibles legislaciones prohibicionistas, como finalmente ha ocurrido.

Esto hizo que el número de licencias superara ampliamente al número real de pisos turísticos en el mercado. Hoy, cruzando ambas fuentes de información, se puede concluir que seis de cada diez licencias de piso turístico acaban siendo comercializadas en los principales portales de alquiler vacacional. Los otros cuatro son lo que en este periódico hemos denominado “pisos turísticos durmientes”.

Antonio Salamanca lleva 40 años viviendo en la histórica calle del Pozanco, uno de los lugares más emblemáticos del barrio de San Agustín de Córdoba. Desde esta placita, echa la vista atrás y recuerda cómo allí mismo había una zapatería, una ferretería, una tienda de ultramarinos, una carpintería, una imprenta y varios talleres de platería. Junto a ellos, viviendas de vecinos y grandes casas donde habitaban varias familias. “La plaza tenía vida”.

Hace años que ya el comercio fue desapareciendo del Pozanco -“el último en cerrar fue el bar”-, y en los últimos años también han ido desapareciendo los vecinos. Casas cerradas, otras vendidas y, donde antes vivían varias familias, ahora se abren edificios de apartamentos turísticos. Quedan apenas una docena de viviendas con vecinos en el Pozanco porque, como denuncian, “todo lo que se vende se está convirtiendo en apartamentos turísticos”.

Rafael Osuna vive en el barrio desde que nació, desde hace ocho años es otro de los pocos vecinos que queda en el Pozanco y también denuncia la situación. Frente a su casa se abre un entrante de la calle donde se erige la puerta de un gran edificio con 15 apartamentos turísticos. En la calle Custodio, aledaña a la placita, otra casa vecinal se ha convertido en seis apartamentos para turistas. Al fondo del Pozanco, la que fuera otra vivienda es también ahora un alojamiento para visitantes. “Antes, todos los vecinos se conocían, se prestaban ayuda”, dice sobre la comunidad vecinal del Pozanco que ha ido desapareciendo.

“Las casas ya no se quedan para los vecinos, sino para negocios”

A la desaparición del comercio de cercanía, se suma que antiguos vecinos o sus herederos mantienen algunas casas cerradas; otros se fueron y las vendieron, buena parte reconvertidas en apartamentos turísticos; y, además, “donde antes vivían varias familias, ahora en cada casa viven una o dos personas”, explica Antonio sobre el declive vecinal del Pozanco. “Las casas ya no se quedan para los vecinos sino para ser negocios”, dice.

Si antes los turistas sobre todo pasaban por esta plaza cuando abrían los dos patios que participaban durante años en el concurso oficial en mayo, ahora los visitantes de paso van y vienen de las viviendas adaptadas para ellos.

“Y hay muchas de tapadillo”, se queja también Rafael sobre la realidad de los alojamientos para visitantes en la zona. “Con los turistas no se establece ninguna relación como con los vecinos”, dicen, aparte de señalar las veces que las molestias o ruidos que provocan afectan a los vecinos que aún habitan el Pozanco.

Mientras charlan sobre la situación, parados junto a otra casa que se ha vendido recientemente en la plaza, estos dos vecinos se preguntan si también se convertirá en alojamientos para turistas, al tiempo que comentan cómo otra antigua vivienda se va a convertir en un negocio relacionado con eventos.

“Y esta situación no es exclusiva del Pozanco”, reflexionan, mientras ven cómo en los últimos tiempos han desaparecido también varios comercios de la aledaña calle Obispo López Criado. “Vas por las calles y ves todo lleno de candados”, dicen sobre los dispositivos donde, a través de un código, el turista accede a las llaves o tarjeta para entrar en una vivienda para visitantes.

“Cada vez hay menos comercio y menos vecinos”. Y recuerdan cómo, hace unas semanas, los vecinos de distintos barrios del casco histórico de Córdoba hicieron un particular 'free tour' para denunciar cómo sus barrios se están quedando sin tiendas locales ni vecinos y están siendo sustituidos por turistas y servicios para estos.

La Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía en Córdoba ha eliminado un total de 506 licencias de Viviendas de Uso Turístico (VUT) en la provincia entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2025. Los datos del año pasado evidencian un endurecimiento de los controles administrativos sobre este tipo de alojamientos y un aumento significativo respecto al ejercicio anterior.

Del total de licencias retiradas, 119 se eliminaron a instancias de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU), mientras que el resto se cancelaron bien por incumplimientos de la normativa vigente o a petición del propio propietario del inmueble, que solicitó la baja voluntaria del registro turístico.

Desde la Delegación de Turismo han precisado que no existe un registro ni una contabilización detallada de las solicitudes de licencia actuales, por lo que el número facilitado responde a permisos ya concedidos que han sido retirados y que, por tanto, no pueden comercializarse.

Las suspensiones crecen un 39% en un año

El balance de 2025 supone un incremento notable en comparación con el año anterior. En 2024, la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía suspendió 365 licencias de viviendas de uso turístico en la provincia de Córdoba entre el 1 de enero y el 31 de diciembre. La diferencia interanual es de 141 licencias más retiradas, lo que representa un incremento cercano al 39 %.

