Un barrio semicolgante, construido en buena medida sobre pilares, asentados sobre terrenos inundables del río Guadalquivir a su paso por la ciudad de Córdoba. La idea, por loca que pueda parecer estas semanas en las que las inundaciones de Valencia han conducido a la reflexión urbanística, se planteó y desarrolló durante una década en la ciudad de Córdoba gracias a un proyecto que resultó premiado a nivel internacional y que quedó finalmente como un planteamiento arquitectónico pionero a la hora de abordar la problemática de construir en territorios donde el río puede experimentar violentas crecidas.

Aquel barrio, que nunca se construyó como vamos a ver ahora, nació en un concurso de ideas para urbanizar una de las zonas más interesantes pero más complejas arquitectónicamente de la ciudad: el Cordel de Écija, una bolsa de suelo junto al río Guadalquivir, en las faldas de la avenida de Cádiz, con el Jardín Botánico en frente, y que transcurre entre el puente de Andalucía y el puente de San Rafael.

De aquel concurso surgió una propuesta que ganó por unanimidad entre más de 70 ideas analizadas por un jurado de expertos internacionales. La idea, desarrollada por la arquitecta cordobesa Auxiliadora Gálvez, se convirtió en un proyecto muy laureado a nivel internacional, en tanto a que era una de las primeras propuestas de urbanización multiespecie, e integraba, respetaba y asumía toda la naturaleza semi salvaje del río Guadalquivir, incluida la posibilidad de violentas crecidas, como las que podría provocar un episodio de lluvias torrenciales o DANA.

Aquel proyecto pionero no sólo ganó el concurso de Europan VI, un certamen de talla internacional, sino que se puso en marcha en lo que respecta a planeamiento urbanístico durante una década, en la que Córdoba verdaderamente aspiró a construir un barrio pionero, que iba a incluir 1.800 viviendas -muchas de ellas de Protección Oficial- en un terreno inundable, y que iba a ser capaz de sortear, a través de soluciones de arquitectura moderna, el siempre probable aumento de caudal del Guadalquivir.

Cinco planes parciales y dos proyectos de urbanización

Su autora, arquitecta y paisajista, es hoy profesora Titular en la Universidad Politécnica de Madrid. Atiende a Cordópolis por teléfono, remarcando que, como cordobesa, siempre está pendiente de las noticias de su ciudad. En este caso, aclara, está un tanto sorprendida de que, ante el interés que ha suscitado la tragedia de Valencia en muchas ciudades por sus proyectos urbanísticos en terrenos inundables, en Córdoba no se haya recordado que la ciudad fue pionera al plantear una solución constructiva capaz de afrontar las crecidas del Guadalquivir con retorno a 500 años.

Aquella idea, recogida por publicaciones internacionales, en realidad, acabó en un cajón, como tantas otras de las que se impulsaron en los años previos al estallido de la crisis económica e inmobiliaria de 2008. En este caso, los promotores privados que trabajaban en el proyecto lo paralizaron. Por el camino se quedaron, según recuerda Gálvez, cinco planes parciales y dos proyectos de urbanización aprobados por la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU), entonces presidida por Pedro García del Barrio.

Hoy, casi quince años después de aquello, Gálvez remarca la importancia del proyecto, pionero al aplicar la óptica “multiespecie” al urbanismo. “Hoy es algo común en muchas ciudades europeas”, remarca la arquitecta, que ya había trabajado desde esa óptica en su proyecto de fin de carrera, y que vio la posibilidad de aplicarla a una de las zonas más ricas en biodiversidad de su propia ciudad.

Un proyecto multiespecie

¿Qué es un proyecto urbanístico multiespecie? Resumiendo mucho, es una solución constructiva de cohabitación de espacios naturales y urbanos, en el que lo vegetal, lo animal y la arquitectura convivan en “simbiosis”. En aquellos años, recuerda ahora la urbanista, existía una preocupación similar a la actual por la inundabilidad de la zona. La segunda clave era preservar el bosque de ribera, de forma que el porcentaje de arbolado tenía que ser muy remarcable. Y hablamos de árboles altos. Todo esto se contempló en su propuesta, de forma que el propio proyecto planteaba edificaciones capaces de aguantar el impacto de posibles crecidas del río, adaptadas al dominio hidráulico a 500 años.

