El mercado del alquiler en España ha entrado en una nueva fase marcada por la inmediatez. Según un estudio publicado por el portal inmobiliario Idealista, el 15% de las viviendas arrendadas durante el cuarto trimestre de 2025 se alquilaron en menos de 24 horas desde su publicación, evidenciando una aceleración sin precedentes en la formalización de contratos.

Este fenómeno, conocido como “alquiler exprés”, refleja un mercado tensionado en el que la demanda supera ampliamente a la oferta disponible. Aunque los datos son de ámbito nacional, ciudades como Córdoba no son ajenas a esta tendencia, que ya se percibe en buena parte del territorio andaluz.

El informe pone de manifiesto que uno de cada siete inmuebles desaparece del mercado en apenas un día, una velocidad que hace apenas unos años era poco habitual. Este ritmo responde a varios factores estructurales: la escasez de oferta, el aumento de la demanda y la creciente dificultad de acceso a la vivienda en propiedad.

En paralelo, el mercado inmobiliario español atraviesa una situación de fuerte presión. La combinación de falta de vivienda disponible y crecimiento sostenido de la demanda ha generado un contexto en el que los alquileres se cierran cada vez más rápido.

Diferencias entre ciudades

El estudio de Idealista también revela importantes diferencias territoriales. Las ciudades donde el alquiler exprés está más extendido son Barcelona y Girona, donde el 36% de las viviendas se alquilan en menos de 24 horas. Les siguen Vitoria (30%) y otras capitales como Lugo (26%).

En un nivel intermedio aparecen ciudades como Cádiz, Palma, Guadalajara o Soria, todas ellas con un 25% de operaciones cerradas en un solo día.

En el extremo contrario, hay territorios donde este fenómeno es prácticamente inexistente, como Ceuta, Cuenca, Pontevedra o Teruel, donde no se registraron alquileres exprés durante el periodo analizado.

Córdoba, dentro de la tendencia

Aunque el informe no sitúa a Córdoba entre las ciudades con mayor porcentaje de operaciones ultrarrápidas, el contexto general indica que el mercado local se mueve en la misma dirección. La presión de la demanda, unida a la limitada oferta de vivienda en alquiler, provoca que los inmuebles más atractivos se arrienden en cuestión de horas.

Esta dinámica obliga a los inquilinos a tomar decisiones casi inmediatas, mientras que los propietarios encuentran cada vez menos dificultades para cerrar contratos en plazos muy cortos.

El auge del alquiler exprés no es un fenómeno aislado, sino una consecuencia directa del desequilibrio entre oferta y demanda. En España, el número de viviendas disponibles no ha crecido al mismo ritmo que las necesidades habitacionales, lo que ha generado una fuerte competencia por cada inmueble disponible.

En este escenario, el mercado del alquiler continúa tensionado y todo apunta a que la rapidez en el cierre de operaciones seguirá aumentando en los próximos meses, consolidando una tendencia que ya se deja sentir en ciudades como Córdoba.

La superficie media de una vivienda en Córdoba capital es de 82 metros cuadrados. En Benamejí o en San Sebastián de los Balleteros, la vivienda media tiene una superficie habitable de 121 metros cuadrados. El tamaño importa. Córdoba capital es, con diferencia, el municipio de la provincia donde las viviendas son más pequeñas. En cambio, los pueblos menos habitados suelen ser los que disponen de un parque inmobiliario con casas mucho más grandes.

El siguiente mapa, elaborado a partir de los datos del censo de población y viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), muestra el tamaño medio de las viviendas, municipio a municipio. Los círculos rosas representan los municipios con las medias más bajas, mientras las zonas verdes son las que suman las casas más grandes.

En la capital hay un total de 134.103 viviendas (la mitad construidas entre las décadas de los años 60 y 70 del siglo XX). El 48,6% de ellas tiene menos de 85 metros cuadrados de superficie, según un informe del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía (IECA). El 41,6% de toda la población de la provincia de Córdoba reside en el centro urbano de la capital, según este informe. El 43,2% vive en las conocidas como agrupaciones urbanas (lugares de menos de 50.000 habitantes) y el 15,2% en los conocidos como diseminados rurales (pueblos pequeños o simplemente viviendas en el campo).

La mayor parte de las viviendas en lugares muy urbanos suelen ser más pequeñas que en entornos rurales por una cuestión obvia: la disponibilidad de suelo. A mayor aglomeración, menor disponibilidad de suelo. Las viviendas, por tanto, suelen estar en bloques de pisos. En lugares rurales suelen consistir en casas unifamiliares, en muchas ocasiones con patio e incluso jardín.

En este buscador puedes ver cuál es la superficie media de una vivienda en tu municipio:

En el centro urbano de Córdoba capital hay 134.000 viviendas, en su mayoría muy antiguas (la mitad tienen entre 50 y 60 años) y muy pequeñas. El 13% de las viviendas cordobesas tienen entre 66 y 75 metros cuadrados. Además, el 12,4% tienen entre 56 y 65 metros cuadrados. Además, hay un 6% de cordobeses que viven en menos de 55 metros cuadrados, según el informe del IECA.

En España, más de la mitad de la población habita en viviendas infraocupadas. Son, según la definición de Eurostat, aquellas en las que hay habitaciones de más, en función de un número dado de personas, niños, adolescentes o parejas. Por ejemplo, dos adultos y dos hijos en una casa con cinco habitaciones o una persona que vive sola en una casa con tres o cuatro habitaciones. Para algunas familias, es una suerte de salvavidas: el lugar donde acoger a parientes de visita, alojar a los hijos en un mal momento o que alquilar para obtener un ingreso extra. Para otras, suponen un sobre esfuerzo energético para mantenerla caliente en invierno y fresca en verano o, en el plano teórico, un recurso desaprovechado en una situación de crisis residencial.

En Córdoba, muchas de esas viviendas infraocupadas están en el mundo rural, donde la población además es mucho más mayor que en la capital. Aparte de en Benamejí y San Sebastián de los Ballesteros, hay otros dos municipios donde las viviendas tienen al menos 120 metros cuadrados de superficie media: Palenciana y Fuente Tójar.

Aparte de la capital, hay otros pueblos con viviendas pequeñas. En Palma del Río, por ejemplo, la superficie media es de 86 metros cuadrados. En Peñarroya-Pueblonuevo, de 88 metros cuadrados. El siguiente ya es Lucena, con una superficie media de 90 metros cuadrados.

Sitúese en la coqueta y bella Plaza de San Agustín, en el corazón de la Axerquía norte. De frente se alza la imponente iglesia fernandina con sus excepcionales murales y yeserías barrocas en su interior. Ahora dese la media vuelta. ¿Qué ve? Exacto. Un deprimente panorama de casas abandonadas y locales cerrados a cal y canto. Hasta cuatro edificios vacíos y en deplorable estado más otros cuatro comercios clausurados degradan una de las joyas del sobresaliente casco histórico de Córdoba.

La Plaza de San Agustín es un caso paradigmático. Pero no es el único. Cientos de viviendas abandonadas y solares vacíos deterioran gravemente el barrio antiguo de Córdoba, sobre todo en la Axerquía, pero también en la Medina. Muchos de esos edificios son focos de plagas y suciedad, y amenazan la estabilidad estructural de las viviendas colindantes. Otros tantos son ocupados ilegalmente y perturban con frecuencia la paz vecinal.

Hace dos semanas, sin ir más lejos, los ocupas del número 6 de San Agustín quemaron cobre en su interior y provocaron un inquietante incendio que obligó a la presencia de los bomberos. No es la primera vez. En los últimos años, se han denunciado hasta tres fuegos provocados en similares circunstancias, esta vez en las calles Humosa y Moriscos.

No se sabe con exactitud cuántos edificios y solares abandonados hay en el casco histórico. Previsiblemente varios cientos. La ley estipula la creación de un registro municipal de inmuebles vacíos y en mal estado, y prevé la adopción de medidas concretas al objeto de evitar situaciones de insalubridad y degradación urbana como la que acabamos de reflejar más arriba. No es una previsión normativa de antes de ayer, sino de muchos años atrás.

La última reforma legislativa de 2021 estipula claramente qué hay que hacer con todos esos inmuebles y otorga a los ayuntamientos una responsabilidad esencial. El artículo 134 de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía sanciona el “incumplimiento del deber de edificación” y obliga a las entidades locales a incluir todas esas viviendas y parcelas abandonadas en un Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas.

Previa audiencia a las personas propietarias, la norma da un plazo de 15 días antes de incluir su edificación abandonada en el listado municipal. Y entonces se inicia un periodo de un año “para el comienzo de las obras”. Si en ese tiempo el propietario no actúa, la parcela o el solar quedará en situación de “ejecución por sustitución”. Es decir, el Ayuntamiento tendrá la potestad de convocar un concurso para la “venta forzosa y sustitución de la persona propietaria incumplidora”.

La realidad sobre el terreno es bien distinta. Decenas de solares y edificaciones ruinosas llevan años, si no décadas, infringiendo la ley y provocando problemas de toda índole en los barrios históricos. Para empezar, o no existe el citado registro municipal, que según la norma “tendrá carácter público”, o simplemente no funciona adecuadamente. Y sin registro no se puede iniciar procedimiento alguno para su “ejecución por sustitución”.

Tanto es así que dos de las casas vacías y sin uso de la Plaza de San Agustín son propiedad del Ayuntamiento y la Junta de Andalucía. Ambas se encuentran abandonadas y en semirruina desde hace casi dos décadas bajo continuas promesas incumplidas de remodelación y adecuación para destinarlas como espacios complementarios del barrio.

Cordópolis ha contactado con el Ayuntamiento para verificar la existencia del inventario de edificaciones y solares abandonados, saber cuántos hay en el casco histórico y comprobar si se están incoando expedientes de subasta previstos por la normativa. Al cierre de esta edición, no se había recibido respuesta alguna.

Una ordenanza municipal estipula que la declaración de estado ruinoso de una edificación implica su “inclusión automática” en el Registro de Solares y Terrenos sin Urbanizar y la “obligación del propietario” de demoler, sustituir total o parcialmente el inmueble o rehabilitarlo. Si no se ejecuta en el plazo previsto, se aplicará la “venta forzosa” del edificio.

Según diversas fuentes municipales consultadas, el registro fue creado hace muchos años pero “nunca se puso en marcha” ni se actuó sobre los inmuebles abandonados. En la práctica, existe una “dejación de funciones” de la administración y un “incumplimiento flagrante de la ley”. Y si no se pone en marcha el registro es imposible echar a rodar el trámite administrativo y ejecutar al propietario en cumplimiento de la normativa. Estas fuentes aseguran que “nunca se ha subastado” una edificación o solar, tal como prevé la ley.