Este aumento se produce en un contexto de refuerzo de la vigilancia sobre el parque de viviendas turísticas, tanto desde el punto de vista urbanístico como turístico, y coincide con una mayor coordinación entre administraciones para combatir la oferta que opera al margen de la legalidad.

En este sentido, el pasado mes de octubre, la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Córdoba anunciaron que harían frente común para identificar y retirar del mercado las viviendas de uso turístico que funcionen en situación irregular. El alcalde de Córdoba, José María Bellido, y el consejero de Turismo y Andalucía Exterior, Arturo Bernal, suscribieron entonces un convenio de colaboración que establece los mecanismos de cooperación entre ambas instituciones en la lucha contra los pisos turísticos ilegales.

Dicho acuerdo contempla el intercambio de información, la coordinación de inspecciones y la actuación conjunta para detectar alojamientos que no cumplan con los requisitos exigidos por la normativa andaluza, con el objetivo de depurar el registro oficial de VUT y garantizar que la actividad turística se desarrolla dentro de los márgenes legales.

El número de viajeros que optan por alojarse en apartamentos turísticos en Córdoba capital suma y sigue. Los datos de noviembre que ha hecho públicos este viernes el Instituto Nacional de Estadística (INE) señalan un incremento interanual del 36% con respecto al mismo mes del año anterior y, en conjunto, el acumulado hasta noviembre de 2025 ya supera en más de 8.000 viajeros al total de usuarios de apartamentos turísticos que hubo en todo 2024.

Los datos publicados señalan que en noviembre de 2025 se alojaron en apartamentos turísticos en Córdoba 9.031 viajeros, un 36% más de los 6.607 que hubo en el mismo periodo del año anterior. Las pernoctaciones de estos usuarios también experimentan un notable incremento, con 18.794 este pasado noviembre, por las 12.408 del mismo mes de 2024.

Tomando en cuenta de enero a noviembre de 2025, la cifra de usuarios de apartamentos turísticos en la capital cordobesa sumó 91.022 viajeros, lo que suponen 8.088 usuarios más que en todo el año 2024, cuando se registraron 82.934 personas alojadas en apartamentos turísticos.

Más turistas nacionales que extranjeros

En cuanto a la procedencia de los turistas que eligieron apartamentos para alojarse en Córdoba, los usuarios nacionales superaron a los extranjeros en la última estadística del mes de noviembre y también en todo el año hasta ese mes. En noviembre llegaron a estos alojamientos 5.766 turistas nacionales y 3.265 extranjeros. De enero a noviembre, fueron 46.511 los turistas españoles y 44.511 los de otros países.

Esa tónica ya se vio hace un año, con los datos de noviembre de 2024, cuando llegaron apartamentos turísticos de Córdoba más viajeros nacionales (3.930) que procedentes del extranjero (2.677 usuarios).

La viceportavoz del PSOE en el Ayuntamiento de Córdoba, Carmen González, ha urgido este martes al gobierno local del PP que “amplíe la moratoria de pisos turísticos a toda la capital más allá del centro histórico y a abordar una nueva ordenanza municipal sobre viviendas turísticas que venga a organizar, regular y garantizar la convivencia de estas estancias vacacionales con el derecho a la vivienda de los vecinos de Córdoba”.

En una rueda de prensa, la concejal ha llamado la atención de “la expansión descontrolada de las viviendas y apartamentos turísticos que suponen ya un problema que afecta directamente al acceso a la vivienda y a la convivencia en los barrios”.

“Cada local o vivienda que pasa al uso turístico es un hogar menos para las familias, para los jóvenes y para quienes quieren desarrollar su proyecto de vida en la ciudad, una presión que está encareciendo los alquileres, expulsando a vecinos de toda la vida y deteriorando la convivencia en las comunidades, donde la rotación constante de visitantes dificulta la tranquilidad y la vida diaria”, ha advertido.

González ha aclarado que “no se trata de ir contra el turismo, sino de defender el derecho a una vivienda digna y proteger la identidad de nuestros barrios para que sigan siendo espacios vivos, habitados y con servicios pensados para quienes viven aquí todo el año, máxime al ver cada 15 días en Urbanismo cómo decenas de locales comerciales se convierten en viviendas y edificios de viviendas se destruyen para levantarse de nuevo como apartamentos turísticos”.

Las propuestas que el Grupo Municipal Socialista plantea para su ejecución “inmediata” es “ampliar la moratoria de nuevas viviendas turísticas no sólo en centro, sino en toda la ciudad”. “Encargar un nuevo estudio a finales del 2026 es demasiado tarde, tiene que ser inmediato, porque es el propio sector turístico el que alerta sobre los problemas que ya está generando”, ha agregado González, para “frenar la expansión, ordenar el modelo y proteger el acceso a la vivienda y el descanso vecinal”.

“Endurecimiento de requisitos”

Asimismo, la edil ha pedido “una nueva ordenanza municipal de viviendas turísticas que incluya requisitos y rigor en las condiciones arquitectónicas, con entrada independiente, límites en edificios antiguos o sin ascensor; condiciones de convivencia reflejado en un plan de ruidos, residuos, aforo máximo por superficie y teléfono 24/7 del responsable; transparencia con placa identificativa visible con número de registro y teléfono para urgencias o quejas, y un potente régimen sancionador con multas crecientes y cierre por reincidencia”.