Así, Gálvez planteó edificios de viviendas altos y delgados, establecidos por cinco grados. En el grado cero tan solo se desarrolla arbolado de ribera y paseos naturales. En el siguiente, los edificios se asentaban sobre pilares, de modo que las casas estaban en altura. En el grado 2, la edificación se asentaba en el suelo, con orientación norte-sur y vistas oblicuas al río Guadalquivir. En el grado 3,  las tipologías de construcción eran mixtas, con edificaciones más “arraigadas” al suelo y cubiertas vegetales. El último grado, el 4-5, incluía distintas alturas, ya en línea con la avenida de Cádiz.

La arquitectura proyectada no solo contemplaba la seguridad frente a inundaciones, sino también la integración de un bosque de ribera y la fauna asociada. Gómez ha explicado que los edificios permitirían el crecimiento de árboles de porte alto, generando un ecosistema urbano en el que la arquitectura y la vegetación convivirían en armonía. Bajo este precepto, de hecho, trabajó durante años en colaboración con el Jardín Botánico (para constituir un bosque de ribera y una vegetación en los taludes que protegiera de la erosión el suelo) y la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir (CHG), junto a la que estudió el aterrazado y la distancia a la cual se podían asentar edificaciones.

Porque el proyecto estuvo en marcha durante los años de gobiernos de IU (Rosa Aguilar, primero, y Andrés Ocaña, después), y también ofrecía una solución habitacional accesible para los sectores más vulnerables de la ciudad, ubicados, en muchos casos, en los vecinos barrios del Guadalquivir y Sector Sur. En este ámbito, según la autora, la intención era que esta franja del río actuara como un puente de cohesión social, sirviendo de conexión entre los barrios menos favorecidos de la zona y promoviendo la integración social en el entorno urbano.

En lo ambiental, otro de los aspectos más destacados del diseño era su sistema de pavimento permeable, una característica que permitía una gestión más eficiente del ciclo del agua en el área. Esta solución, todavía innovadora, buscaba reducir el impacto de las precipitaciones intensas y mejorar la absorción del agua de lluvia, evitando escorrentías que pudieran agravar la erosión del suelo y la degradación del ecosistema ribereño.

Durante años, el proyecto de aquel barrio que iba a levantarse en el Cordel de Écija tuvo repercusión en publicaciones urbanísticas de toda Europa y fue reconocido como uno de los primeros proyectos de planeamiento multiespecie. La arquitecta destaca que este enfoque, que ahora es tendencia en ciudades europeas, fue muy avanzado en su momento al priorizar el ecosistema y la biodiversidad en la planificación urbana.

La realidad económica, sin embargo, enterró la idea, antes incluso de que las inundaciones de 2010 llevaran a que la CHG actualizaras sus mapas y exigiera a los ayuntamientos medidas extraordinarias para evitar riesgos (medidas que, de hecho, este proyecto ya había planteado y asumido).

Los nuevos intentos de urbanización

Con la idea durmiendo el sueño de los justos, tuvieron que pasar ocho años para que la arquitecta se enterara por la prensa que se había reavivado el interés en el Cordel de Écija. Fue en 2018 cuando leyó que el grupo inmobiliario LAR había adquirido parte de los terrenos para desarrollar la zona con un proyecto bastante similar firmado por los arquitectos Rafael de La Hoz y Pedro García del Barrio (el que fuera responsable de Urbanismo cuando Gálvez presentó y tramitó su idea).

Finalmente, aquella segunda iniciativa de barrio adaptado al cambio climático tampoco prosperó. En 2020, con la pandemia de la Covid vigente, ambos urbanistas se desvincularon de la propuesta y poco después también lo hizo el Grupo LAR. En la actualidad hay otra propuesta sobre la mesa. Según informa ABC Córdoba y ha confirmado el propio alcalde, José María Bellido, Urbanismo tiene un nuevo proyecto para el Cordel de Écija, presentado nada menos que por LR21, la empresa dirigida por el gaditano José Luis López, 'El Turronero'.