El único inventario conocido fue elaborado hace cinco años por la Asociación de Vecinos La Medina en colaboración con la Iniciativa 20-30. El estudio arrojaba un total de 288 inmuebles y solares abandonados, que ocupaban en conjunto una superficie de 90.000 metros cuadrados. Una de cada cinco edificaciones incluidas en el informe se encontraba en estado ruinoso. La mayor parte de ellos están localizados en la Axerquía.

El estudio vecinal fue entregado al Ayuntamiento y a la delegación del casco histórico. “Hasta la fecha no sabemos nada ni nos van a responder”, afirma Lourdes Martínez, presidenta de la asociación. “El Ayuntamiento tiene la obligación de mantener en uso este tipo de inmuebles”, subraya. Y recuerda que el Gobierno local puede actuar en el edificio y pasar la factura al propietario, o incluso “expropiar la vivienda” llegado el caso. “Esa es la ley pero no se aplica. ¿Por qué? Cuantos menos vecinos haya más fácil para los fondos buitres que quieren convertir el casco histórico en un centro comercial y un mero decorado”.

El único inventario de edificios y solares abandonados lo elaboró en 2021 la Asociación La Medina: 288 fincas

La responsable vecinal es muy crítica con el auge de las viviendas turísticas y lamenta la pasividad municipal ante el aluvión de denuncias presentadas por el “deterioro” del centro histórico. “Se está yendo la gente porque no nos dejan vivir”, protesta.

Existe otro estudio parcial elaborado por el experto Antonio Torres Espino en 2023, que recoge el número de parcelas sin edificar de toda Córdoba. El distrito centro, que integra el casco histórico, contaba hace poco más de dos años con 134 solares y un total de 51.400 metros cuadrados. La Axerquía disponía de 79 parcelas vacías y 29.800 metros cuadrados, mientras que la Medina tenía 45 solares y 11.200 metros. San Francisco, la Ribera, San Lorenzo, San Andrés, Santiago, Santa Marina y San Pedro eran los barrios más afectados de superficies sin construir, según el exhaustivo trabajo de Torres Espino, ex director del Centro de Proceso de Datos del Ayuntamiento, hoy jubilado. El informe no recoge el número de edificaciones abandonadas o ruinosas.

El fenómeno de las viviendas turísticas está reduciendo significativamente el número de inmuebles o solares abandonados en la zona de la Medina. Así lo indica un informe de Vimcorsa fechado en diciembre de 2024 sobre el impacto de la vivienda turística. Los barrios de San Francisco-La Ribera, El Salvador y la Compañía, Santiago, Cercadilla y Medina Azahara, algunos de ellos ya fuera del casco, registran “la mayor reducción hasta el punto de no existir viviendas vacías en 2021”, según el estudio.

Los vecinos presionan al Ayuntamiento para que adquiera solares y edificios abandonados o sin uso con el objetivo de que Vimcorsa promueva vivienda, una de las demandas sociales más acuciantes. El Consejo de Distrito ha enviado varios escritos al Gobierno local en ese sentido. “No hemos obtenido respuesta alguna”, señala Emilio García, de la Asociación Regina-Magdalena. El PSOE ha propuesto un gravamen del 50% y hasta un 150% para las viviendas vacías. “Eso obligaría a tener un registro donde estuviesen identificados este tipo de inmuebles”, reflexiona Antonio Hurtado.

La provincia de Córdoba ha cerrado el año 2025 comprando y vendiendo más viviendas que antes de la crisis inmobiliaria de 2008. Según los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el año pasado se cerró con la venta de 11.331 viviendas, una cifra incluso superior a la de 2007. No obstante, hay matices que hacen diferente la situación a entonces. Los precios son más bajos, se venden y compran más viviendas de segunda mano que nuevas y no se firman tantas hipotecas como entonces.

El análisis de la serie histórica desde 2007 hasta 2025 confirma que el pasado ejercicio ha marcado un hito sin precedentes en las últimas dos décadas. Las 11.331 compraventas registradas superan las 11.015 alcanzadas en pleno auge inmobiliario, lo que supone un incremento del 2,87% respecto a aquel año que simbolizó el techo de la burbuja. Nunca antes, al menos en el periodo analizado, se habían formalizado tantas operaciones en la provincia.

Un aspecto clave para entender esta dinámica es la evolución de los precios de la vivienda en Córdoba en los últimos años. Aunque el mercado ha registrado un volumen de compraventas similar o incluso superior al de 2007, los precios siguen estando por debajo de los máximos históricos de aquella época. Según datos recientes de idealista para enero de 2026, el precio medio de la vivienda en venta en la provincia se sitúa alrededor de 1.283 euros por metro cuadrado, lo que representa un incremento interanual cercano al 7,9 % respecto a enero de 2025, pero sigue estando más de un 28 % por debajo del máximo histórico registrado en 2007.

La capital cordobesa, por su parte, muestra una evolución similar en términos relativos. En Córdoba ciudad el precio medio ronda los 1.682 euros por metro cuadrado en enero de 2026, con un incremento anual de más del 10 % en comparación con el mismo mes del año anterior. Estos datos reflejan un mercado en ligero ascenso de precios, pero con niveles de coste aún contenidos si se comparan con los de hace casi veinte años, cuando los precios llegaron a superar los 2.100 euros por metro cuadrado en la ciudad.

La evolución del mercado refleja, además, una recuperación sólida tras el parón provocado por la pandemia. En 2020, el número de transacciones cayó hasta las 5.598, prácticamente la mitad de las registradas en 2025. Desde entonces, la actividad ha ido creciendo de manera sostenida: 7.678 operaciones en 2021, 8.462 en 2022, 8.068 en 2023 y un notable salto hasta 9.468 en 2024. El impulso definitivo llegó en 2025, cuando el mercado aceleró con fuerza hasta alcanzar el nuevo máximo histórico.

Sin embargo, aunque el volumen total es comparable al del periodo previo al estallido de la crisis financiera, la estructura del mercado ha cambiado de forma radical. En 2007, la vivienda nueva representaba casi la mitad de las operaciones, con 5.190 compraventas, lo que suponía un 47% del total. En 2025, la situación es muy distinta: la vivienda de segunda mano concentra 8.998 operaciones, el 79% del mercado, mientras que la obra nueva se queda en 2.333 transacciones, menos de la mitad de las que se firmaban en el punto álgido del boom.

Este desplazamiento hacia el mercado de segunda mano evidencia un modelo más apoyado en el parque ya existente que en la expansión urbanística. También influye la menor promoción de vivienda nueva en comparación con la etapa anterior a 2008, cuando el crecimiento inmobiliario estaba vinculado a una intensa actividad constructora. Hoy, la prudencia financiera, los costes de construcción y la planificación urbanística condicionan el ritmo de nuevos desarrollos.

Por régimen de protección, el grueso de las operaciones continúa concentrándose en la vivienda libre. En 2025 se registraron 9.980 compraventas de este tipo, frente a 1.351 viviendas protegidas. Aunque estas últimas muestran cierta estabilidad en los últimos años, siguen representando una parte minoritaria del conjunto del mercado residencial cordobés.

Otro elemento diferenciador respecto a 2007 es la financiación. Aunque 2025 ha sido también un año destacado en la firma de hipotecas —tal y como ha informado el diario local Cordópolis— el contexto es distinto. Si bien se trata del mayor volumen de constitución de préstamos hipotecarios en los últimos quince años, el acceso al crédito es hoy más exigente que en los años previos a la crisis financiera, cuando la concesión de financiación era más flexible y generalizada.

A ello se suma una diferencia clave: los precios. Aunque el mercado vive un momento de intensa actividad, el valor medio de la vivienda en Córdoba se sitúa por debajo de los niveles máximos alcanzados durante la burbuja, especialmente si se tiene en cuenta la inflación acumulada en estos años. Es decir, se venden más viviendas que en 2007, pero en términos reales son más baratas que entonces.

En conjunto, los datos dibujan un mercado inmobiliario dinámico, que ha dejado atrás tanto la profunda crisis posterior a 2008 como el frenazo de 2020, pero que funciona bajo parámetros distintos a los del pasado. Más protagonismo de la vivienda usada, menor peso de la obra nueva, financiación más prudente y precios contenidos en comparación con el pico de la burbuja configuran un escenario nuevo.

La actividad promotora en la provincia de Córdoba ha experimentado un notable retroceso a lo largo de 2025. Los datos de visado del Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba confirman un descenso del 27% en el número de viviendas visadas para su construcción respecto al año anterior, una caída que se concentra casi exclusivamente en el segmento de la vivienda de renta libre.

En términos absolutos, durante 2025 se visaron 1.162 viviendas, frente a las 1.594 de 2024, lo que supone más de 430 viviendas menos proyectadas en un solo año. El dato refleja con claridad el enfriamiento del mercado residencial, en un contexto marcado por el encarecimiento de los costes de construcción, la evolución de los tipos de interés y la cautela tanto de promotores como de compradores.

El análisis detallado de los visados muestra que el ajuste se ha producido casi en su totalidad en la vivienda de renta libre, que ha soportado el grueso del descenso interanual. Este comportamiento apunta a una ralentización de la iniciativa privada, especialmente en promociones de tamaño medio y grande, más sensibles a los cambios en la financiación y a la incertidumbre del mercado.

Frente a este escenario, la vivienda protegida (VPO) ha mostrado una evolución mucho más estable, actuando como un elemento amortiguador del desplome general. En 2025 se visaron 335 viviendas de VPO, frente a las 351 de 2024, lo que supone un descenso muy moderado del 4,55%.

La VPO resiste en un contexto adverso

Aunque la cifra de vivienda protegida también desciende ligeramente, su comportamiento contrasta con la fuerte caída de la vivienda libre. De hecho, la VPO gana peso relativo dentro del conjunto de la edificación residencial, evidenciando que la promoción vinculada a políticas públicas y a precios tasados mantiene una mayor estabilidad en momentos de desaceleración económica.

Este comportamiento sugiere que la demanda de vivienda asequible sigue siendo sólida en la provincia, al tiempo que pone de relieve las dificultades de acceso a la vivienda libre para amplias capas de la población, especialmente jóvenes y familias con rentas medias.

Impacto en el sector de la construcción

El descenso del número de visados no solo afecta al mercado inmobiliario, sino que tiene implicaciones directas para el sector de la construcción y el empleo asociado, así como para estudios de arquitectura, ingenierías y empresas auxiliares. Una menor carga de nuevos proyectos en cartera anticipa un ejercicio más contenido en términos de actividad, especialmente si la tendencia se mantiene en 2026.

Desde el ámbito profesional se observa con preocupación esta evolución, ya que los visados son un indicador adelantado de la actividad constructiva futura, y su caída suele trasladarse al mercado con varios meses de desfase.