“Mientras ayuntamientos socialistas de toda España aprueban moratorias, límites por barrio, inspecciones reales y ordenanzas completas, en Córdoba el alcalde Bellido sigue diciendo que no se puede hacer nada”, ha reprochado, para apostillar que “nosotros sí queremos actuar: proteger a los vecinos, equilibrar la ciudad y construir un modelo turístico que respete la vida en los barrios”.

Uno de los espacios más señalados de toda la capital y que se está convirtiendo en algo que no identifica a muchos cordobeses. La plaza de Las Tendillas, junto a la Corredera, han sido durante muchos años el punto de encuentro para los ciudadanos de Córdoba. Pero, sin embargo, esto ha cambiado. Ahora, se ha transformado en el gran foco de alojamientos turísticos. El primer paso lo dio la Casa Colomera, reconvertida a lo que hoy se conoce como el Hotel H10 Palacio Colomera. A día de hoy, el mítico edificio Fénix también se une a esta oleada de edificios que están siendo adoptados para alojar al turista medio que llega a la ciudad.

De hecho, la Gerencia Municipal de Urbanismo ha publicado el pasado lunes la petición de la empresa Armavir Investment de una calificación ambiental para la actividad de apartamentos turísticos en la plaza de Las Tendillas, 5, esquina con Victoriano Rivera. Es decir, en el edificio Fénix. Este emblemático inmueble pasará a acoger turistas después de que a finales de 2024 ya iniciara el procedimiento para que así sea en un futuro a corto plazo.

La actualidad y el futuro, frente a frente

Pero no es el único. En los últimos cuatro años, la plaza de Las Tendillas ha pasado de ser el punto de unión de los cordobeses a ser el próximo complejo para los turistas. Como se ha mencionado anteriormente, el H10 Palacio Colomera fue el pionero en este sentido, disponiendo de 45 habitaciones en un hotel catalogado de cuatro estrellas y, apenas meses después, anunció su ampliación por la calle Duque de Hornachuelos.

Justo al otro lado de la misma acera del Palacio Colomera también se encuentran los Apartamentos Tendillas, que disponen de seis apartamentos y 22 plazas, siendo este el más pequeño de los que ahora mismo hay y de los que se proyectan en un futuro. De hecho, el último en abrir sus puertas ha sido el Líbere Córdoba Tendillas, que se encargó de adaptar el antiguo hotel Boston. Con 22 apartamentos y 66 plazas, es uno de los enclaves más llamativos en la actualidad.

Por su parte, actualmente hay proyectados dos edificios más que estarán destinados a los apartamentos turísticos. Por un lado, es el mencionado anteriormente en el edificio Fénix, de la mano de Armavir Investment que ha solicitado la calificación ambiental para más apartamentos turísticos, y será un complejo de dos llaves.

Asimismo, el edificio La Estrella, tal y como adelantó ABC Córdoba, es propiedad de Arrendamientos Urbasierra y busca un proyecto con 17 apartamentos y 58 plazas. Por tanto, Las Tendillas continúan con su cambio, tratando de convertirse en una plaza solo apta para turistas.

La Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Córdoba harán frente común para identificar y sacar del mercado a las viviendas de uso turístico (VUT, según la acepción normativa andaluza) que estén operando en situación irregular. Este martes, el alcalde de Córdoba, José María Bellido, y el consejero de Turismo y Andalucía Exterior, Arturo Bernal, han suscrito el convenio que establece cómo será la cooperación entre ambas instituciones en la lucha contra los pisos turísticos ilegales.

Ahora, tras la firma del protocolo, no se han dado datos ni estimaciones de cuántos pisos turísticos hay en Córdoba fuera de la legalidad. La letra pequeña del convenio ya se conocía, puesto se pasó a la prensa hace seis meses (pueden leerlo aquí), por lo que este martes lo que ambas instituciones han querido enfatizar ha sido que la vivienda turística como fenómeno no es “un problema para la convivencia”, ni tiene “relación con la subida del alquiler”.

En ese ámbito, el más tajante en sus críticas ha sido el consejero, Arturo Bernal, que no solo ha negado que haya relación entre la subida de los precios del alquiler en las grandes capitales andaluzas con la explosión del fenómeno de la vivienda turística, sino que ha culpado directamente de lo primero a la ley estatal de vivienda, que ha calificado de “fiasco legislativo”. “Me uno a la idea de que el turismo no es el culpable de que no haya vivienda de alquiler en España”, ha insistido Bernal.

Según sus datos, desde que en Andalucía entró el vigor el decreto que introducía parámetros de calidad para las VUT, en febrero de 2024, se han retirado en Córdoba capital un total de 593 licencias de pisos turísticos (que se elevan a 695 a nivel provincial) que no cumplían con los requisitos fijados. A esta labor inspectora, que ahora además contará con el apoyo de la Gerencia Municipal de Urbanismo de Córdoba, se unirá también el Grupo Titán (Trazabilidad e Inspección Turística de Andalucía) de la Unidad de Policía Nacional Adscrita a la Comunidad Autónoma de Andalucía (UPA), un cuerpo especializado que reforzará la seguridad jurídica, la calidad y la sostenibilidad del sector turístico en la comunidad.