Según el citado medio, LR21 planea un proyecto residencial y comercial centrado en un bulevar de ocio, la construcción de un puente que conecte ambas orillas, una segunda pasarela peatonal y un proyecto público de parque fluvial. Por delante, eso sí, queda un río de papeleo, en forma de adaptación del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU).

La vigencia de una idea pionera

Más allá de los nuevos proyectos, la autora de aquel barrio verde que nunca se construyó, insiste en la necesidad de recalibrar el urbanismo en torno a la biodiversidad y la seguridad ante fenómenos naturales. Gálvez señala ejemplos en ciudades como París, donde se han desarrollado políticas multiespecie y se han protegido espacios urbanos para aves, murciélagos y otros animales. También menciona iniciativas recientes, como los concursos Reinventing Cities, que fomentan el diseño de ciudades en armonía con la naturaleza.

En esta línea, la arquitecta destaca que el proyecto del Cordel de Écija supo anticipar algunas de las preocupaciones actuales en materia de planificación urbana y cambio climático, planteando soluciones prácticas para la preservación de los corredores de biodiversidad. Sin embargo, lamenta que la falta de inversión y apoyo político local haya impedido que Córdoba se beneficiara de este avance.

No obstante, ella defiende que aquel proyecto está totalmente vigente. Aunque el contexto ha cambiado y habría que ajustar ciertos aspectos del diseño, la arquitecta sostiene que su propuesta sigue ofreciendo una respuesta eficaz para el desarrollo sostenible en áreas sensibles y vulnerables de la ciudad.

Hace 23 años, el Pleno del Ayuntamiento de Córdoba aprobó el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). El documento fijaba los desarrollos urbanos de la ciudad y quería ser una especie de ley de punto y final a los desórdenes de las parcelaciones y las construcciones ilegales. Negro sobre blanco se señalaba dónde se podía urbanizar y dónde no. Y se hacía mirando hacia el río Guadalquivir, con mapas de posibles inundaciones en periodos de probabilidad que iban desde una vez cada diez años a una vez cada 500 años. Este último extremo es el considerado menos probable, pero posible. La DANA que ha azotado la provincia de Valencia incluso ha sobrepasado en algunos puntos el mapa de retorno a 500 años.

En urbanismo se trazan mapas de inundabilidad precisamente para evitar este tipo de daños. Y el PGOU de Córdoba de 2001 apenas fijaba desarrollos urbanísticos en zonas inundables. Salvo en puntos muy concretos. El más importante y del que se ha hablado mucho desde 2018 es el Cordel de Écija, una bolsa de suelo pendiente de urbanizar entre los puentes de San Rafael y Andalucía y entre la avenida de Cádiz. Según los mapas de retorno a 500 años, prácticamente la mitad del suelo es inundable. Eso sí, el lugar está a salvo en los mapas de retorno a 100 años.

Tras las inundaciones de 2010, que no llegaron ni mucho menos al mapa de retorno a 100 años, la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir actualizó sus mapas y exigió a los ayuntamientos medidas extraordinarias para evitar riesgos. En Córdoba, por ejemplo, paralizó todas las licencias urbanísticas previstas dentro del mapa de retorno a 500 años en las que no se contemplara la prohibición de construir sótanos o garajes, y de habitar las plantas bajas de los edificios. Eso implicaba a un tercio de la ciudad, con prácticamente toda la Fuensanta, amplias zonas de Cañero y casi la totalidad del sur. Finalmente, se decidió aplicar esas restricciones en la zona de retorno a 100 años.

No obstante, ya en 2001 el PGOU fijaba medidas a acometer por los promotores privados que decidieran urbanizar el Cordel de Écija. Una de ellas, que se construyera un paseo fluvial. Su urbanización debería ser similar a la del parque de Miraflores, con terrazas para que una futura crecida del Guadalquivir fuese ocupando terreno por laminación y no por inundación repentina. Pero entonces no se establecía criterio alguno sobre cómo construir, más allá de que el 25% de las viviendas tendrían que ser de protección oficial.