Al mercado inmobiliario cordobés le ha costado recuperarse casi 20 años. Tras la crisis inmobiliaria de 2008, la firma de hipotecas para vivienda en la provincia vuelve a tener números en algunos casos similares a los de 2007. Con la compraventa de nuevo en máximos, la concesión de créditos se ha endurecido por las condiciones que imponen las entidades financieras. Si en 2007 se financiaba el 100% o incluso más de la cantidad que necesitaba el cliente, en 2025 se imponen condiciones más duras.

No obstante, no ha sido hasta ahora cuando de nuevo se ha vuelto a superar el importe medio por hipoteca que conceden los bancos. Según los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2025 el importe medio de un crédito para comprar una casa es de 111.000 euros. En 2007, justo antes del boom inmobiliario, era de 110.000 euros.

Las causas están en un mayor valor del precio del dinero, con la inflación acumulada. Y en que el precio de las viviendas ha crecido. No obstante, en Córdoba el precio por metro cuadrado de una vivienda sigue siendo inferior al de 2007. La explicación por tanto estaría en que gran parte de las hipotecas que se firman son para adquirir viviendas más caras y amplias que entonces.

Una reactivación a doble dígito

Más allá del importe medio, la estadística de Hipotecas del INE confirma que 2025 está siendo el año de la consolidación definitiva del mercado tras las turbulencias de los tipos de interés. En el acumulado de los diez primeros meses del año (de enero a octubre), en la provincia de Córdoba se han constituido 5.961 hipotecas sobre viviendas.

Esta cifra supone un crecimiento notable del 12,3% respecto al mismo periodo de 2024, cuando se firmaron 5.309 préstamos. El dato de 2025 supera ya, a falta de contabilizar los dos últimos meses del año, el volumen total de operaciones registradas en ejercicios completos como 2023 o 2019, recuperando el pulso perdido tras la pandemia.

Sin embargo, el último mes computado, octubre de 2025, ha mostrado un ligero freno en esta escalada. Se firmaron 711 hipotecas, una cifra sólida pero inferior a las 819 rubricadas en octubre de 2024, que fue un mes excepcionalmente activo.

Más capital prestado que nunca en la última década

La reactivación no es solo cuestión de número de firmas, sino de dinero contante y sonante. Los bancos han inyectado en el mercado inmobiliario cordobés 662,9 millones de euros entre enero y octubre de este año. Este flujo de capital representa un aumento del 12,6% en comparación con los 588,9 millones prestados en el mismo tramo de 2024.

Este volumen de crédito acerca a la provincia a los niveles de actividad de 2022, el año récord de la post-pandemia, y aleja definitivamente los fantasmas de la crisis de 2013 y 2014, cuando el capital prestado apenas rozaba los 250 millones anuales, menos de la mitad que en la actualidad.

La paradoja del volumen: lejos de la burbuja

La comparativa histórica arroja una conclusión paradójica: aunque el importe medio de la hipoteca ha vuelto a niveles de récord (esos 111.000 euros de media), el mercado es hoy mucho más pequeño que entonces.

En el año 2006, el pico absoluto de la burbuja inmobiliaria en Córdoba, se llegaron a firmar 18.871 hipotecas en un solo año, con un capital prestado que superaba los 2.086 millones de euros. Hoy, aunque el esfuerzo financiero individual por hipoteca es idéntico al de entonces, el volumen de operaciones es un 68% inferior. Se firman muchas menos hipotecas, pero el compromiso económico que adquieren las familias cordobesas vuelve a ser tan exigente como en los tiempos del 'ladrillo' de oro.

Alquilar una vivienda cada vez es más caro en la provincia de Córdoba. El esfuerzo que un cordobés tiene que dedicar de media para pagar su renta mensual supone ya el 25% de sus ingresos totales, es decir, una cuarta parte de lo que gana. Estos datos proceden del informe anual que realiza el portal inmobiliario Idealista. El año pasado, por ejemplo, los cordobeses dedicaban el 23% de su salario a pagar el alquiler. Hace dos años, era el 20%.

Además, la diferencia es abismal con respecto al esfuerzo que hay que hacer si se ha adquirido una vivienda. Según el mismo informe, en Córdoba el pago de una casa en propiedad y con hipoteca supone el 15% de los ingresos mensuales, una diferencia de dos puntos, que hace que muchos inquilinos estén optando directamente por la compra, en caso de tener acceso a la financiación.

No obstante, alquilar en Córdoba no es tan poco rentable como hacerlo en el resto de España. Según el informe de Idealista, el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para acceder a una vivienda en alquiler se encuentra en el 36% de todos los ingresos netos de una familia media en España, mientras que en el caso de la compra esa tasa es significativamente más baja: el 25% sin tener en cuenta los ahorros necesarios para acceder a la financiación, según un estudio publicado por idealista basado en los datos del tercer trimestre de 2025. La falta de oferta y el consiguiente incremento de los precios es la causa de que el esfuerzo para comprar o alquilar se sitúen en entornos tan altos, sobrepasando los límites recomendados por los expertos en el caso del alquiler.

El precio del alquiler de una vivienda en Córdoba capital está en máximos históricos. Aunque se ha registrado una leve caída en verano, el precio medio del alquiler en Córdoba está en 9,04 euros por metro cuadrado, según el portal inmobiliario Fotocasa. Es decir, el coste de un arrendamiento de una vivienda de 90 metros cuadrados es de unos 814 euros al mes. El máximo se alcanzó en mayo de este mismo año, cuando el alquiler medio de una vivienda en la ciudad de Córdoba era de 9,20 euros. Es decir, unos 828 euros al mes, según los datos de Fotocasa, uno de los portales inmobiliarios más importantes.

El alquiler en una ciudad como Córdoba se ha desbocado a pesar de que la población no aumenta de una manera exponencial. En este sentido, el portal Pisos.com señala que Córdoba es una de las ciudades que ofrece una mayor rentabilidad a los propietarios de vivienda que deciden alquilarla. En concreto, Córdoba es la quinta ciudad de España con una rentabilidad más alta, según este portal inmobiliario.

Según Pisos.com, la rentabilidad media de alquilar una vivienda en la ciudad de Córdoba es del 7%. La rentabilidad se calcula entre la valoración de la vivienda y la renta bruta anual que se obtiene por alquilarla.

Esfuerzo para alquilar

Son 10 las capitales en las que el esfuerzo para alquilar una vivienda de dos habitaciones supera el 30% recomendado por los expertos. Palma es ahora la que mayor porcentaje de los ingresos del hogar exige (46%), seguida por Barcelona (45%), Málaga (41%), Valencia (40%), Alicante (39%), Madrid (39%), así como en Las Palmas de Gran Canaria (34%), Santa Cruz de Tenerife (33%), San Sebastián y Bilbao (31% en ambos casos). En la ciudad de Segovia el esfuerzo se sitúa en el 30%, mientras que por debajo encontramos a Sevilla (29%), Vitoria (28%), Ceuta (27%), Salamanca, Girona, Granada, Santander y Guadalajara (que comparten una tasa del 26%). Por el contrario, el menor esfuerzo se pide en Ciudad Real (18%), Jaén (19%), Teruel (19%), Lleida (19%), Melilla, Cáceres y Palencia (con 20% en los 3 casos).

La provincia de Málaga es la que exige un mayor esfuerzo para alquilar una vivienda a los locales, ya que alcanza el 52% de los ingresos familiares. Le siguen Baleares (con el 50% de los ingresos), Barcelona (44%), Valencia (39%), Santa Cruz de Tenerife (39%), Alicante (38%), Madrid (37%), Las Palmas (37%) y Guipúzcoa (34%). Lleida (19%) es la que exige menos esfuerzo, seguida por Lugo, Palencia, Teruel, Jaén y Soria (que comparten una tasa de esfuerzo del 20%).

Esfuerzo para comprar

En la mayoría de los casos el esfuerzo para comprar es menor que para alquilar, con la excepción de San Sebastián, y de A Coruña y Cádiz donde es el mismo. Además, son 5 las capitales que tienen tasas de esfuerzo superiores al 30% recomendado por los expertos: Palma (45%), Málaga (38%), San Sebastián (38%), Madrid (33%) y Barcelona (31%). Por debajo se encuentran las ciudades de Alicante (28%), Valencia (27%), Cádiz (25%), Santa Cruz de Tenerife (25%), A Coruña (24%), Granada (24%), Bilbao, Pamplona y Pontevedra (23% en los 3 casos). La menor tasa de esfuerzo se da en Jaén y Lleida (11% en ambas capitales), Teruel (12%), Palencia, Huesca y Melilla (13% en las 3 ciudades).

Entre las provincias Baleares (47%) y Málaga (45%) son las que exigen un mayor esfuerzo. Les siguen Santa Cruz de Tenerife (35%), Alicante (30%), Madrid (26%) y Las Palmas (25%). En la provincia de Barcelona se sitúa en el 19%. Con una tasa del 9% se sitúa Ciudad Real, seguida por Jaén (10%), León, Teruel, Lleida y Cuenca (11% en los 4 casos).

Las herencias en vida se han convertido en un fenómeno masivo en la provincia de Córdoba. Según los últimos datos oficiales del Colegio del Notariado, en 2024 se produjeron más de 3.600 donaciones. Gran parte de esas donaciones es de vivienda. En total, se contabilizaron 16.169 operaciones de transmisión de vivienda, de las que una gran parte se produjeron por donación entre familiares, la mayoría de padres a hijos.

El cambio en la forma de transmitir el patrimonio familiar es radical. En apenas una década, las donaciones de vivienda en Córdoba se han multiplicado por siete, al pasar de unas 500 operaciones en 2014 a más de 3.600 en 2024. Este crecimiento del 600 % refleja un cambio de mentalidad en la ciudadanía, pero también la influencia de factores económicos, fiscales y sociales.

Estas operaciones, conocidas popularmente como herencias en vida, se han extendido como una práctica habitual en muchas familias cordobesas. Permiten transferir la propiedad de una casa a los herederos mientras los propietarios aún viven, algo que aporta ventajas prácticas: evita conflictos futuros, ordena el reparto del patrimonio y en muchos casos facilita el acceso de los hijos a una vivienda en propiedad.

A este auge contribuye también el deseo de muchos padres de “ver lo que dan” y gestionar en vida la transmisión de su patrimonio. Además, en un contexto de encarecimiento del acceso a la vivienda, donar una casa se ha convertido en la única forma posible de emancipación para muchos jóvenes cordobeses.

El fuerte incremento de las donaciones está también vinculado a la fiscalidad autonómica. En Andalucía, las reformas aprobadas en los últimos años redujeron de forma drástica la carga fiscal en herencias y donaciones entre familiares directos, lo que ha favorecido un salto masivo hacia la donación como vía de transmisión patrimonial.