Bernal, además, ha recordado que, cuando vio la luz el decreto, la ciudad de Córdoba no estaba dentro del grupo de capitales más comprometidas por el auge del fenómeno y tenía mucho margen de crecimiento, si bien la normativa le ha dado herramientas a los ayuntamientos para que sean ellos los que decidan “cómo abordar este fenómeno”. Hoy, la ciudad se suma a un convenio que han suscrito ciudades como Sevilla, Málaga, Cádiz, Granada, Almería, el Puerto de Santa María o Jerez.

Un nuevo mapeo de la situación en 2026

En esa misma línea se ha pronunciado el alcalde de Córdoba, que ha recordado que el Ayuntamiento encargó un estudio previo a la toma de decisiones que reveló que el impacto de la vivienda turística a nivel global era mínimo, aunque superior al 5% en algunos barrios (y con situaciones graves como el 40% en la zona de la Judería y la Mezquita).

En base a ello, se promulgó la moratoria que impide expedir nuevas licencias en todo el distrito centro y el distrito sur de la ciudad, al tiempo que Urbanismo se valía de la nueva normativa autonómica para impedir también nuevas autorizaciones fuera de estos dos distritos para cualquier nueva vivienda turística que no tuviera acceso independiente al del bloque comunitario.

A esas dos medidas, se ha sumado este convenio, con el que el Ayuntamiento comenzará a colaborar con la inspección de turismo para neutralizar las “viviendas piratas, fuera del radar de las administraciones y que no tuvieran requisitos mínimos de calidad”.

Además, ha adelantado que en 2026 volverán a encargar un nuevo estudio para ver los efectos que ha tenido la moratoria en el parque de viviendas y para determinar si hay otros barrios donde este fenómeno haya crecido por encima de lo deseado y haya que tomar medidas.

Ocho de cada diez pisos turísticos declarados irregulares por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana están ubicados en Córdoba capital. La ciudad, que ha sido una de las primeras de Andalucía en tomar medidas para frenar el crecimiento de las Viviendas de Uso Turístico (VUT), ha visto cómo, en apenas medio año, su oferta de alquiler vacacional ha menguado de manera importante, aunque con un efecto mucho más notorio en las plataformas que en el Registro de Turismo,.

Del análisis de los principales medidores de este fenómeno salen resultados dispares, aunque lo cierto es que, seis meses después de que entrara en vigor la moratoria municipal para gran parte del territorio de la ciudad y tres meses después de que finalizara el plazo para obtener el número de registro obligatorio a nivel estatal para operar en las plataformas Booking, Airbnb y Homeaway (las tres principales del sector), la capital ofrece registros más bajos de los que había a principios de año.

Los datos del registro oficial (el llamado RTA -Registro de Turismo de Andalucía-), no obstante, no recogen de momento las licencias que el Gobierno de España ha anunciado que no cumplen con los requisitos para obtener el número de registro obligatorio, un trámite que expiraba en junio del pasado año. Según ha informado el Gobierno, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha identificado 397 pisos turísticos irregulares en Córdoba capital, lo que supone casi el 80% del total de viviendas de uso turístico irregulares localizadas en la provincia, que asciende a 503.

Esa caída no se nota en el RTA, que es el órgano oficial que contabiliza el número de licencias y declaraciones responsables que hay activas en Córdoba. Así, en estos momentos hay un total de 3.434 viviendas de uso turístico en la capital cordobesa. Son prácticamente medio centenar menos que las 3.485 que había el 2 de abril de este año, cuando entró en vigor la moratoria municipal.

El número de anuncios activos más bajo desde 2022

¿Están esos pisos ya fuera del mercado? Lo cierto es que las plataformas más populares (Booking, Airbnb y Homeaway) solicitan desde junio el número de registro para mantener el anuncio abierto. Como ha podido comprobar este periódico, ante la ausencia del mismo, se ha llegado a suspender algunos anuncios, que dejan de estar disponibles para los usuarios hasta que se actualiza la información.

Como muestra de que las plataformas están cumpliendo con la orden del Gobierno, la herramienta AirDNA, el open data que monitorea la oferta de alquiler vacacional de plataformas como Airbnb o Vrbo, sí que indica que el número de anuncios de pisos turísticos activos en Córdoba es de 1.817, el dato más bajo desde el año 2022.

En 2018, esta herramienta llegó a mostrar que había más de 3.000 pisos turísticos activos en Córdoba en las plataformas, mientras que en el registro oficial apenas había poco más de un millar. ¿Qué ocurrió entonces? Que las plataformas fueron obligadas a dar de baja a todos alojamientos que no tenía licencia de alquiler turístico (que, en Andalucía, autoriza la Junta).

Desde entonces, la actividad comenzó a crecer hasta que la pandemia hizo que muchos pisos turísticos salieran de las plataformas. Una vez pasados los años más duros del Covid, el sector del alquiler turístico en la capital explosionó. Muchos propietarios se lanzaron a solicitar licencia para sus viviendas, en previsión de posibles legislaciones prohibicionistas, como finalmente ha ocurrido. Esto hizo que el número de licencias superara ampliamente al número real de pisos turísticos en el mercado.