El proyecto resucitó en 2018 de la mano de los arquitectos Rafael de la Hoz y Pedro García del Barrio, y de un grupo promotor, Lar, que abandonó la iniciativa en plena pandemia. El diseño entonces se hacía mirando al río y asumiendo que se construía en parte sobre zona inundable. El objetivo era crear el primer barrio de Córdoba “adaptado al cambio climático”. Ya en 2019, y a preguntas de los periodistas, el entonces presidente de la Gerencia de Urbanismo, Salvador Fuentes, admitió que el Cordel de Écija era inundable y que por tanto correspondía a los promotores ejecutar las medidas de mitigación del barrio.

Tras el abandono del proyecto inicial, el propio alcalde, José María Bellido, admitió el año pasado que había varios grupos promotores interesados en el plan del Cordel de Écija. Pero de momento no ha trascendido ningún interés más. Este desarrollo será además el que tenga que financiar la construcción de un nuevo puente del Guadalquivir, precisamente el que una a estas viviendas con el otro extremo del río, en la zona del Ifapa.

Con diferencias, aunque con algunos matices similares, el alcalde de Sevilla, José Luis Sanz, acaba de anunciar la renuncia de su ayuntamiento al desarrollo urbanístico de Tablada, un enorme solar que perteneció al Ejército y que le cedió a la ciudad. Tablada es otra zona inundable, mucho más extensa que el Cordel de Écija. Sanz acaba de tomar la decisión tras comprobar el daño que ha provocado la DANA en Valencia.

El futuro del Cordel de Écija depende, de momento, de los promotores. A diferencia de Tablada, es suelo urbanizable. Y en España, cambiar la catalogación de un suelo urbanizable a no urbanizable no es ni fácil ni barato.

La Dirección General de Patrimonio de la Junta ha adjudicado este martes siete inmuebles en la cuarta subasta de patrimonio público que se celebra desde 2019, por un importe de adjudicación aproximada de 7 millones de euros, lo que supera en 1,5 millones el precio de salida en primera subasta. Pero ha dejado desierta por falta de ofertas la subasta del lote número tres, el correspondiente a la enajenación de suelo en el Cordel de Écija.

Ahora, la Dirección General de Patrimonio tratará de poner en valor nuevamente este lote, junto a otros que también han quedado desiertos, bien incorporándolos a un nuevo procedimiento de subasta o bien mediante enajenación directa.

Se trata de unos terrenos provenientes de la desafectación parcial de la vía pecuaria Cordel de Écija, con una superficie total de 44.877,72 metros cuadrados, que están pendientes de desarrollo urbanístico. El terreno se encuentra en el ámbito del Plan General de Ordenación Urbana de Córdoba 2001, clasificado como Suelo Urbano No Consolidado con planeamiento aprobado. 

Los lotes adjudicados

Los lotes correspondientes a los locales en la avenida de Madrid, número 5, de Granada; el edificio de la calle Ollerías de Málaga; la nave industrial de la avenida de Calzas Anchas en Utrera (Sevilla); la Finca la Cabaña de La Rinconada (Sevilla) y la Finca Los Labrados de Aznalcázar (Sevilla) se han adjudicado en primera subasta, con precios, en algún caso, que casi duplicaban el de salida.

Es lo que ha ocurrido con el inmueble de Utrera, que salía a la venta por 65.000 euros y se ha adjudicado por 121.000 euros. En términos absolutos, el mayor incremento en el precio de salida es el que ha experimentado el edificio de la calle Ollerías de Málaga, que salía a subasta por 2,7 millones de euros y se ha adjudicado por 3,6 millones.

Igualmente, los otros dos lotes de la provincia de Sevilla, las fincas La Cabaña y Los Labrados, en La Rinconada y Aznalcázar, respectivamente, se han adjudicado por precios muy superiores a los de salida. La Finca La Cabaña se ponía a la venta por algo más de 853.000 euros y se ha adjudicado por casi 900.000 euros. Y la de Los Labrados ha pasado de un precio de salida de 426.000 euros a más de 700.000 euros.