En paralelo, el envejecimiento de la población y la revalorización del patrimonio inmobiliario han empujado a muchas familias a planificar la sucesión con antelación.

Impacto en el mercado inmobiliario

El auge de las donaciones también tiene consecuencias en el mercado. Al realizarse dentro del ámbito familiar, estas viviendas no entran en el circuito de compraventas y, por tanto, no amplían la oferta de viviendas disponibles para la venta o el alquiler. Esto puede contribuir, en parte, a mantener los precios elevados en algunas zonas urbanas, especialmente en Córdoba capital, donde la escasez de vivienda en venta o arrendada es una de las principales preocupaciones del sector.

De hecho, según fuentes del mercado inmobiliario, cada vez hay más operaciones encubiertas como donaciones en las que los herederos compensan a los padres por otras vías, evitando una compraventa formal y los costes fiscales asociados.

¿Ha tocado techo la última fiebre del ladrillo?

Por otra parte, este jueves, el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó los últimos datos sobre la compraventa de vivienda en la provincia de Córdoba. En este caso, son los del pasado mes de agosto, que rompen con una tendencia de los últimos meses, que cada vez se vendía más vivienda.

A diferencia de lo que ha ocurrido hasta ahora, este mes de agosto no ha sido mejor que el del año pasado para el mercado inmobiliario. Y tampoco mejor que el de 2023. Según los datos del INE, en agosto se compraron y vendieron un total de 721 viviendas, frente a las 769 del año anterior y las 794 del 2023. Los datos son mejores a los del 2022 y a prácticamente todos los años anteriores, salvo los de 2007, el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Otra de las grandes diferencias del mercado inmobiliario actual al del pasado tiene que ver con las hipotecas. Del total de viviendas compradas en la provincia de Córdoba, 447 necesitaron de un préstamo inmobiliario para poder hacer frente a la adquisición. Son, igualmente, datos muy diferentes a los de la fiebre del ladrillo, cuando prácticamente no se compraba nada sin necesidad de financiación.

El mercado inmobiliario cordobés vive en una especie de dicotomía. En el mes de junio, se vendieron tantas viviendas en la provincia que se regresó a los datos previos a la gran crisis del ladrillo de 2008. No obstante, casi la mitad de los inmuebles se ha comprado a tocateja. Es decir, sin necesidad de hipoteca.

Este miércoles, el Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado los datos de firmas de hipotecas en la provincia para adquisición de viviendas durante el pasado mes de junio. Los datos son muy diferentes.

Para emprezar, la firma de hipotecas en la provincia no ha alcanzado récord alguno. Más bien se ha mantenido estable. Son cinco hipotecas menos que en junio del año pasado. Y unas 220 menos que hace 15 años, cuando se vendían menos viviendas pero casi todas se hacían firmando préstamos inmobiliarios, según los datos del propio INE.

En concreto, en junio se han vendido en Córdoba 994 viviendas, pero se han firmado 595 hipotecas. Es decir, cuatro de cada diez operaciones se ha hecho sin la necesidad de financiación bancaria. Este dato señala que o bien son los ahorradores los que han decidido invertir en una casa, o bien proceden de la venta de un inmueble anterior o simplemente son los fondos de inversión los que están adquiriendo gran parte del mercado inmobiliario cordobés.

En el caso de las hipotecas firmadas, el importe medio de las mismas ha sido de casi 109.000 euros, según los datos oficiales del INE. Son datos muy similares a los de años anteriores.

Un tipo de interés medio del 3%

El tipo de interés medio en los préstamos para vivienda se situó en junio en el 2,99%, por encima del 2,91% del mes anterior y el más alto desde el pasado mes de enero (3,08%). No obstante, con el dato de junio se acumulan ya suma cinco meses consecutivos con una tasa inferior al 3%.

El tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas logró bajar el pasado febrero del 3% por primera vez en casi dos años, y en junio ha logrado aguantar por debajo de esa cota, aunque por poco. Según Estadística, el plazo medio de los préstamos sobre vivienda se situó en 25 años en el sexto mes de 2025.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 15,5% interanual en junio, mientras que el capital prestado aumentó un 52,1%. El 28% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó en junio a tipo variable, mientras que el 72% lo hicieron a tipo fijo, el porcentaje más elevado desde agosto de 2022. El tipo de interés medio al inicio fue del 3% para las hipotecas de tipo variable y del 2,98% para las hipotecas sobre viviendas a tipo fijo.

En tasa intermensual (junio sobre mayo), las hipotecas sobre viviendas disminuyeron un 1% y el capital prestado creció un 5,3%. Por su parte, el importe medio de los préstamos hipotecarios sobre vivienda subió un 6,5% respecto al quinto mes del año.

El precio del alquiler de una vivienda en Córdoba capital está en máximos históricos. Aunque se ha registrado una leve caída en verano, el precio medio del alquiler en Córdoba está en 9,04 euros por metro cuadrado, según el portal inmobiliario Fotocasa, con datos actualizado este mismo lunes.

Es decir, el coste de un arrendamiento de una vivienda de 90 metros cuadrados es de unos 814 euros al mes. El máximo se alcanzó en mayo de este mismo año, cuando el alquiler medio de una vivienda en la ciudad de Córdoba era de 9,20 euros. Es decir, unos 828 euros al mes, según los datos de Fotocasa, uno de los portales inmobiliarios más importantes.

El alquiler en una ciudad como Córdoba se ha desbocado a pesar de que la población no aumenta de una manera exponencial. En este sentido, el portal Pisos.com señala que Córdoba es una de las ciudades que ofrece una mayor rentabilidad a los propietarios de vivienda que deciden alquilarla. En concreto, Córdoba es la quinta ciudad de España con una rentabilidad más alta, según este portal inmobiliario.

Según Pisos.com, la rentabilidad media de alquilar una vivienda en la ciudad de Córdoba es del 7%. La rentabilidad se calcula entre la valoración de la vivienda y la renta bruta anual que se obtiene por alquilarla.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, señala que “alquilar un inmueble en España cada vez es más caro. Ante un escenario con una oferta insuficiente hay propietarios que se suben a la ola de las subidas para sacarle a su piso una mayor rentabilidad, ya que aunque el precio sea una barrera, no faltarán inquilinos”.

“Estamos asistiendo a uno de los momentos más críticos para el mercado del alquiler. Por primera vez, los precios de todas las comunidades autónomas han alcanzado máximos históricos, y en algunas zonas superan en más de un 60% los niveles registrados durante la burbuja de 2007. Este fenómeno no es puntual: el precio a nivel nacional ya registró precios históricos en 2022 y va marcando un récord año tras año. Esta situación responde a un desajuste estructural cada vez más acusado entre una oferta muy limitada y una demanda creciente y sostenida en el tiempo. La tensión es tal que, en muchas ciudades, el acceso al alquiler se ha convertido en un auténtico desafío, sobre todo para los jóvenes y las familias con menos recursos, que utilizan el alquiler como primera solución habitacional. Las previsiones indican que el tensionamiento continuará y los precios seguirán al alza todo el año mientras la oferta no aumente”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

La compraventa de viviendas en la provincia de Córdoba sigue a ritmos muy elevados. Tanto que el mes de junio ha cerrado con unas cifras muy similares a las previas al estallido de la crisis inmobiliaria, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.

En concreto, en el mes de junio de 2025 se cerraron en la provincia de Córdoba un total de 994 operaciones de compraventa de vivienda. Son 250 más que hace justo un año, según los datos del INE. En Córdoba no había datos tan altos de compraventa de vivienda desde el año 2007. Entonces, en el mes de junio se compraron o vendieron un total de 1.041 viviendas.

El ritmo del mercado ha ido creciendo de manera notable en los últimos años, especialmente tras el frenazo de la pandemia. En lo peor de la crisis inmobiliaria, en junio del 2012, apenas si se vendieron 225 viviendas en la provincia de Córdoba.

Crecimiento del 20% en España

La compraventa de viviendas se disparó en junio un 17,9% respecto al mismo mes de 2024, hasta un total de 59.021 operaciones, según ha informado este martes el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con el avance del sexto mes del año de 2025, inferior en casi 22 puntos al registrado en mayo, la compraventa de viviendas encadena doce meses consecutivos de alzas interanuales.

El aumento interanual de la compraventa de viviendas en junio fue consecuencia tanto del repunte de las operaciones sobre pisos nuevos, que avanzaron un 25,3% interanual, hasta las 12.570 operaciones, como de las realizadas sobre viviendas usadas, que crecieron un 16%, hasta las 46.451 operaciones.

El 92,7% de las viviendas transmitidas por compraventa el pasado mes de junio fueron viviendas libres y el 7,3%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres subió un 18% interanual, hasta las 54.688 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas aumentó un 16,3%, hasta sumar 4.333 transacciones.

En tasa intermensual (junio sobre mayo), la compraventa de viviendas bajó un 3,3%, con descensos del 1,7% en las operaciones sobre viviendas nuevas y del 3,8% en las de segunda mano.

En los seis primeros meses del año, la compraventa de viviendas aumentó un 19,7%, con repuntes del 30,6% para las viviendas nuevas y del 17% para las usadas.

La Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), ha publicado en el Boletín Oficial de la Junta (BOJA) una oferta de 287 inmuebles de titularidad pública, distribuidos por toda Andalucía. En esta convocatoria se han ofertado 113 suelos residenciales con capacidad para 257 viviendas libres y protegidas, 115 parcelas de uso industrial, terciario y dotacional y otros 59 inmuebles, entre locales, garajes y trasteros, todos ellos incluidos en el Programa de Enajenación de Bienes de AVRA aprobado para 2025.

En Córdoba, la subasta prevé enajenar cuatro parcelas en la zona de El Cerrillo para la construcción de otros tantos chalets. En concreto, se trata de parcelas de unos 1.500 metros cuadrados de superficie que se pueden adquirir por menos de 220.000 euros. Las parcelas tienen una edificabilidad de unos 275 metros cuadrados, según consta en la documentación a la que ha tenido acceso este periódico.

En la provincia de Córdoba, además, se enajenan otras dos parcelas más. Una en Pozoblanco en la avenida de Carlos Cano, donde se pueden construir un total de 17 viviendas. En concreto, se trata de una parcela de 1.470 metros cuadrados con una edificabilidad de 3.800 metros cuadrados. Su precio es de 640.000 euros. Además, también sale suelo en Obejo, pero en la zona de Cerro Muriano, con capacidad para acoger diez viviendas. La parcela, que no llega a los 1.000 metros cuadrados, se localiza en la Acera de los Eucaliptos. Su precio es de 133.000 euros.