Esa diferencia hoy es la mayor de la historia. Tras salir casi 500 pisos de las plataformas desde marzo, el número de licencias actual (3.434) casi duplica el número de viviendas de uso turístico que se ofertan en los principales portales de alquiler vacacional (1.817).

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha detectado 397 pisos turísticos ilegales en la capital cordobesa y un total de 503 en toda la provincia, que han sido notificados a las plataformas digitales para que retiren sus anuncios. Estos alojamientos habían solicitado el número de registro obligatorio, pero no lo obtuvieron al no cumplir con los requisitos legales, quedando sus solicitudes revocadas.

Los datos forman parte del balance de la Ventanilla Única Digital impulsada por el Ministerio, que desde el 1 de enero ha permitido cruzar la información de los registros con la de las plataformas para localizar anuncios de pisos turísticos que operan al margen de la normativa.

A nivel andaluz, se han notificado 16.740 anuncios ilegales, lo que sitúa a la comunidad a la cabeza en número de irregularidades dentro de España. En el conjunto del país, la cifra asciende a 53.876 anuncios retirados.

En el caso cordobés, la capital acumula la gran mayoría de irregularidades, con 397 solicitudes de registro revocadas, mientras que el resto de la provincia suma 106 casos. Esto refleja que la presión turística sobre la vivienda se concentra especialmente en la ciudad, siguiendo la tendencia observada en otras capitales andaluzas como Sevilla (2.289 pisos turísticos ilegales), Málaga (1.471) o Granada (620).

La oferta alojativa de Córdoba capital ha dado un nuevo salto y alcanza ya las 29.155 plazas registradas, según el Registro Andaluz de Turismo (RTA). De ellas, 17.791 corresponden a viviendas de uso turístico (VUT), lo que supone seis de cada diez camas disponibles en la ciudad (61,0%). Los establecimientos hoteleros suman 8.387 plazas (28,8%), y se completan con apartamentos turísticos (1.784 plazas), vivienda turística de alojamiento rural (701), casa rural (212) y camping (280). En total, hay 3.851 establecimientos turísticos en el municipio.

La radiografía por tipologías confirma el cambio de modelo: dentro del “cara a cara” hoteles vs. VUT, las viviendas concentran ya el 68% de las plazas frente al 32% de los hoteles.

La serie revela una brecha creciente entre ambas modalidades. En 2019, la capital contaba con 7.261 plazas hoteleras y 6.778 en pisos turísticos. Cinco años después, el 26 de enero de 2024, este mismo registro cifraba en la ciudad 7.862 plazas hoteleras y 13.038 en viviendas turísticas (urbanas y rurales), con 12.464 camas solo en pisos urbanos y 2.469 pisos registrados.

Los valores actuales ascienden a 8.387 plazas hoteleras y 17.791 en VUT, lo que implica desde 2019 un aumento del 15,5% en hoteles (+1.126 camas) y del 162,5% en viviendas (+11.013 camas).

Así se distribuyen las plazas y tipo de establecimiento

Una comunidad de propietarios de Córdoba ha tumbado la actividad turística de una de las viviendas de su edificio. Lo ha hecho de forma firme, ya que el Registro de la Propiedad ha denegado el recurso que ha interpuesto uno de los vecinos que intentaba alquilar su vivienda en las plataformas de alquiler vacacional.

La cuestión, según la resolución, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), es que el propietario de este piso turístico sí que obtuvo la licencia de explotación que otorga la Delegación de Turismo de la Junta. Eso sí, lo hizo cuando la comunidad de propietarios ya había votado para modificar los estatutos para que incluyeran la “prohibición expresa de la utilización de las viviendas con fines turísticos”.

“Dicho acuerdo de comunidad es de fecha anterior a la obtención de la resolución administrativa, en concreto el acuerdo de comunidad es de fecha 5 de julio de 2023”, explica la resolución, que señala que la autorización administrativa por la que se concede la inscripción de la vivienda con fines turísticos fue firmada “con fecha 21 de septiembre de 2023”.

“Según se hizo constar en el certificado de la Junta de comunidad de propietarios el acuerdo fue aprobado por los asistentes y se notificó a los ausentes que no manifestaron su oposición en el plazo legal correspondiente, razón por la cual, se procedió a la inscripción del citado acuerdo”, indicó el Registro de la Propiedad número 7 de Córdoba, cuando el propietario del piso turístico interpuso recurso.

La nueva ley estatal

En este ámbito, se argumenta que, cuando el propietario obtuvo su licencia administrativa, el 21 de septiembre de 2023, ya tenía conocimiento del contenido de la prohibición adoptada el 5 de julio de 2023.

Pero, lo más rocambolesco del caso es que, el acuerdo de la comunidad que prohibía el uso turístico se formalizó en escritura pública el 9 de julio de 2024 y se inscribió en el Registro de la Propiedad el 8 de noviembre de 2024. Es decir, la vivienda turística disfrutó de un plazo de más de un año en el que pudo haber sido explotada en las plataformas.

Así, hasta que, con la entrada en vigor de la nueva normativa estatal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a principios de enero, el propietario se vio obligado a solicitar la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración en el Registro de la Propiedad de Córdoba. Este, al comprobar toda la documentación histórica, se lo ha denegado.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil.