Por último, entre los lotes adjudicados en primera subasta, los locales de la avenida de Madrid en Granada se han adjudicado por 631.000 euros, precio que se sitúa unos 50.000 euros por encima del precio de salida.

Además, se han adjudicado dos inmuebles en segunda subasta, ambos ubicados en Huelva. Así, el edificio de la calle Rico número 35, sin uso administrativo desde hace casi 20 años, se ha adjudicado por 213.000 euros (unos 5.000 euros más del mínimo establecido para la segunda subasta), y el de la calle Alfonso XII, 34, en unos 533.000 euros, que era el precio que se había fijado para la segunda subasta.

La venta, mediante subasta o enajenación directa, de patrimonio público sin uso es uno de los objetivos marcados por el Gobierno andaluz. Al mismo tiempo que se generan ingresos para las arcas públicas se reducen los costes de mantenimiento que tienen esos inmuebles. Desde 2019, la Junta ha generado ingresos por casi 130 millones de euros por la venta de estos inmuebles, ya sea a través de subasta o mediante alguna fórmula de enajenación directa. La venta de este patrimonio, además, ha supuesto un ahorro anual de alrededor de un millón de euros.

La consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos, Carolina España, ha celebrado el resultado de la subasta y ha destacado que “no sólo la Junta está transformando en ingresos y ahorro un patrimonio abandonado, sino que se está facilitando que las ciudades y los pueblos de Andalucía recuperen el uso de estos inmuebles”.

El Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía ha autorizado este martes la enajenación del tramo de vía pecuaria desafectada en 2005 del conocido como Cordel de Écija, en Córdoba capital, que pasará a formar parte de la próxima subasta de patrimonio público andaluz.

Según ha informado la Junta en una nota, los terrenos, localizados en una franja junto al río Guadalquivir entre el Puente Romano, junto a la Torre de Calahorra, y el Puente de Andalucía, en la ciudad de Córdoba, ocupan una extensión de 44.877,72 metros cuadrados y están pendientes de desarrollo urbanístico. Su calificación urbanística es la de suelo urbanizable no ordenado.

La decisión de vender estos terrenos obedece, a juicio del Gobierno andaluz, a su falta de idoneidad para fines públicos, tanto a corto como a medio plazo, junto a la oportunidad que supone la existencia de interés en el mercado privado para su adquisición.

Los terrenos del Cordel de Écija en Córdoba tienen un valor de mercado de 9,2 millones de euros, razón por la cual su enajenación tenía que ser autorizada por el Consejo de Gobierno, al superar los seis millones de euros.

La venta de éste y otros inmuebles forma parte de la estrategia del Gobierno andaluz para poner en valor el patrimonio sin uso de la Junta de Andalucía, generando ingresos para las arcas públicas y ahorrando costes de mantenimiento, al tiempo que favorece el desarrollo urbanístico y la puesta en funcionamiento de dotaciones y servicios para los ciudadanos.

La Dirección General de Patrimonio de la Junta de Andalucía ha ingresado más de 121 millones de euros por la venta de patrimonio sin uso desde 2019, entre las subastas y alguna operación de enajenación directa.

En la próxima subasta de patrimonio público andaluz, cuya convocatoria está previsto que se publique en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) a finales de este mes de enero, se incluirán un total de 14 inmuebles, con un precio de salida en conjunto de 21,5 millones de euros.

Únicamente la parcela del Cordel de Écija ha tenido que ser autorizada por el Consejo de Gobierno. Para el resto de los inmuebles, al tener un precio inferior a los seis millones de euros, no es necesario ese trámite.

Esta subasta es la cuarta impulsada desde 2019 por el Gobierno de la Junta de Andalucía y afecta, además de al Cordel de Écija, a inmuebles como los locales de la calle Compositor Lehmberg Ruiz de Málaga o fincas en Utrera y La Rinconada, en la provincia de Sevilla, entre otros.