Suelos propiedad de AVRA

Estos bienes, titularidad de AVRA, se ofertan a través de convocatoria pública en dos modalidades. Mediante el sistema de subasta, la Agencia saca a licitación suelos residenciales destinados a la construcción de viviendas de renta libre, así como parcelas para uso industrial, terciario y dotacional, locales, garajes y trasteros, mientras que los suelos para la promoción de viviendas protegidas se ofrecen en la modalidad de concurso.

En el bloque de suelos residenciales, la Agencia ha sacado a subasta 91 suelos residenciales con una edificabilidad de 36.194,35 metros cuadrados y con capacidad para 224 viviendas de renta libre.

De estos inmuebles, 20 parcelas unifamiliares se encuentran en Lubrín (Almería). La subasta incluye también un suelo para 103 viviendas en Jerez (Cádiz) y seis parcelas para un total de 31 viviendas en la provincia de Córdoba, una de ellas en Obejo, otra en Pozoblanco y cuatro parcelas unifamiliares en la capital cordobesa.

La subasta se completa con 38 parcelas unifamiliares en la provincia de Jaén, dos de ellas en La Carolina, 22 en Huelma y 14 en Peal del Becerro; otras 25 unifamiliares en Cártama (Málaga) y un suelo para siete viviendas en Lebrija (Sevilla).

A través de la modalidad de concurso, AVRA oferta 22 parcelas residenciales para impulsar la construcción de un total de 33 viviendas protegidas. En este bloque la convocatoria ofrece 18 parcelas unifamiliares en el municipio de Bonares (Huelva) y cuatro suelos en el centro histórico de Málaga con capacidad para otras 15 viviendas protegidas.

La consejera de Fomento subraya “la iniciativa del Gobierno de Juanma Moreno para impulsar el mayor número posible de viviendas protegidas, dando uso a suelos residenciales de titularidad pública, que durante años habían estado en desuso”. Es por ello, ha añadido Rocío Díaz, que “además de sacar a concurso estas 22 parcelas para construir 33 viviendas protegidas, continuamos trabajando para licitar más suelos residenciales a través del sistema de permuta. Mediante este modelo de colaboración público-privada impulsamos el desarrollo de viviendas protegidas y facilitamos al promotor la adquisición de estos suelos, posponiendo su pago a la finalización de la construcción de las viviendas protegidas”.

Este programa de permuta de suelo por viviendas ha permitido construir una promoción de 48 viviendas protegidas en el barrio de la Pescadería, en Huelva, y otras 60 viviendas en Huerta Santa Isabel, en Córdoba. Actualmente, AVRA tiene en desarrollo otra actuación para fomentar la construcción de 34 viviendas protegidas en San Antonio, en la ciudad de Huelva. Recientemente se ha adjudicado otro solar con proyecto y licencia de obras en la zona del Parque de Automovilismo de la capital granadina para impulsar la promoción de 69 viviendas protegidas.

Con la finalidad de impulsar el desarrollo económico de Andalucía, la Consejería de Fomento presenta en esta subasta otro bloque de 115 suelos industriales, terciarios y dotacionales, que suman una superficie edificable de 222.603 metros cuadrados.

En la provincia almeriense se ofertan 8 parcelas industriales en Gergal y otras 6 en Serón. La convocatoria incluye además una parcela industrial en Medina Sidonia 14 de uso industrial en Baza (Granada).

En este bloque de suelos, se encuentran además otras unidades en la provincia de Jaén. Por un lado, 28 parcelas industriales en Huelma, otras 3 en Villacarrillo y 50 en Alcalá la Real. Por último, en la provincia de Sevilla se oferta un solar en Camas y un solar en Alcalá de Guadaira.

AVRA subasta también en esta convocatoria pública 59 inmuebles entre locales, garajes y trasteros. Tales inmuebles están distribuidos en Benahadux, Almería; Sanlúcar de Barrameda, Algeciras, Jerez y Cádiz capital, en la provincia de Cádiz; Córdoba capital; Loja, La Zubia, Peligros y Guadix, en Granada; Andújar, Bailén y Jaén capital, en la provincia de Jaén; y Los Palacios, en Sevilla.

Alrededor de 65 familias residentes en la urbanización Encinares de Alcolea, en Córdoba, se acostaron la noche del miércoles con una amenaza latente: un inminente corte de suministro eléctrico indefinido que ni siquiera les había sido comunicado de forma oficial, y que se suma a casi 20 años de una pesadilla urbanística que parece sacada de un guion de La que se avecina.

Porque Encinares de Alcolea, una urbanización ubicada a unos 15 minutos de Córdoba, en la barriada de Alcolea, tiene muchos ingredientes similares a los de la citada y longeva comedia televisiva: promotora quebrada en plena burbuja, constructora con las obras a medio hacer en concurso de acreedores, bancos que absorben bancos y venden a fondos buitre, y giros kafkianos en las relaciones con la administración pública.

El último, el que ha llevado a que este mismo jueves, decenas de los vecinos de Los Encinares hayan pasado parte de la mañana pegados a una torre de alta tensión y un transformador, que es por donde sospechaban que iban a aparecer los técnicos de Endesa para cortarles la luz de forma indefinida. Una interrupción del suministro que les había sido comunicada en la tarde del miércoles en una reunión con el presidente de la Junta de Compensación, sin darles ni siquiera 24 horas para comprender la gravedad de la situación.

Según la información comunicada a los vecinos, la empresa eléctrica Endesa habría recibido la orden de cortar la luz por parte de la Consejería de Industria, Energía y Minas de la Junta de Andalucía. La razón es que la instalación eléctrica que ha estado en uso durante casi 20 años en esta urbanización ha sido detectada como ilegal y de alta peligrosidad. Lo curioso es que fueron los propios vecinos los que solicitaron la mediación de Industria cuando, a la hora de recepcionar las obras de la instalación eléctrica, Endesa y el constructor no llegaron a un acuerdo.

Los años de la burbuja

Para entender lo que ha ocurrido ahora, hay que remontarse a los años de la crisis inmobiliaria. En aquel entonces, en plena borrachera de construcción y especulación urbanística, una empresa promotora liderada por un conocido notario cordobés ideó la urbanización, formada por centenares de viviendas. Sin embargo, la empresa quebró antes de terminar la totalidad de la promoción, al igual que también acabó quebrando poco después la empresa constructora (Pavincosa), que había dejado parte de las calles y suministros básicos (entre ellos, la luz y el agua) sin rematar, ante los impagos. 

Para entonces, muchos de los propietarios habían comprado a precio de oro. María, por ejemplo, cuenta que compró su casa por unos 290.000 euros, para descubrir poco después que no tenía ni siquiera licencia de primera ocupación, que la luz que le entraba era a través de un sistema provisional, y que el agua aún no era potable.

Hoy, casas como la suya, se venden por precios tres veces inferiores. Con la quiebra, muchas de las viviendas pasaron al Banco Santander, que se las vendió a su vez a un “fondo buitre”, según los vecinos, que no ha aportado grandes ideas para solucionar los problemas que sufrían los residentes y que, solo en los últimos meses -con el anuncio de la llegada de la Base Logística del Ejército de Tierra a unos terrenos cercanos- ha comenzado a moverse y a preocuparse por sus propiedades.

La lucha, en estos casi 20 años, la han llevado a cabo los residentes que, a pesar de todo, siguieron adelante y decidieron vivir en las propiedades que habían comprado. Una lucha que, según reconocen, no comenzó bien. “Uno de los primeros errores que cometimos fue recepcionar las obras sabiendo que no estaban terminadas. Eso se ha visto que fue un error enorme”, cuenta Paco, otro vecino de la zona. Aquella decisión (aceptar las calles afectadas sin terminar la instalación de electricidad con la promesa de que se haría de forma inmediata) es el germen de lo que ha ocurrido ahora, 16 años después.

La mediación de Industria

Porque, tras encargarse la obra -dilatada durante casi una década, autorizada desde Urbanismo y con un coste cercano a los 100.000 euros-, Endesa y el constructor no se pusieron de acuerdo cuando ya estaba prácticamente terminada. La disputa versaba sobre si la obra debía cumplir la normativa actual (fue ejecutada en 2024), según la tesis de Endesa, o la del proyecto anterior de 2003 como anexo, según defendía el arquitecto. En ese momento, ante la imposibilidad de un acuerdo que les permitiera tener un suministro totalmente legalizado y definitivo, los vecinos solicitaron a Industria que mediara en el conflicto.

Sin embargo, al personarse, los técnicos de la Consejería lo que detectaron es que la instalación provisional que daba suministro a las viviendas era “ilegal”, a pesar de haber estado funcionando durante décadas. Y ahora, según les ha transmitido Endesa informalmente -sin ningún documento oficial-, Industria le ha ordenado que corte la luz por el riesgo de peligrosidad. Y todo ello sin haber resuelto qué va a pasar con las obras definitivas, que, todo apunta, se van a tener que volver a licitar y ejecutar de nuevo.

Para los vecinos, el golpe ha sido un knock out. Aunque la mayoría se ha organizado. Mientras una delegación se ha plantado en la Consejería de Industria, otro grupo se ha situado en donde prevén que aparecerán los técnicos de Endesa. Inicialmente, pensaban que iban a aparecera medio día, si bien, en una comunicación posterior, la abogada de los vecinos -que ha reconocido a este periódico que lo que ocurre es “del todo inusual”- ha indicado que Endesa ha manifestado que el corte será “entre los días 14 y 15 de mayo de 2025”.

Finalmente, los técnicos de Endesa han hecho su aparición, aunque la presencia vecinal ha impedido en el turno de mañana que cortaran el suministro. En vista de que la orden está dada, los vecinos han comenzado a organizar turnos para estar apostados durante toda la jornada para así poder evitar la acción de los técnicos de Endesa.

Paralelamente, la entidad de conservación y la comunidad están intentando por todos los medios evitar el corte, aunque, como medida temporal, se ha decidido contratar generadores, algo que ha enfadado a muchos de los vecinos, preocupados por tener que abonar ahora el coste de estos generadores, sumado al gasto de combustible.

En medio de esta “vergüenza”, como la describe una residente, las 65 familias, incluyendo niños y personas mayores, esperan una solución a un problema que no sienten como propio, sino como una consecuencia de décadas de irregularidades y gestiones deficientes. De hecho, en mitad del debate formado en plena calle, ha sido la presidenta de Al-Zahara, Isa Sereno, la que le ha comunicado que el concejal de Urbanismo, Miguel Ángel Torrico, estaba al tanto de lo ocurrido y había iniciado gestiones para acordar con Industria y Endesa una solución.