Un nuevo informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) arroja luz sobre la evolución de las viviendas turísticas en la provincia de Córdoba, destacando un notable crecimiento en algunas localidades y la ausencia total de esta oferta en un grupo significativo de municipios. Los datos, actualizados hasta mayo de 2025 y que cruzan la información de los principales buscadores, reflejan la incorporación de viviendas con licencias de tipo VUT en Andalucía conforme a la normativa vigente.

Uno de los hallazgos más llamativos es que dieciséis municipios cordobeses (una quinta parte) no registran ninguna vivienda turística en la actualidad, según los datos de mayo de 2025. Estas localidades son: Los Blázquez, Conquista, Dos Torres, Fernán-Núñez, Fuente Carreteros, Fuente la Lancha, La Granjuela, Guadalcázar, Montalbán de Córdoba, Moriles, Nueva Carteya, Pedro Abad, Pedroche, Valenzuela, Villa del Río y Villanueva del Rey.

Es decir, a pesar del auge general del turismo, también en las zonas rurales, los habitantes de estos municipios, o bien no han sucumbido a este nuevo tipo de alojamiento, o bien, a pesar de haber puesto sus viviendas en alquiler vacacional en algún momento, en estos momentos han optado por sacarlas del mercado.

En este ámbito, los pueblos en los que nunca ha habido una vivienda turística de manera oficial desde que se tienen datos son Los Blázquez, Conquista, Dos Torres, Fuente Carreteros, Fuente la Lancha, La Granjuela, Montalbán de Córdoba, Pedro Abad, Valenzuela, Villa del Río y Villanueva del Rey.

Por otro lado, existen municipios que sí tuvieron viviendas turísticas, pero que, según los datos más recientes de mayo de 2025, ya no cuentan con ninguna. Estos municipios son: Fernán-Núñez, Guadalcázar, Moriles, Nueva Carteya, y Pedroche.

Mil pisos turísticos en cinco años

Hay que tener en cuenta que los datos que ofrece el INE son de mayo de 2025 y que, por su metodología, difieren de los que ofrece del Registro Oficial de Turismo de Andalucía, que lleva una cuenta más pormenorizada del número de solicitudes. El informe, de hecho, no aclara del todo si los números que aporta son de licencias totalmente autorizadas. Uno de los principales problemas es que la labor inspectora es tan dilatada que la mayoría de estos pisos turísticos opera en base a una declaración responsable y no con una licencia 100% culminada.

En cualquier caso, el informe sí apunta en la misma línea que el Registro de Turismo: la ciudad de Córdoba lidera este incremento de manera abrumadora, sumando 1.042 nuevas viviendas turísticas desde 2020 (cuando había 1.364). En mayo, las que estaban activas eran 2.406.

Tras la capital, los municipios con el mayor aumento absoluto son Baena, que ha pasado de 12 a 44 viviendas turísticas (un aumento de 32), y Lucena, que ha visto crecer su oferta de 20 a 49 viviendas (un incremento de 29). Todo ello en un lapso de cinco años.

Proporción respecto al total

Además del crecimiento en cifras absolutas, el estudio también revela qué municipios tienen la mayor proporción de viviendas turísticas en relación con el total de sus viviendas. Para mayo de 2025, Zuheros encabeza la lista con un 2,43% de sus viviendas dedicadas al alquiler turístico.

Le siguen la propia ciudad de Córdoba con un 1,55% y Carcabuey con un 1,34%. Estos porcentajes indican una significativa penetración de la vivienda turística en el parque inmobiliario de estas localidades, lo que puede tener implicaciones en el mercado de alquiler residencial y la dinámica demográfica local. Es importante recordar, no obstante, que estos cálculos suelen cruzar datos con el Censo de Población y Viviendas, que suele actualizarse más tarde.

La Federación de Comercio, Movilidad y Consumo de UGT (UGT FeSMC) en Córdoba ha denunciado ante la Inspección de Trabajo las “lamentables condiciones” de las personas que trabajan en los pisos turísticos. Según datos del INE, en noviembre de 2024 habría registradas en España 368.295 viviendas dedicadas al uso turístico, lo que representarían 1.857.710 plazas de ocupación.

De todas estas plazas, la organización FEVITUR, sobre la que va dirigida la denuncia en primer término, gestionaba en esas fechas más de la mitad, 185.000 viviendas a través de otras organizaciones distribuidas en las comunidades autónomas de Andalucía, Aragón, Castilla la Mancha, Cataluña, Cantabria, Comunidad de Madrid, Comunitat Valenciana, Euskadi, Galicia, Illers Balears y Navarra. Según los datos de FEVITUR, el nivel de ocupación de los pisos que gestiona sería, aproximadamente, del 43 %.

En base a estos datos, y teniendo en cuenta que, según el INE, la estancia media se estima en 5,2 días, UGT FeSMC Córdoba establece que el número de reservas al año podría rondar los 5.583.798. Si tenemos en cuenta, indican desde el sindicato, que para la persona que recibe a la clientela dedica una hora por cada reserva, la persona que limpia tres horas por cada reserva, incluyendo el tiempo de transporte entre domicilios, la persona que se dedica al mantenimiento de las viviendas dedicaría 20 horas de trabajo por cada propiedad al año, y para el trabajo en redes y marketing necesarias para posicionar la vivienda se dedicarían 10 horas al año por cada propiedad, la federación ugetista estima que “el cómputo nos arroja una cifra de 27.885.192 horas trabajadas en toda España que consideramos que se está realizando una infracotización a la seguridad social”, según señaló el secretario provincial de UGT& FeSMC en Córdoba, Juan Martínez.