Torrico, consultado por este periódico, ha indicado que, pese a no tener competencias en el asunto, sí que se ha intentado mediar entre todas las partes, buscando una fórmula transitoria que permita a los residentes tener suministro mientras se termina la obra. Sin embargo, el concejal ha reconocido que la pelota está en el tejado de la Junta y de Endesa, y que son ellas las que tienen que determinar si finalmente dejan a oscuras a parte de los vecinos de Encinares de Alcolea, que sumarían de este modo una nueva y kafkiana incidencia en su abultado historial de derrapes urbanísticos.

La provincia de Córdoba ha vuelto a registrar un nuevo récord en la compraventa de viviendas, según los datos difundidos este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En concreto, en el mes de febrero se compraron o vendieron en la provincia un total de 868 viviendas, la cifra más alta de los últimos diez años y una de las más altas desde la crisis inmobiliaria de 2008.

En concreto, según los datos del INE, la mayor parte de la vivienda vendida fue usada, un total de 628 inmiebles. El resto, 240, fue vivienda a estrenar. Aparte, solo se vendieron 101 viviendas de protección oficial, según los datos oficiales del INE.

En total, el incremento con respecto al año pasado es de un 30%. En total, han sido 202 viviendas más las vendidas en este último mes de febrero con respecto al año anterior, según los datos del INE. De hecho, la subida es más del doble al ritmo de venta que se venía registrando hace una década.

La compraventa de viviendas subió el pasado mes de febrero un 13,9% respecto al mismo mes de 2024, hasta un total de 59.682 operaciones, su mayor cifra en este mes desde 2007, cuando se superaron las 72.000 compraventas, según ha informado este miércoles el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con el avance de febrero de 2025, superior en casi tres puntos al de enero, la compraventa de viviendas encadena ocho meses de alzas interanuales.

El aumento interanual de la compraventa de viviendas en febrero fue consecuencia tanto del repunte de las operaciones sobre pisos nuevos, que avanzaron un 21,5% interanual, hasta las 13.933 operaciones, su mayor cifra en un mes de febrero desde 2013, como al incremento de las realizadas sobre viviendas usadas, que crecieron un 11,8%, hasta las 45.749 operaciones, máximo en un mes de febrero desde el inicio de la serie del INE en 2007.

El 93,3% de las viviendas transmitidas por compraventa el pasado mes de febrero fueron viviendas libres y el 6,7%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres subió un 14,5% interanual, hasta las 55.702 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas aumentó un 5,6%, hasta sumar 3.980 transacciones.

En tasa intermensual (febrero sobre enero), la compraventa de viviendas disminuyó un 1,6%, con descensos del 1,6% tanto en el caso de las viviendas nuevas como en el de las usadas.

En los dos primeros meses del año, la compraventa de viviendas se ha incrementado un 12,4% respecto al mismo periodo de 2024, con alzas del 26,1% en el caso de la viviendas nuevas y del 8,8% en el de las de segunda mano.

Por comunidades autónomas y en valores absolutos, Andalucía fue la región que más compraventas sobre viviendas realizó durante el segundo mes del año, con 11.690, seguida de Cataluña (9.796), Comunidad Valenciana (9.454) y Madrid (6.963).

Todas las comunidades, salvo Navarra, vendieron en febrero de 2025 más viviendas que en igual mes de 2024.

Los mayores repuntes se dieron en Asturias (+33,6%), La Rioja (+24,1%), Andalucía (+24%) y Cantabria y Castilla-La Mancha, ambas con ascensos interanuales del 22,1%.

Los incrementos más moderados, inferiores a los dos dígitos, los registraron Comunidad Valenciana (+3,6%), Galicia (+3,9%), Canarias (+7,6%) y Madrid (+9,9%), mientras que el único descenso interanual se lo anotó Navarra, con una caída del 26,7% en las compraventas de vivienda.

Más fincas transmitidas

Las fincas transmitidas en los registros de la propiedad, procedentes de escrituras públicas realizadas con anterioridad, alcanzaron el pasado mes de febrero las 201.723, un 6,2% más que en igual mes de 2024.

Por compraventa se transmitieron un 11,4% más de fincas que un año antes, mientras que las transmitidas por donación subieron un 9,8% interanual; las transmitidas por herencia aumentaron un 1,8%, y las operaciones por permuta bajaron un 3,4%.

El 87,3% de las compraventas de febrero correspondieron a fincas urbanas, donde se incluyen las viviendas, y el 12,7% a fincas rústicas. Las compraventas de fincas urbanas aumentaron un 12,1% interanual, mientras que las de fincas rústicas subieron un 7,1% en relación a febrero de 2024, hasta sumar 102.162 y 14.868 operaciones, respectivamente.

“Se vende piso con licencia turística”. “Disfrute de vivir en pleno Centro Histórico por un módico precio o invierta en este extraordinario apartamento con licencia turística”. “Si buscas una oportunidad única en una de las zonas más turísticas y emblemáticas de Córdoba (...) este inmueble es perfecto tanto para posible explotación turística como residencial o comercial”.

Todos estos anuncios están sacados de una importante plataforma de compraventa de inmuebles y se ofertan hoy mismo en la ciudad de Córdoba, en un apartado propio “pisos con licencia turística”. Y todos ellos tienen un problema: ofrecen expectativas falsas a quien pretenda comprar el piso con el incentivo de poder explotar en un futuro la licencia de Vivienda de Uso Turístico (VUT) que está vinculada al inmueble.

¿Por qué podríamos estar ante un fraude? Pues porque, del análisis del decreto andaluz de viviendas turísticas (ver preguntas número 6 y 27 de este enlace) queda bastante claro que, tras la transmisión de la propiedad, no se conserva la antigüedad de la licencia, de manera que al nuevo propietario se le exigirá que cumpla con la normativa que esté en vigor en el momento de la adquisición,

Y la normativa ha cambiado esta semana tanto a nivel nacional como en la propia ciudad de Córdoba. A nivel local, el miércoles el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) publicó la orden del Ayuntamiento que impide durante los próximos tres años que la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía autorice nuevas licencias de uso turístico en las viviendas de los distritos Centro y Sur de la capital cordobesa. Por tanto, quien comprara alguno de estos pisos no podría explotar la autorización del anterior propietario.

Los pisos turísticos durmientes

La cuestión es peliaguda. Desde hace más de un año, en un movimiento denominado como pisos turísticos durmientes por este periódico, cientos de propietarios han acudido a sacar licencia turística para su casa y así poder sortear las posibles limitaciones a este fenómeno que se han anunciado desde el Ayuntamiento. Muchos de ellos, con la idea de explotarlo en el presente o en el futuro; otros, para poder subir el precio de la venta de su propiedad, pensando que, con la prohibición, tener uso turístico será un extra y una atracción para inversores.

Sin embargo, la mayoría de estas últimas personas, y las inmobiliarias que ofertan sus propiedades, han pasado por alto una cuestión importantísima: las licencias turísticas no son transferibles. Así lo confirman a este periódico desde la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía en Córdoba, que aclaran que, cuando un nuevo propietario quiera continuar con la explotación de una vivienda de uso turístico, debe comunicar el cambio de titularidad a través del Registro de Turismo de Andalucía (RTA), incluyendo, además, el certificado registral de dominio de la vivienda donde se especifique que no existe acuerdo prohibitivo para el uso turístico por parte de la comunidad de propietarios.

Pero la cuestión es que, en los próximos tres años, no se van a conceder licencias turísticas en las zonas más importantes y rentables de la ciudad, y que en el resto de la urbe, hay dos nuevos impedimentos que complican bastante la explotación turística: por un lado, que el piso turístico nuevo tendrá que tener entrada independiente al resto del edificio en el que se ubique; por otro, que la nueva ley de propiedad horizontal habilita a las comunidades de vecinos a que veten los pisos turísticos nuevos.

El sector inmobiliario reconoce que ya ha habido suspensiones de compras

La confusión en torno a la transmisión de licencias ha provocado que algunas operaciones de compraventa se frustren. José Manuel Recio, experto inmobiliario, señala a este periódico que ya ha tratado con compradores que han perdido la reserva de una compra al descubrir que no podrían explotarlas turísticamente. “Se han dado casos de compradores que han preferido perder los 3.000 euros de arras antes que meterse en una inversión de 50.000 euros para reformar un piso que, finalmente, no podrían rentabilizar como esperaban”, comenta este experto.

Recio ya había advertido a este periódico de que muchos vendedores subían el precio de sus propiedades por tener una licencia e incluso buena puntuación en las plataformas como Booking o Airbnb, cuyas claves solicitaba el futuro comprador con la idea de seguir explotándolo. Según sus cálculos, hasta ahora, la licencia turística incrementaba el valor de la oferta de venta en torno a un 20%. A partir de ahora, en la mayoría de los casos, tendrá valor cero.

Ante esta situación, algunos vendedores y compradores han buscado vías alternativas para mantener la rentabilidad de los inmuebles. Una de las opciones planteadas es que la gestión del alquiler turístico siga en manos del vendedor, mientras que el nuevo propietario reciba los beneficios a través de una empresa explotadora. Sin embargo, este esquema plantea dudas legales y fiscales. “El problema es que, en caso de una inspección o un incidente grave en la vivienda, la responsabilidad seguiría recayendo sobre el antiguo propietario, aunque ya no tenga vínculo con la propiedad”, advierte Recio, que también menciona que los ingresos hay que declararlos en la renta.

El sector de las inmobiliarias cordobesas, de momento, hace como si nada de esto estuviera ocurriendo. La prueba está en que, en plataformas como Idealista, se pueden encontrar hoy mismo casi un centenar de pisos en Córdoba ofertados con el incentivo de contar con licencia turística. Y con la circunstancia de que la mayoría de estos inmuebles están situados en el distrito Centro y Sur, donde la moratoria municipal impide la concesión de nuevas licencias durante los próximos tres años.

Consejos para evitar fraudes

El coste medio de un alquiler en la ciudad de Córdoba firmado a partir de mayo del año 2023 solo podrá subir como máximo en 16,20 euros a partir de la revisión que toque hacer en enero. Los contratos de alquiler firmados a partir de mayo de 2023 que tengan que actualizarse podrán subir un 2,2%, según el índice de referencia de arrendamientos de vivienda correspondiente al mes de noviembre y publicado este jueves por el Instituto Nacional de Estadística. Es la primera vez que se publica esta tasa, que se irá conociendo mes a mes y con la que el Gobierno quiere desvincular las subidas del IPC y “evitar incrementos desproporcionados” de la renta.

En Córdoba, noviembre cerró con un precio medio de alquiler de vivienda de 9,21 euros el metro cuadrado. En una vivienda tipo de 80 metros cuadrados se paga en la capital 736,80 euros. Ahora, con el nuevo precio del alquiler limitado el aumento de ese 2,2% supone que el coste medio solo se podrá ir a 16,20 euros. Es decir, los inquilinos pasarían a pagar una renta mensual de 753 euros, según la información de pisos.com con datos del mes de noviembre.

De hecho, en noviembre del año pasado se registró una subida media en los precios del alquiler en la provincia de Córdoba del 12%, una cifra que con la nueva normativa pasa a estar topada. En ese mismo periodo, el precio bajó en la provincia un -2,06% -de 4,85 euros el metro cuadrado a 4,75-. En Córdoba capital aumentó de un mes a otro, pasando de 8,99 euros por metro cuadrado en octubre a 9,21 euros en noviembre.

Este índice, que se actualizará mes a mes, solo afecta a los contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la nueva Ley Estatal de Vivienda. Y solo aplica para las actualizaciones y no para los nuevos contratos. Para su cálculo, el INE tiene en cuenta el valor más bajo entre el IPC y el subyacente y una estimación a largo plazo de Economía y un coeficiente establecido por Vivienda.

Los “mecanismos de corrección para la moderación” de las actualizaciones de los alquileres se activarán cuando el IPC o el subyacente experimenten “incrementos superiores al 2%”, señalaba el INE en la presentación del índice. En noviembre, ambos fueron del 2,4%, dos décimas por encima de la nueva tasa. El Ministerio ha publicado un simulador para calcular cual es la subida máxima, según el contrato, disponible en su página web.

El mercado inmobiliario cordobés vive, mes a mes, una auténtica euforia. La provincia ha vuelto a superar, 15 años después, la compraventa de más de un millar de viviendas en un solo mes. Estos números no se alcanzaban desde el verano del año 2007. Entonces, en plena fiebre inmobiliaria, era habitual que en algunos meses se llegasen a superar esas cifras de compraventa de viviendas en la provincia.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) destacan que en el mes de octubre se vendieron en Córdoba un total de 1.002 viviendas. Son prácticamente el doble que las del año pasado, cuando en el mismo mes solo se transmitieron 532 viviendas. La bajada de los tipos de interés debido al final del periodo inflacionario han dejado unos datos de compraventas espectaculares en la provincia.

De hecho, en comparación, estos datos son incluso mejores a los del mes de octubre del año 2007. Entonces, cuando aún no había estallado la crisis inmobiliaria, se vendieron en Córdoba 899 viviendas. La última vez que se superó el millar de transmisiones fue precisamente en julio del 2007, según el histórico del INE.

El estallido de la crisis inmobiliaria y la posterior crisis de deuda provocó un desplome en el mercado del ladrillo. Por ejemplo, en el año 2012 se vendieron en Córdoba solo 259 viviendas, frente a las 1.002 de este pasado mes de octubre. El mercado comenzó a recuperarse justo antes de la pandemia, que provocó una nueva caída, de la que se ha salido definitivamente en este año 2024.

Mejores datos que en Andalucía

El incremento de la compraventa de viviendas en Córdoba es muy superior a la media andaluza. La compraventa de viviendas en Andalucía ha aumentado un 53,8% en octubre respecto al mismo mes del año anterior (frente a una subida del 51,31% a nivel nacional), hasta sumar un total de 13.549 operaciones y encadena dos meses de crecimiento. Además, esta cifra de compraventas de viviendas suponen el segundo mejor dato de este índice en un mes de octubre en la región de la serie histórica.

Si se compara con el mes anterior, el ascenso en este tipo de operaciones ha sido del 19,4%, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

De las operaciones de compraventa anotadas en octubre en Andalucía, 12.355 se realizaron sobre viviendas libres y 1.194 sobre inmuebles de protección oficial. Atendiendo a la antigüedad de los inmuebles, 3.704 operaciones correspondieron a viviendas nuevas, y 9.845 estuvieron relacionadas con edificios usados.

En octubre se realizaron un total de 21.289 operaciones sobre viviendas. Además de las 13.549 compraventas, 3.820 fueron herencias, 469 donaciones y 18 permutas.

En total, durante octubre se transmitieron en Andalucía 33.028 fincas urbanas a través de 21.186 compraventas, 5.392 herencias, 757 donaciones, 92 permutas y 5.601 operaciones de otro tipo.

Igualmente, se realizaron 5.860 transmisiones sobre fincas rústicas, entre las que se registraron 2.222 herencias, 2.380 compraventas, 198 donaciones, 26 permutas y 1.034 operaciones de otro tipo.

A nivel nacional, la compraventa de viviendas se disparó el pasado mes de octubre un 51,3% respecto al mismo mes de 2023, hasta un total de 69.418 operaciones, su mayor cifra desde mayo de 2007, cuando se superaron las 75.000 compraventas.

Con el avance de octubre, el más pronunciado desde agosto de 2021, la compraventa de viviendas encadena cuatro meses de alzas interanuales después de que en julio, agosto y septiembre subiera un 19%, un 0,9% y un 41,5%, respectivamente.

El aumento interanual de la compraventa de viviendas en octubre se ha debido tanto al repunte de las operaciones sobre pisos nuevos, que avanzaron un 83,4% interanual, hasta las 16.224 operaciones, su mayor cifra desde febrero de 2013, como a las realizadas sobre viviendas usadas, que crecieron un 43,6%, hasta las 53.194 operaciones, máximo desde el inicio de la serie en 2007.

El 92,4% de las viviendas transmitidas por compraventa en octubre fueron viviendas libres y el 7,6%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres subió un 50,6% interanual, hasta las 64.145 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas aumentó un 60,2%, hasta sumar 5.273 transacciones.

En tasa intermensual (octubre sobre septiembre), la compraventa de viviendas se disparó un 12,2%, mientras que en los diez primeros meses de 2024 se ha incrementado un 7,5%, con avances del 18,9% en el caso de las viviendas nuevas y del 4,8% en el de las viviendas usadas.

En los locos años del ladrillo, antes de 2008, se firmaban hipotecas por encima de las posibilidades de los compradores. Eso provocó que se hinchase tanto una burbuja que cuando estalló provocó auténticos dramas, con cientos de desahucios por impagos.

A diferencia de aquellos años, el sector inmobiliario vive una nueva euforia pero diferente. Ya no se conoceden tantos créditos hipotecarios, aunque se esté vendiendo un número similar de viviendas. El último ejemplo está en los datos de concesión de hipotecas del pasado mes de septiembre.

En septiembre, en Córdoba se vendieron un total de 854 viviendas. En el mismo periodo de tiempo se firmaron 484 hipotecas para la adquisición de viviendas. Es decir, el 44% de las operaciones de compraventa se llevaron a cabo sin la necesidad de firmar un préstamo.

Este dato significa varias cosas, pero la principal es que detrás de la compraventa de viviendas están o grandes ahorradores o fondos de inversión. Esos ahorradores disponen del dinero suficiente como para afrontar adquisiciones a tocateja. Los fondos de inversión tienen créditos de otro tipo o disponen de inversores detrás capaces de afrontar adquisiciones por paquetes.

La caída de la firma de hipotecas se produjo a partir del 2022 y ya ha comenzado a recuperarse. Entonces, la subida de los tipos de interés para contener la inflación llevó a los bancos a pensarse mucho a quién y cómo prestaban su dinero. Esto, a su vez, provocó la salida de muchas personas del mercado y la dificultad de su acceso a la vivienda.

El precio de la vivienda y del alquiler continuará al alza en 2025

El precio tanto de compraventa como de alquiler de vivienda seguirá subiendo durante el año 2025 debido al “alto tensionamiento” del mercado inmobiliario ante la falta de oferta de vivienda y una demanda cada vez mayor, según las previsiones para 2025 del portal inmobiliario Idealista.

“No tenemos ningún dato ni tendencia que nos haga pensar que el precio puede estabilizarse y mucho menos bajar. En ambos mercados, tanto en venta como en alquiler, el déficit de vivienda es tan enorme que la tensión en los precios seguirá empujándolos hacia arriba”, ha señalado el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta.

La escasez de oferta de vivienda es la causa principal señalada por el portal inmobiliario debido a “la criminalización de la construcción de vivienda en los últimos años, la falta de previsión en el desarrollo del suelo, la ausencia de diálogo político que busque soluciones, el ruido populista alrededor de la vivienda, los laberintos burocráticos, la importante carestía de mano de obra y la desaparición de constructoras y empresas especializadas”.

Asimismo, al empuje ya alto de la demanda actual, durante el año que viene puede sumarse todavía un mayor número de familias que quieran comprar una vivienda debido a las bajadas de tipos de interés que han tenido lugar en los últimos meses y que probablemente sigan esta tendencia durante el 2025; esto provocará un abaratamiento de la financiación que anime a acceder a una vivienda en propiedad.

Los precios de la compra de vivienda aumentarán para finales de 2024 un 10% respecto al año anterior, tendencia que se mantendrá para el próximo año y que obligará a las familias a destinar un porcentaje más elevado de sus ingresos al pago de la vivienda, superando en cada vez más lugares la recomendación de no sobrepasar un tercio de los ingresos.

El número de operaciones de compraventa de vivienda en 2024 ha ascendido a 600.000, una ligera subida respecto a 2023, y para el próximo año no se espera un aumento significativo de estas operaciones debido, de nuevo, a la falta de oferta disponible.

En este sentido, el número de hipotecas aumentó de manera significativa a partir de junio con el anuncio de la bajada de tipos y así parece que seguirá siendo la tendencia durante los próximos doce meses.

El tipo fijo seguirá predominando frente a las opciones mixtas o de tipo variable debido a sus elevados índices y serán cada vez más competitivos, de acuerdo al análisis del portal inmobiliario.

Dos escenarios en el alquiler

Con una oferta disponible en niveles mínimos, una gran competencia entre las familias y los precios subiendo cada día más, el mercado del alquiler alcanzará niveles “críticos en 2025”, según Idealista, que añade que sumado a la legislación aprobada por el Congreso en materia de vivienda, ahondará en el problema. Por ello, contempla dos escenarios según las medidas que se apliquen: “Uno muy malo y el otro peor”.

El escenario “muy malo” estaría condicionado por la no aplicación de la normativa de control de precios del alquiler, que obligaría a no subir o incluso bajar el precio a los propietarios.

En las zonas donde la aplicación de la Ley de Vivienda no es tan fuerte, los precios seguirían subiendo aunque la oferta puede caer de forma “más suave o que incluso se estabilice”; sin embargo, la inseguridad que sienten los propietarios y su gran posibilidad de elegir el perfil del inquilino, hará que exijan mayores condiciones de situación financiera y bajo riesgo de impago, según Idealista.

En el escenario “peor”, en aquellas zonas donde la intervención del mercado del alquiler es mayor como Cataluña, la oferta del alquiler será todavía menor y los precios continuarán al alza.