Martínez denunció que “a estas personas no se les está aplicando el convenio colectivo de hostelería, sino otros convenios colectivos cuyo salario es diferente o incluso les abonan el Salario Mínimo Interprofesional, y también tenemos conocimiento de la existencia de la economía sumergida en este tipo de viviendas”.

En este sentido, el secretario ugetista subrayó que “el valor de una hora de SMI es de 9,1 euros y si se aplicara el convenio colectivo de limpieza es de 9,6 euros, de media ponderada entre todos los convenios provinciales y el número de trabajadores existentes en cada provincia”, y detalló que “nosotros reclamamos la aplicación del convenio de Hostelería para la categoría de camarera de piso y establecemos el valor hora según los convenios provinciales donde tiene presencia FEVITUR y la media del valor de la hora de trabajo es de 12,18 euros, lo que supone 3 euros de diferencia con el SMI y 2,5 euros con el convenio de limpieza”.

Martínez destacó que “con este paso, en UGT buscamos aflorar una economía sumergida que es más difícil de ver, ya que estas personas trabajan en un domicilio, rara vez se cruzan con un cliente” y advirtió que “el turismo es uno de los principales pilares de nuestra economía y el crecimiento de este sector debe plantearse en unos términos de seguridad laboral, jurídica, de calidad y confianza de todas las partes implicadas, y si el futuro del turismo va a estar determinado por el fraude en las viviendas turísticas y de las plataformas digitales como Airbnb, con la laxitud en las normas y sus criterios empresariales monopolísticos, permitiremos que destruyan el sector de la hostelería”. Por otra parte, aseguró que “corremos el riesgo que empresas con beneficios y que cumplen la norma sientan la tentación de ir a este modelo fraudulento ante el escaso control administrativo de esta actividad y la competencia desleal”.

El secretario de UGT FeSMC en Córdoba concluyó indicando que “la industria hotelera, después de muchos años de lucha sindical, tiene unas condiciones laborales y unos derechos sociales recogidos en los diferentes convenios provinciales, y la diferencia es abismal si comparamos los puestos de trabajo de los hoteles con los gestionados por los pisos turísticos, ya que la industria hotelera ofrece 1.576.016,42 plazas hoteleras en España para 244.221 puestos de trabajo de media en España, según datos del INE, mientras que los pisos turísticos ofrecen 1.857.710 plazas para un personal que no supera las 30.000 personas y con condiciones laborales indignas, algo que no debemos permitir”.

Más de la mitad de las viviendas turísticas de la provincia de Córdoba se han quedado, de momento, fuera del mercado de alquiler de corta duración tras finalizar el plazo para solicitar el nuevo número de identificación obligatorio. Según los últimos datos del Registro de la Propiedad, solo 2.035 propietarios han tramitado el alta para uso turístico y 98 para alquiler de temporada, frente a las 4.392 viviendas turísticas que figuran inscritas en el Registro de Turismo de Córdoba.

Esto significa que aproximadamente un 53,6 % de los propietarios no han cumplido aún con el nuevo requisito, por lo que no podrán anunciar sus viviendas en plataformas como Airbnb o Booking hasta regularizar su situación.

Desde el pasado 1 de julio, cualquier vivienda que se ofrezca para uso turístico o alquiler de temporada debe contar con un número de identificación expedido por los registradores de la propiedad, que certifica que cumple con las exigencias de la normativa vigente.

El Ministerio concedió un plazo de seis meses para realizar este trámite, que se cerró este martes con un total de 231.379 solicitudes recibidas en toda España. De estas, alrededor de 100.000 han sido aceptadas, unas 112.000 permanecen activadas provisionalmente —porque se registraron en los últimos días del plazo— y más de 19.000 han sido revocadas, quedando fuera del mercado.

Por comunidades autónomas, Andalucía lidera el número de registros con más de 50.000 solicitudes para uso turístico y 2.250 para alquiler de temporada. Córdoba se sitúa, así, entre las provincias que todavía tienen pendiente regularizar una parte importante de su parque de viviendas turísticas, algo que puede afectar tanto a la oferta disponible como a la actividad económica vinculada a este sector en plena campaña de verano.

La ciudad de Córdoba ha logrado frenar en seco el crecimiento de viviendas de uso turístico. Los datos son inequívocos: hoy hay menos autorizaciones en el Registro de Turismo de Andalucía que las que había a principios de abril, cuando dos normativas que afectan de lleno a los pisos turísticos, una municipal y una estatal, coincidieron en su entrada en vigor.

Concretamente, este miércoles 2 de julio se cumplen tres meses desde que se publicó en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) la moratoria en la concesión de toda clase de aprobaciones, autorizaciones, licencias urbanísticas y declaraciones responsables para viviendas de uso turístico en los distritos Centro y Sur de la ciudad de Córdoba. Por su parte, el jueves, hará tres meses también de la entrada en vigor del cambio en la ley de propiedad horizontal, que obliga ahora a expedir por parte de la comunidad de propietarios un certificado con la autorización expresa de permitir los pisos turísticos.