“En estas zonas los propietarios se seguirán sintiendo especialmente perseguidos y sin ningún incentivo para mantener sus viviendas en el mercado, por lo que la reducción de la oferta será mucho más marcada que en el resto del país. Solo en la ciudad de Barcelona el stock de alquiler disponible se ha reducido en un 75% en 5 años en los que ha tenido dos periodos de control de precios, por lo que es esperable que las nuevas ciudades que se animen a intervenir los precios”, ha afirmado el portavoz del portal inmobiliario.

No obstante, desde Idealista señalan que durante comienzos del año 2025 se observará un aumento de la oferta que supondrá una recuperación interanual del volumen de viviendas en el mercado.

Sin embargo, este incremento estará provocado por cumplirse el plazo de vencimiento máximo de muchos contratos de alquiler, 5 años, tras el cambio de la normativa en 2019 que aumentó de 3 a 5 años el plazo de vencimiento de los contratos.

Más de 13.000 viviendas de la provincia de Córdoba están en manos de grandes tenedores (aquellos que son titulares de más de diez inmuebles). En toda la provincia hay algo más de 400.000 viviendas, por lo que los grandes tenedores tienen en su poder el 3,31% del parque inmobiliario cordobés.

Esos grandes tenedores, no obstante, se concentran en la capital. En la ciudad de Córdoba existen un total de 157.027 viviendas. El 4,36% está en manos de personas físicas o entidades jurídicas que tienen a su nombre más de diez inmuebles. En total, los grandes tenedores poseen en Córdoba 6.849 viviendas.

En la capital, la gran mayoría de los grandes tenedores son los que tienen más de 100 viviendas a su nombre. 5.078 viviendas están en poder de personas o entidades que poseen más de 100 inmuebles. Eso sí, una cifra importante son casas o bien de la Junta de Andalucía o del Ayuntamiento a través de Vimcorsa o del conocido como banco malo (la Sareb). En la ciudad de Córdoba hay 3.233 viviendas públicas (el 2,1% del total). El resto, unas 1.800, están en manos privadas. Lo que no es posible saber es si son de bancos, de fondos de inversión o de personas físicas.

Así figura en los datos inéditos conseguidos por elDiario.es, que fueron obtenidos a través de una solicitud de información pública al Catastro, a través del Ministerio de Hacienda, amparada en la ley de transparencia.  Las cifras incluyen el desglose anonimizado y municipio a municipio del número de viviendas que poseen los titulares catastrales con más de 10 inmuebles de uso residencial en todo el territorio, a excepción de Navarra y Euskadi que cuentan con su propio órgano catastral. Ver metodología completa.

Los datos permiten analizar el peso de estos actores en un mercado cada vez más tensionado, donde la vivienda es el principal problema para uno de cada diez ciudadanos, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas. 

Curiosamente, el mayor porcentaje de la provincia de grandes tenedores de viviendas se da en Villa del Río. El 6,3% de su parque inmobiliario está en manos de grandes propietarios. El 4,7% de sus viviendas lo poseen entidades o personas con más de 100 inmuebles a su nombre. En este ranking le sigue Hornachuelos y Lucena, ambos con el 6,2% de sus viviendas en manos de grandes tenedores, por delante de El Carpio, Obejo, Monturque y ya Córdoba capital.

En cambio, donde menos abundan los grandes tenedores de viviendas son en los municipios más pequeños, donde su propiedad es muy testimonial. Es el caso de La Guijarrosa, Palenciana, Conquista, Santa Eufemia o Fuente Tójar, con entre dos y tres viviendas en manos de estos grandes propietarios.

El mapa de los grandes tenedores de vivienda en Andalucía, municipio a municipio

% de viviendas en manos de propietarios con más de 10 viviendas en cada municipio. El tamaño del círculo muestra el número de inmuebles

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Fuente: Catastro, Datos obtenidos vía ley de transparencia

Los datos analizados por esta redacción permiten discernir entre el tipo de propietario: persona física, jurídica o pública a partir de sus códigos de identificación fiscal. En este último grupo se incluyen las entidades públicas de vivienda, pero no aquellas que se configuran como sociedades anónimas. Por ejemplo, entraría la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, pero no la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento. Del millón largo de inmuebles inscritos como vivienda en el registro catastral en manos de grandes tenedores, el 23% son del sector público. En este caso, hay que considerar que no todas están destinadas al alquiler social. Aquí se incluyen las que son propiedad de las administraciones y están destinadas a otros usos: como alojamiento de funcionarios, militares, etc. 

Los datos obtenidos por elDiario.es dibujan un mapa provincial y por municipios donde destacan las grandes áreas metropolitanas y las principales zonas turísticas. Destacan los archipiélagos, Madrid, Barcelona, Cádiz o Sevilla, donde la concentración inmobiliaria es mayor. En el caso de Asturias, Ceuta o Melilla, el mayor porcentaje de viviendas en manos de grandes tenedores se explica por el sector público, que engloba entre el 50% y el 70% de los inmuebles de propietarios con más de 10 viviendas en estas zonas.

¿Qué impacto tienen en la vivienda disponible?

Los datos reflejan que en España el 4,3% de las viviendas están en manos de grandes tenedores, pero si analizamos el peso sobre el parque, excluyendo las primeras residencias, el porcentaje sube al 8,5%. Según la estimación realizada por el equipo de datos de elDiario.es, a partir de datos del censo de viviendas, se consideran disponibles las no principales, en alquiler, vacías o en otros regímenes. Por metodología, se incluyen también las segundas residencias, 2,9 millones según los datos del Instituto Nacional de Estadística. 

Desde septiembre de 2007, antes del estallido de la crisis inmobiliaria, no había un mes de septiembre con tanta compraventa de viviendas en la provincia de Córdoba, según los datos divulgados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En Córdoba, en solo un mes, se compraron y vendieron 854 viviendas. En septiembre de 2007 fueron 919, según la misma estadística.

El dato es prácticamente el doble que el registrado el año pasado, cuando se produjo un frenazo por el alza de los tipos de interés. Y superior al de los años anteriores. También duplica y prácticamente triplica a los meses de septiembre previos a la pandemia y al gran confinamiento, lo que evidencia que el sector se está moviendo en la provincia.

En Córdoba solo se vendieron 181 viviendas nuevas durante el mes de septiembre. La mayoría fueron de segunda mano. De todas, además, solo 79 eran vivienda protegida, según la estadística, consultada por este periódico.

Detrás de este incremento podría estar otra estadística curiosa: Una de cada diez viviendas que se compran en la provincia de Córdoba va a parar a manos de residentes de fuera de ella. Es lo que muestra la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, con datos actualizados del primer semestre del año 2024.

Así, en ese periodo, el número de ventas de viviendas en Córdoba fue de 5.307 y, de ellas, 526 las hicieron personas que residen en otras provincias. La estadística -consultada por este periódico-, muestra las transacciones inmobiliarias realizadas por residentes en España según la provincia donde se ubica la vivienda y la provincia donde reside el comprador.

Otra consecuencia de estos datos está en que el precio del alquiler se dispara en la provincia de Córdoba, según el último informe mensual del portal pisos.com. Según este documento, la provincia ha experimentado la mayor subida interanual en el precio de alquiler de todas las provincias andaluzas, alcanzando un incremento del 15,48% en octubre de 2024 en comparación con el mismo mes del año anterior.

Esta variación convierte a Córdoba en la séptima provincia con el mayor aumento de precio en España, una tendencia que destaca dentro de un contexto regional y nacional marcado por una alta presión en el mercado de alquiler.

Los expertos advierten de un posible frenazo

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, destaca que “las cifras de compras de vivienda siguen su tendencia irregular de este 2024 según la estadística de Transmisiones del INE del pasado mes de septiembre. Después de un agosto con un aumento interanual muy moderado, la comparativa respecto al 2023 se dispara y supera el 41%. Hacía más de 17 años que no se veía en septiembre una cifra mensual de ventas de vivienda como la del pasado mes. Concretamente hay que remontarse a julio del 2007, en plena burbuja inmobiliaria, para encontrar un dato superior al de casi 62.000 transacciones. Las cifras acumuladas ya superan las del 2023, hecho que hace prever que a finales de año se vuelvan a superar las 600.000 transacciones”.

En este sentido, el director de Estudios recuerda que “la tendencia al alza es especialmente visible en la vivienda nueva, que crece un 55% respecto al año anterior. Por otra parte, la vivienda de segunda mano también experimenta un aumento, situándose en un 38% interanual”.

Francesc Quintana, CEO y fundador de la agencia de intermediación inmobiliaria VIVENDEX, y tesorero en la Asociación de Inmobiliarios de Cataluña (AIC) califica como “espectaculares” estos datos, con el mayor número de adquisiciones registrados en un mes de septiembre desde 2007, y destaca que el mercado ya está recuperando niveles “más normales” tras un inicio de año con cifras bajas. Según el experto “no tenía sentido que estuviésemos en cifras tan bajas este año, teniendo claro que nos íbamos a alinear mucho más con las cifras del año 2022 que con las de 2023”.

De cara al futuro, Quintana anticipa una moderación en los datos: “es probable que en octubre veamos cifras algo más moderadas en comparación con el año pasado, pero seguiremos en terreno positivo. Esto confirma que cerraremos el año con un volumen de transacciones mucho más próximo a 2022 que a 2023”.

Espectacular crecimiento en Andalucía

La compraventa de viviendas en Andalucía en septiembre ha crecido un 37,3% respecto al mismo mes del año anterior (frente a una subida del 41,49% a nivel nacional), tras salir de tasas negativas y sumar un total de 11.344 operaciones. Si se compara con el mes anterior, el ascenso en la comunidad ha sido del 11,9%, según datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Las 11.344 compraventas de viviendas suponen el cuarto mejor dato de este índice en un mes de septiembre en la región de la serie histórica.

De las operaciones de compraventa anotadas en septiembre en Andalucía, 10.340 se realizaron sobre viviendas libres y 1.004 sobre inmuebles de protección oficial. Atendiendo a la antigüedad de los inmuebles, 2.585 operaciones correspondieron a viviendas nuevas, y 8.759 estuvieron relacionadas con edificios usados.

En septiembre se realizaron un total de 17.221 operaciones sobre viviendas. Además de las 11.344 compraventas, 2.784 fueron herencias, 328 donaciones y diez permutas.

En total, durante septiembre se transmitieron en Andalucía 26.925 fincas urbanas a través de 18.104 compraventas, 3.922 herencias, 472 donaciones, 44 permutas y 4.383 operaciones de otro tipo.

Igualmente, se realizaron 4.679 transmisiones sobre fincas rústicas, entre las que se registraron 1.813 herencias, 1.747 compraventas, 145 donaciones, 20 permutas y 954 operaciones de otro tipo.