Con estas dos normativas sobre la mesa, tramitar una licencia para alquilar vivienda en propiedad a turistas se ha puesto realmente complicado en la mayor parte de la ciudad de Córdoba. Una ciudad, recordemos, que en los primeros tres meses de 2025, contabilizaba tres nuevas solicitudes pre-autorizadas al día, y que llevaba desde 2023 creciendo a un ritmo muy superior al del resto de capitales andaluzas.

El ritmo se frenó el pasado 2 de abril. Ese día, según el Registro de Turismo de Andalucía, el número de pisos turísticos que había registrados en Córdoba capital era de 3.485. Este lunes, casi tres meses después, ese número no solo no ha crecido, sino que ha menguado.

En estos momentos, el Registro oficial tiene contabilizadas 3.467 licencias de uso turístico en la capital. Son menos porque, además de que ya no se autorizan las que se solicitan en todo el centro histórico y el sur de la capital, en el resto de la ciudad también hay restricciones urbanísticas motivadas tanto por el cambio en la ley de propiedad, como por la normativa urbanística propia del Ayuntamiento, que obliga a habilitar una entrada directa (es decir, no vale el portal comunitario) para cualquier piso turístico, relegando la actividad, prácticamente, a los bajos comerciales de los edificios.

Por otra parte, que ahora haya menos autorizaciones que en abril responde a que el Gobierno Andaluz también lleva un año intensificando los controles y dando de baja a los pisos turísticos que, según entiende, no cumplen la normativa. De hecho, que haya 3.467 autorizaciones en el registro oficial no significa que todas ellas estén totalmente aprobadas. La mayoría están operando con declaración responsable, a la espera de que la administración andaluza realice la correspondiente inspección y dé el alta definitiva en el registro.

¿Cuántas de estas casi 3.470 viviendas de uso turístico hay en Córdoba con el proceso culminado y cuántas están en un limbo legal? Pues es imposible saberlo. Más bien, desde el Gobierno Andaluz, que han sido requeridos para ofrecer esta información, han afirmado que no pueden facilitarla.

Sea como sea, mientras llega o no la inspección o el alta definitiva, los propietarios disponen de un código que les permite operar en las plataformas de alquiler para turistas (Airbnb y Booking). De este modo, pueden ofertar sus pisos turísticos a la espera del (dilatado) fin del proceso.

El registro de alquiler turístico y de temporada inicia su obligatoriedad este martes

Además, este martes 1 de julio las plataformas demandan el registro único de arrendamientos de alquileres turísticos y de temporada, tras seis meses desde su entrada en vigor a principios de año.

Esta normativa es consecuencia del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que es directamente aplicable en los Estados Miembros, estableciendo un sistema de regulación de los arrendamientos de viviendas amuebladas de corta duración.

La solicitud del número de registro, que se realiza en el Colegio de Registradores, deberá ir acompañada de la documentación pertinente, es decir, referencia catastral y la dirección exacta del alojamiento, el modelo de alquiler (vivienda completa o por habitaciones), el número de personas que podrán hacer uso de la vivienda y el cumplimiento de los requisitos que establece cada comunidad autónoma para poner en marcha este tipo de servicios.

Una vez presentada y validada la solicitud de registro, los propietarios de estos alojamientos recibirán un número de identificación que deberán hacer público en las plataformas on line donde promocionen sus servicios de alquiler. De esta forma, estas viviendas estarán publicadas de forma oficial.

La Universidad de Córdoba (UCO) intentará un acuerdo con la empresa multinacional Airbnb para conocer de manera detallada la situación de las viviendas de uso turístico en la capital cordobesa durante una festividad clave para el turismo local como son los Patios de Córdoba. Así lo ha anunciado Manuel Rivera, director del Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de la Universidad de Córdoba en una rueda de prensa celebrada en el Ayuntamiento de Córdoba sobre el impacto económico que han traído consigo este último Patrimonio Inmaterial de la Humanidad.

Y es que Manuel Rivera ha explicado que la UCO no ha podido obtener datos específicos sobre el uso turístico de ciertas viviendas para la temporada de los Patios de Córdoba. Es por ello que la institución universitaria trabaja para firmar un acuerdo con Airbnb para obtener “información detallada sobre aspectos como la ocupación de las viviendas turísticas, la estancia media o los ingresos por vivienda”.

Por otro lado, ya sabe de antemano que este acuerdo será caro. “Esta información, que no es barata y requiere de una partida presupuestaria, permitiría obtener datos desagregados mes a mes”. Por tanto, a UCO trabaja para buscar una solución al desconocimiento que trae consigo los apartamentos destinados al uso turístico.

Además, y tal y como anunció este periódico hace apenas 20 días, la ordenanza que prohibía las licencias en los distritos Sur y Centro de Córdoba ha hecho que la moratoria de pisos turísticos se note en el Registro de Turismo de Andalucía, donde solo 15 licencias se sumaron en aquel entonces a las que había durante abril. Es decir, de tres nuevos, a uno cada dos días. Ahora, la UCO quiere seguir monitorizando este fenómeno a través de un acuerdo con Airbnb.